建築主事とは何ものか？確認申請や完了検査の審査を行う役職です

建築主事は、建築基準法第４条の規定により確認申請を審査するために地方公共団体に設置される公務員のことを指します。もう少しわかりやすく説明すると、区役所や市役所の建築指導課に配置されている確認申請に関する業務、検査などの裁量権を持つ人です。
ちなみに指定確認検査機関では建築主事と似た役職として確認検査員があります。こちらも確認申請に関する業務、検査などの裁量権を持つ人です。
私たち設計者のイメージだと建築主事とは建築指導課で審査の決定権を持つ立場の人で、小さい地方公共団体では配置されず、都道府県の土木課に配置されているイメージだと思います。
したがって地方で設計を行う場合は、市町村を統括する県の土木課に相談する事例もあると思います。

そのような基準はどのように決められているか解説していきます。

建築主事を置く基準は

建築主事の設置基準は建築基準法の第4条に定められています。建築基準法4条では、人口25万人以上の市で政令で定めるものは建築主事を置かなくてはならないと定めています。つまり、政令で定められた25万人以上の都市には建築主事が配置されています。それ以下人口の都市では任意となっており、都道県の土木課が窓口となっている場合が多いです。
しかし、注意点として人口25万人以上の市 であっても政令で指定されない限り設置義務はないことです。ややこしい。

建築主事になるには

どのような手続きで建築主事になることができるかですが市町村または都道府県の吏員のうち、建築基準適合判定資格者検定に合格し、国土交通省に登録されている者の内から市町村長または都道府県知事が任命されたものが建築主事になることができます。
建築基準適合判定資格者、建築関係者でも聞いたことない資格だと思います。さらに解説していきます。

建築基準適合判定資格者とは

建築基準適合判定資格者とは建築確認申請に関する建築計画が、建築基準法や建築基準関係規定に適合しているかの確認や検査等を行う資格者のことを言います。

建築基準適合判定資格者になるためには、１級建築士試験に合格したもので、建築行政又は建築基準法第77条の18第1項に定める確認検査の業務その他これに類する業務で、政令に定めるものに関して2年以上の実務の経験を有するものが検定を受け、合格することによりなることができます。 

政令で定めるものは以下の通りです。

• 建築審査会の委員として行う業務
• 大学（短期大学を除く）の学部、専攻科、大学院で教授や助教授として建築に関する教育や研究を行う業務
• 建築物の敷地、構造、建築設備の安全上、防火上、衛生上の観点から行う審査や検査の業務で、国土交通大臣が確認検査の業務と同等以上の知識と能力を有すると認めた者

基本的には１級建築士に合格し、特定行政庁や指定確認検査機関にて２年以上の建築確認申請の実務経験を行なっているものが受験することができるできます。従って、私を含む建築設計事務所勤務の多くのものは受験資格がありません。

建築検査員と建築主事の違いは

建築主事は建築基準適合判定資格者に合格した者のうち、国土交通省に登録されて、自治体長が任命登録して行政機関で働く人を指します。
確認検査員とは建築基準適合判定資格者に合格して、指定確認検査機関にて確認や検査の業務を行う人を指します。
民間と公共の違いとなります。
ちなみに用途変更の確認申請だけは確認申請を指定確認検査機関にて手続きを行なっても、工事完了後の書類手続きは指定確認検査機関ではなく、特定行政庁へ工事完了届を提出しなければいけないので注意が必要です。また用途変更の確認申請の場合は基本的には完了検査がないため、確認申請手続きは特定行政庁へ工事完了届の提出となります。

用途変更の面積が200m2未満の場合は確認申請が不要になりました。

平成３1年６月２6日に施行された「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により、建築基準法第６条第１項第１号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。

用途変更の確認申請手続における2００ｍ２という数字は非常に重要な数字です。
2019年６月末の改正では、この数字が１００→２００ｍ２に変わりましたので内容を理解しておきましょう。

また、この機会に用途変更に関することを簡単に振り返っておくと内容が理解しやすいかと思います。

＞＞用途変更の確認申請など、用途変更に関すること一括解説

用途変更が200m2未満の場合は確認申請が不要！？：背景

リノベーションなどで、既存ストックの活用の気運が高まっている感覚はみなさんもなんとなく感じているのではないでしょうか。 国土交通省のウェブページ、「建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）について」の、「概要」内の「既存ストックの活用について」の「背景・必要性」には、

・交通省空き家の総数が、この20年で１.8倍に増加しており、用途変更等による利活用が極めて重要。
・一方で、その活用に当たっては、建築基準法に適合させるために、大規模な工事が必要となる場合があることが課題。

とあります。

＞＞国土交通省HP
＞＞概要（PDF）

このような背景・必要性から用途変更に関わる部分についても見直しが行われました。
これにより、今まで比較的小規模な建物でも確認申請が必要になっていた状況が、用途変更がしやすい状況に変わっていくと思います。

建築基準法改正後の用途変更の確認申請が必要になる規模について。

さて、前述の通り、「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により建築基準法第６条第１項第１号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。
特に用途変更の確認申請に関係する部分について簡単に説明すると次の通りです。

・建築基準法第6条第１項第１号の面積要件が「100m2超」から「200m2超」に変更。

用途変更を検討されている方は、用途変更確認申請が必要な規模と用途について確認しておきましょう。

＞＞「用途変更の確認申請を理解しよう１＜規模と用途＞」

用途変更の「確認申請不要」について正しく理解しましょう。

「確認申請が不要」な場合でも法律に適合している必要があります。

建築基準法の一部が改正されることに伴い、200m2を超える建築物の用途変更の確認申請が不要にはなりますが、「確認申請が不要」になるということは、法律に適合しなくて良いということではありません。しかし、「確認申請が不要」ということを「法律に適合していなくても大丈夫」と、思い違いをされている方がいらっしゃいます。

用途変更の確認申請が不要だったとしても、建築物は建築基準法をはじめ、関係する法令に沿っていなくてはならないことを理解しておいてください。また、「200m2未満だと確認申請が不要」に関して、「用途変更は合算の面積で手続きされる」ということを知らない方が多いです。これはテナント（借主）の場合は特によくあるトラブルの原因ですので、しっかりと確認しておきましょう。

＞＞「用途変更を理解しよう：200m2未満の場合」

事例１：１、２階を物品販売業を営む店舗（延床面積３００m２）→１、２階を飲食店（延床面積３００m２）
事例２：事務所→飲食店（３００m２）
事例３：１階：事務所（１８０m２）２階：事務所（１８０m２）
→１階：飲食店（１８０m２）２階：物品販売業を営む店舗（１８０m２）

下記の事例は全てが確認申請が必要です。

用途変更は書類上で完結しないことを理解しておきましょう。

「用途変更は書類の書き換えだけで済む」と、認識されている方が多いですが、ほとんどの場合、用途変更は書類だけで完結しません。 例えば、事務所を店舗に用途変更する場合、用途が事務所の時には必要なかった避難、防火、消防設備や用途地域や規模によっては準耐火建築物や耐火建築物にすることが必要になる場合があります。

このような場合には、必要に応じて工事を行なったり、各種許可の手続きが必要になったりするので、費用や時間がかかります。「用途変更は書類だけで済む」と認識されていると、想定外の工事や手続きに直面し、費用や時間が取られてしまい、事業がスムーズに進められない状況になる場合も少なくありません。用途変更を検討されている際には、工事や許可などの手続きがある場合があることもしっかりと理解しておきましょう。

＞＞「用途変更の費用について」

用途変更に必要な書類に不備はありませんか。

既存建物の活用を検討されている方が直面する問題として最近多いのが「検査済証がない」などの書類に不備があって用途変更の確認申請ができないというケースです。用途変更や増築などの既存建物の活用を検討されている方は、必要書類が揃っているかということも確認しておきましょう。
簡単に紹介すると、主な必要書類は次の内容です。

・検査済証
・確認済証
・消防適合証明書の書類の確認
・既存図面の確認（確認申請図、竣工図、構造計算書）

＞＞「用途変更の費用負担の要因と対策方法について」
＞＞「検査済証がなくてお困りのかた」

用途変更条件が緩和！200m2未満になった事と合わせて理解しておきたいこと。

用途変更の確認申請が必要な面積要件が100m2超から200m2超に変わったことと合わせて、今回の法改正では用途変更を行う上で理解しておくべき改正後の内容が他にもあります。

１、戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化
２、大規模な建築物等に係る制限の合理化
３、木造建築物等に係る制限の合理化

特に住宅用途から非住宅用途への有効活用を促進する狙いが見受けられますので、用途変更を伴う事業を検討されている方は合わせて理解しましょう。

＞＞「用途変更条件が緩和！200m2未満になった事と合わせて理解しておきたいこと。」

用途変更を依頼するなら最適建築コンサルティング

建築基準法の一部が改正されたことに伴い、200m2を超える建築物の用途変更の確認申請が不要にはなりましたが、面積要件が変更になるだけで、それ以外の部分については、100m2未満で確認申請が不要だったときと変わりありません。
私たちは、一級建築士事務所としての法規の知識や技術力、行政と正確に折衝を行う交渉力を活かしてお客様の用途変更をサポートさせていただいております。

確認申請が不要な用途変更でも、既存建物の状況や変更したい用途によって必要なことが異なります。既存建物の用途変更にあたって何が必要かわからないという方はお気軽にご相談ください。

新元号である令和になったことと、最適建築コンサルティングをに問い合わせをいただいた内容が５０件を超えたので振り返る意味でも、問い合わせいただいた内容をまとめたので参考に記事を読んでみてください。

＞＞「検査済証がない建物の増築、用途変更の相談について」

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用途変更が200m2以下の場合は確認申請が不要になりました。

以前、当サイトでもお知らせしましたが、平成３０年６月２７日に公布された「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により、平成３１年６月２６日から建築基準法第６条第１項第１号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。

さて、前述の通り、建築基準法第６条第１項第１号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。

これに合わせて、用途変更を行う上で理解しておくべき改正後の内容があります。特に今回の改正では住宅用途から非住宅用途への有効活用を促進する狙いが見受けられますので、用途変更を伴う事業を検討されている方はしっかりと理解しておきましょう。

詳細はリンク先の記事で解説しておりますのでご確認ください。

＞＞用途変更が200m2未満は確認申請が不要になった？

用途変更が200m2以下になることと合わせて理解しておきたい、改正後の建築基準法の内容。

今回の建築基準法の改正後の内容の中では、大きく分けて３つの方針があるので以下の内容を抑えていきましょう。

＜戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化＞

・戸建住宅等（延べ面積200㎡以下かつ階数３以下）を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難 できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする。

・用途変更に伴って建築確認が必要となる規模を見直し（不要の規模上限を100㎡から200㎡に見直し）。

＜大規模な建築物等に係る制限の合理化＞

・既存不適格建築物を用途変更する場合に、段階的・計画的に現行基準に適合させていくことを 可能とする仕組みを導入。

・新たに整備される仮設建築物と同様、既存建築物を一時的に特定の用途とする場合も制限を緩和。

＜木造建築物等に係る制限の合理化＞

・耐火構造等とすべき木造建築物の対象を見直し（高さ13m・軒高9m超→高さ16m超・階数４以上） 。

今回の改正で一番注目されているのは、用途変更の面積要件が２００m２超となることです。これによって今まで確認申請が必要だった建物がよりスムーズに用途変更を行うことができるようになります。

それ以外にも、空家の有効活用や、福祉施設・宿泊施設など木造住宅から用途変更することで弊害が出てくる建物用途への制限の緩和や、大きな建物を一棟用途変更するときに該当してきそうな、既存不適格部分の段階的な用途変更も掲げあります。
またその他にも耐火構造とするべき木造建築物の見直しなど、用途変更以外にも木造の利用の促進や建蔽率の見直しなど注目すべき法改正があります。
以降の項目では、200m2未満の面積要件以外に今回の法改正で緩和される用途変更に関わる内容を解説していきます。

用途変更が200m2以下と合わせて理解しておきたいこと！耐火構造や耐火建築物に関する規定について

耐火構造等とすべき木造建築物の対象が見直される！？

用途変更の面積要件が２００m２に引き上げられることと合わせて、耐火構造等とすべき木造建築物の対象が見直されています。見直された内容についてみていきましょう。

戸建住宅等（延べ面積200㎡以下かつ階数３以下）を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難 できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする。

今までは、住宅や事務所などを簡易宿泊所や老人ホームなどの特殊建築物に用途変更する際に、主要構造部を耐火構造にする必要があったため、建て替えに近い費用がかかったり、工期が長くなったりと、なかなか用途変更がスムーズに進められないという課題がありました。

しかし、今回の改正に伴い、住宅や事務所などから特殊建築物への用途変更が容易になり既存建物の利用促進がさらに進むことが期待できます。

特にこれから、空き家となっている住宅や事務所などを簡易宿泊所や老人ホームなどの特殊建築物の用途へ用途変更を考えている方にとっては、事業性の面においても可能性が広がることにつながると思います。
しかし、耐火構造や耐火建築物に関する規定が変わっても避難上の安全措置等は必要になってきますので、注意してください。
次の項目で注意すべき点を理解しておきましょう。

耐火構造や耐火建築物に関する規定が見直されることに伴い注意すべき点

前述の通り、用途変更の面積要件を２００m２に引き上げることと合わせて、耐火構造や耐火建築物に関する規定が変わっても避難上の安全措置等は必要です。

「耐火構造にしないから、消防への届け出なども必要ない」などの間違いがないように注意しておきましょう。

建築基準法の改正後に用途変更の確認申請が不要になる場合でも、指定防火対象物等の場合、確認申請が不要な防火対象物の用途変更や修繕、模様替え、建築に係る工事等を行う際には工事等を始める７日前までに、その内容を防火対象物を管轄する消防署に届出る必要があります。

用途変更を行う際に、建築基準法上の手続きを気にされる方はいますが、消防やその他必要な手続きに関しては気にされていなかったり、知らなかったりする方が稀にいらっしゃいます。

消防やその他手続きに関する内容は、用途変更をスムーズに進めるためにも理解しておくべき内容です。建築基準法以外に確認していなかった内容がないかなどこの機会に再度確認しておきましょう。

>>「用途変更の確認申請を理解しよう２（手続きの流れ、必要書類）」

>>「関連記事：用途変更における消防への届け出について」

以上のように、今回の建築基準法の改正で用途変更を行う際に確認申請手続きが不要な場合に該当するなどして、用途変更のハードルが下がることが予想されますが、今一度、用途変更についてしっかりと理解しておきましょう。

用途変更がしたいのだけど、確認済証はあるけど検査済証がない

用途変更をしたいのだけど検査済証がない、もしくは検査済証があるかどうかがわからない。
私たちへの相談の内容で一番多いのが用途変更による許認可の相談と検査済証がない用途変更の確認申請の相談です。
検査済証がなくて用途変更ができなくて困っている方、数多の設計事務所に断られた方、私どもにご相談ください、お力になれるかもしれません。

＞＞「検査済証がなくてお困りのかた」

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不動産管理会社、不動産オーナー、賃借人のどなたからも相談を受ける中で、用途変更面積が２００m２を超える場合の確認申請の費用は、一体誰が負担するのでしょうかという相談を定期的に受けます。
まずは確認申請に関わる費用は３つに大きく分けることができます。

用途変更の費用

用途変更に関わる確認申請費用は大きく分けて３つに分類されます。
・①確認申請機関に支払う審査費用
・②確認申請図書作成費用
・③店舗のデザイン費用
依頼している工事や設計を依頼している会社が②、③を兼ねる場合もありますが、基本的には申請の審査費用は費用の別途となっている場合があります。審査費用は規模にもよりますが、例えば５００m２以内であれば１０万以内には基本的には納まるイメージです。

結局誰が費用を支払うのか？

賃貸借契約において、確認申請が生じる場合における負担を賃借人が負う旨の規定がある場合は賃借人が費用を負担する必要があります。
一般的には、用途変更の費用の内訳を確認するとわかる通り、賃借人が用途を変更するために必要になる費用のため、用途変更に関わる費用を支払うのは基本的には賃借人であることが多いです。建物にどうしても出店して欲しいと強くオーナー側の意思が働く場合は、オーナーが支払う場合もあります。
設計事務所に最初から内装設計を依頼する場合は、見積書に項目が入っていることが多いです。しかし、施工会社や建築士事務所登録をしていないインテリアデザイン会社の場合は別途となっていることもあります。

まずは不動産仲介会社に用途変更の費用等の詳細を確認することが大事となります。
その時に確認申請の申請者は誰で申請するのかも合わせて確認してください。というのも、建物によってはオーナーの名前で確認申請をするように管理している場合もあります。申請者がどちらになるかは賃借人とオーナー、半々くらいのイメージです。

用途変更の確認申請の部分はトラブルになりやすい部分のため事前の確認が非常に大切な項目となります。心配な方は専門家（設計事務所）と一緒に物件を探すことをおすすめします。

用途変更についてもっと知りたい方は

用途変更についてより詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。

＞＞用途変更について全体のまとめ

＞＞用途変更の費用について

＞＞用途変更の流れについて

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用途変更の確認申請なら、最適建築コンサルティングへ

私たち最適建築コンサルティングは、一級建築士事務所としての法規の知識や技術力、行政と正確に折衝を行う交渉力を活かしてお客様の用途変更を徹底的にサポートしたいと考えております。

また、私たちは建物を用途変更をして最適化するのはもちろんのこと、既存建物を活かしたデザイン・空間の獲得や建築やブランディングのノウハウを駆使して、既存建物を現代の需要に合うようにリノベーションするなど、原状回復だけではなく、再生し更新を行う為のデザイン提案にも力を入れ、より良い社会の実現を目指しています。

そのため、弊社では、企業の所有する大規模な物件やプロジェクトだけではなく、個人オーナーや個人事業者の方が所有する既存建物まで幅広くご対応させていただいております。

予算や規模の大小に関わらず、検査済証がないなどの既存建物の活用でお困りの際はどんなことでも構いませんので、ぜひ、最適建築コンサルティングにご相談ください。

用途変更の確認申請をするための設計費用についての問い合わせが増えています。弊社にご相談いただく中で用途変更の費用が高くなってしまう物件について説明していきたいと思います。

検査済証がない（紛失はOK）

圧倒的に難易度が高くなってしまう状況です。検査済証がない場合は設計事務所から断られてしまう場合も多いと思います。検査済証がない場合はガイドラインを利用した法適合調査もしくは１２条５項の報告書を提出してから、確認申請を提出する流れになります。
検査済証がなく構造図がない状況だと、構造計算書の復元まで求められることが多いため、新築の設計費用よりも費用がかかる場合があります。
こちらの場合も建物の状況により費用と難易度が高くなっていきます。

最後に用途変更が高くなってしまう場合の条件について説明していきたいと思います。
概算見積もりが出るまでの期間については、物件の規模や状況、または必要な調査内容によってことなります。

既存建築図面がない

建築図面がない場合も費用が高くなります。建築図面がない場合は図面を復元しなければ確認申請を出すことができません。復元する場合は用途変更をするフロアだけではなく建物全体の図面（配置、平面、立面、断面、面積表等）が必要となります。規模が大きくなればなるほど、復元の難易度が上がっていきます。
設備図面も同様で設備図が無い場合も必要最低限は復元する必要があります。

既存部分に不適合部分がある

既存部分に無許可増築などの不適合部分があっても費用が増えています。不適合部分を是正する必要が出てきます。

許認可申請がある

旅館業許可や保育園申請などの手続きが別にある場合は費用がかかります。
許認可を得るための建築基準法や消防法とは別の旅館業法や児童福祉法、保健所などの別機関との折衝が出てくるため、他物件と比較して難しくなってきます。

階が高層である

こちらは見落とされがちな項目ですが階が高層になってくると建築基準法や消防法における縛りも多くなってくることがあります。既存建物の防災や耐火設計の読み取りと、新たに計画する避難、防火区画を正しく設計する必要が出てきます。

用途変更についてもっと知りたい方は

用途変更についてより詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。

＞＞用途変更について全体のまとめ

＞＞用途変更の費用について

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防火設備にすべき窓とは（防火指定または耐火構造の建物で延焼ラインのおそれのある部分に該当する窓）

外壁の延焼のおそれのある部分に開口部（窓、ドア等）を設ける場合は、防火設備を設ける必要が出てくる建物があります。最初に結論をのべると、防火地域に指定された建物の延焼ライン内（防火地域、準防火地域）、耐火構造を求められている建物の延焼ライン内（耐火建築物、準耐火建築物）には防火設備が求められます。
住宅の設計だけに取り組んでいる設計事務所であるなら、大ざっぱですがこちらを押さえておけば防火設備に関しては問題ないのではないでしょうか。

防火設備の代表的な例としては、街を歩いていると見かける網入りガラスがあります。こちらの窓は防火設備に該当します。今回は網入りガラスはどのような時に必要になるのかを解説していきたいと思います。
また網入りガラス以外の防火ガラス、昔はよかったけど現況の法規ではNGとなってしまうガラスについても解説していきます。

延焼のおそれのある部分（延焼ライン内）とは

２階建て以上の場合は、１階：隣地境界線、道路中心線から３m以内、２階以上は５m以内、平家建ての場合は１階５m以内にかかってくる部分が延焼のおそれのある部分となります。

また同一敷地内に2つ以上の建築物（延べ面積の合計が500平方メートル以内の建築物は、1つの建築物とみなします。）がある場合も、お互いの外壁間の中心線のそれぞれから、1階は3m以内、2階以上にあっては5m以内の部分にかかってくる部分が延焼のおそれのある部分となります。

ただし、防火上有効な公園、広場、川等の空地、水面、耐火構造の壁に面している部分は除かれます。

建物の配置計画では延焼ライン内外であるかによって求められる建物基準が変わってくるので重要な基準となります。

防火設備とは

防火設備は大きく分類すると２つに分かれます。

国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの(仕様規定)

所定の性能を確保できる構造として、建築基準法、施行令、告示により、定められたものです。

『平成12年度建設省告示第1360号第1の2 ニ』に記されている鉄及び網入りガラスで造られたものが一番有名です。

国土交通大臣の認定を受けたもの(性能規定)

仕様規定と同等性能を有するものとして国土交通大臣の認定を受けたものです。こちらが

一般的なサッシメーカー（YKKAP、LI XIL等）の仕様となります。

こちらでは防火設備の解説をしますが、面積区画、竪穴区画、異種用途区画などは特定防火設備や防火設備＋遮煙性能などが求められます。

耐火・準耐火建築物の防火設備

建築基準法では法第2条第9号の2ロ等の規定により、耐火建築物等（準耐火建築物も含む）の外壁の開口部で、延焼のおそれのある部分（延焼ライン内）には技術的基準として加熱開始後２０分間の遮煙性能を持つ防火設備を求められます。耐火建築物や準耐火建築物が求められる建物基準は以下の２つとなります。

• １、建物用途
• ２、防火地域の指定の有無

１、２に対して建物の規模が該当する場合は耐火建築物、準耐火建築物の基準を満たす必要が出てきます。

防火・準防火地域内建築物の防火設備

防火・準防火地域に指定されている地域では建物が延焼ライン内の場合は、外壁開口部は防火設備の設置が必要とされています。例えば耐火構造（準耐火含む）を求められていない、２階建ての住宅であっても、準防火地域に指定されている場合は延焼ライン内は防火設備が必要となってきます。
東京都内などの密集地の場合は、ほとんどが準防火地域に指定されているため、延焼ライン内の防火設備の設置が必要になってきます。一方、地方など土地に余裕がある場合は２２条地域に指定されている事が多いです。これは地方は土地もそれほど近接する必要がないた目です。都心が防火地域に指定されている理由としては、密集地ならではの都市防火のための防火指定といえます。防火指定の有無は土地購入を予定している場所の行政機関で、現在ではW EB上で簡単に調べることができるため、気になる方は調べてみてください。

防火網入りガラス以外の仕様について

法律が施行された当時の防火設備である窓は、鉄製＋網入りガラスが標準でした。鉄製は耐久性の観点（錆びやすい）から難点があるため、現在のような、馴染みのあるアルミサッシ＋網入りガラスとなりました。

ただし、街をみても明らかに網入りガラスが入っていない透明の窓もあります。そのようなガラスは耐熱強化ガラスになっていることが多いです。耐熱強化ガラスとは簡単にいうと熱に強い透明のガラスです。

網入りガラスを美観上変更するために、耐熱強化ガラスを使用することもショーケースやエントランス部分に採用することも多いです。または防火シャッターを利用することでシャッターを防火設備とすることによって、既存の開口部を防火設備としないことも商業施設の場合はよくある手法の一つです。

住宅のアルミサッシでも網入りガラスではない耐熱強化ガラスの仕様もあるので、網が気になる人はそちらを採用する方法もあります。

防火ガラスの歴史(線入りガラスは今は駄目)

網入りガラスは防火ガラスというお話はしてきましたが、昔は線入りガラス（パラライン）も防火ガラスとして認められてきました。しかし『建設省住指発第185号　昭和58年7月8日』により昭和58年10月1日をもって、線入板ガラスは乙種防火戸の認定を取り消されました。現在ではみかけなくなりましたが、そういった経緯から、昭和58年以前の古い建物では線入りガラスが使用されていることがよくあります。こちらの部分は既存不適格に該当しますが、建物を有効活用する場合は既存遡及の対象になる場合もありますので注意が必要です。

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私たちドキアーキテクツ（最適建築コンサルティング）は新型コロナウイルスのオミクロン株の影響を受け
2月は下記のように対策を講じることを決定しました。

・週４日テレワークの導入

・お問合せのメールでのお願い

・事務所来訪は予約制、マスク着用、来所時の消毒のお願い

・ZOOM等のオンライン打合せのお願い

まだまだ世の中は大変な時期ですが、できることから実践することによって
感染拡大防止に協力していきますのでよろしくお願いします。

共同住宅や商業施設の増築相談で意外と多いのが、ゴミ置場と駐輪場です。１０m２以下なら確認申請が不要、そのように思っている人が一定多数いると思いますが、こちらのコラムで紹介した通り、防火地域や準防火地域に指定されているならば１m２でも増築したら確認申請が必要となりますので注意が必要です。
＞＞増築の確認申請を理解しよう！：増築の確認申請をすべて解説【完全版】

仮に確認申請が必要だとしても、ゴミ置場の増築は小さいため簡単だと思っている人も多いと思います。しかしながら容積率、建蔽率くらいなら確認できる人も多いと思いますが、建物状況によっては確認しなければいけない建築基準法が沢山ありますので、ゴミ置場でもあなどれません。

このコラムではゴミ置場を増築する時に確認するべきことを説明していきます。

検査済証が発行されているかどうか

確認済証は取得しているけど検査済証が取得していない、そんな物件も多くあります。基本的に検査済証を取得していない建物は新しく増築をすることができません。したがって、ゴミ置場の増築は難しくなってしまいます。それでも、ゴミ置場をなんとか増築したいという方には、労力がかかりますが法適合調査をお勧めしています。
＞＞検査済証がなくてお困りのかた

防火地域の確認

ゴミ置場を増築する敷地が防火地域や準防火地域に指定されているかどうかを確認します。こちらに指定されていなければ１０m２以下ならば増築の確認申請は必要ありません。防火指定されているかどうかがわからない場合は、W EB検索で調べることができます。例えば『目黒区　用途地域』のようなお住まいの地域と用途地域という調べ方で、各自治体の地域地区図（用途地域等）全体図を閲覧することができます。そこで該当敷地を記入することで、用途地域、防火の指定、建蔽率、容積率などを調べることができます。

面積の確認

確認申請図面の中に面積表というものがあります。面積表には建蔽率、容積率の算定表があります。こちらにゴミ置場の面積を入れても建蔽率、容積率ともに問題ないかを確認します。面積表が見当たらない場合は、確認申請書の３面に容積率と建蔽率の計算をしていますので、そちらを参考にしてもよいかもしれません。昔の確認申請時と現在指定されている容積率、建蔽率が違う場合もありますので、そちらもチェックします。
ここで注意ですが、ゴミ置場を増築する前に何か別の建築物（カーポート等）を増築している場合は合わせて、増築の確認申請が必要となります。現行基準に適合していない場合は撤去が必要になる場合もあります。

建物の高さについて

建物高さの制限は道路斜線、北側斜線、隣地斜線の大きく分けると３つに分類されます。

ここで注意したいのが道路斜線です。道路斜線は緩和距離というものがあります。簡単に説明すると、緩和距離を考えない場合、例えば敷地が商業地域で道路幅員が６.０m、道路境界線から建物の距離が２.0mだとすると、建物の限界高さは８.０m×１.５＝１２.０mとなります。1.5は用途地域によって変わってくる係数です。商業系や工業系は1.5、住居系は1.25の係数をかけます。こちらの高さが緩和距離を考えない建物の限界高さとなります。緩和距離を使用する場合は、道路境界からの距離２.０mを倍読みして良いという規定があります。そのため、(6.0+2.0+2.0) ×１.５＝13.5mとなり建物は13.5mまで立てて良い事になります。
この話は一見、ゴミ置場の増築と関係ないように感じますが。建物が緩和距離を使っていて道路斜線がギリギリの建物を建てていた場合は、ゴミ置場を建てる事によって緩和距離が使えなくなってしまうこともありえます。

道路斜線の緩和を使おう（法56条2項、令130条の12）

道路斜線の緩和が使えなくなってしまった場合でも、建築基準法の高さ制限に該当しない構造物の規定を満たせば、ゴミ置場をそのまま建てることができます。

・前面道路の路面の中心から軒高2.3m以下、かつ床面積の合計5m2以内。

・前面道路に接する長さの1/5以下であること

・前面の道路境界線からの後退距離1m以上。

こちらの規定を満たせたばゴミ置場があってもセットバック緩和距離を使用することができます。

道路斜線の緩和を使おう（天空率）

道路境界線から１mもセットバックしたらゴミ置場が作れない。商業系の敷地なら建蔽率も１００％に近いこともあるので、条件を満たすことが難しい場合もあります。

その場合は天空率を使用します。

天空率は観察点から見える建物の面積と空の面積の比率を比較して空の比率が大きければ道路斜線に関係なく建てることができる検討です。ゴミ置場のように建物高さに比べて低い建物の場合は比較的問題ない場合も多いです。

道路斜線もダメならば

道路斜線がダメな場合の最終手段としては道路中心線から１.２m以下のゴミ置場を作るということが考えられます。共同住宅用の既製品で販売されているゴミ置場が１.２m以下の理由はこのような理由があります。

既存不適格の確認

建物が最後に確認申請をしてから確認申請に必要な建築行為をしていないか（用途変更、増築等）確認しなければいけません。増築や用途変更をしている場合は、その部分も含めて確認申請が必要となります。

最後に

ゴミ置場でも注意しなければいけないことが沢山あります。この他にも各自治体の条例等の確認も必要となりますので、意外と建築士の業務として考えると、建築基準法と建築基準法関係規定を包括的に理解しなければ難しいです。

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特殊建築物とは

特殊建築物とは建築基準法2条1項二号に規定される建築物であり、戸建住宅と事務所以外はほとんどが該当します、同じ住宅でも共同住宅は特殊建築物となります。

＜建築基準法2条1項二号＞ 二 　特殊建築物　学校（専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。）、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。

なぜ事務所は特殊建築物ではなくて、共同住宅が特殊建築物に該当するのか

事務所が特殊建築物ではなくて、共同住宅も住宅の一つなのにが特殊建築物に該当するのかとお考えの人もいますが、特殊建築物とは不特定多数の人が出入りする災害の危険が大きい用途として考えると理解しやすいです。事務所は基本的には建物内で働いている人で構成されているため、災害等が起きた場合は速やかに避難できると考えることができます。一方、共同住宅はいつも同じ人が住んでいますが、一つの建物として考えた場合には不特定多数が就寝している就寝施設という考え方ができます。例えば寝ている時に他の住居が火災になってしまった場合には、他の住居は命の危険に晒されてしまうため特殊建築物として該当します。このように法令を定められた意図も汲み取って考えると難しい言葉も理解しやすくなります。

特殊建築物は建築基準法で２種類ある。

特殊建築物は上記の通り、建築基準法２条１項ニ号で規定されています。しかし、実務をこなしている建築士の方は工場は特殊建築物ではない。自動車修理工場その他これらに類するもののみ、つまり火災の危険がある工場は特殊建築物と記憶しているかと思います。
よく確認申請などで規制されて特殊建築物は別表(１)の特殊建築物を指していることが多いです。そのため、工場は特殊建築物だけど、建築基準法 別表1の用途には当てはまりません。
したがって下記の条文は建築基準法 別表1に該当する特殊建築物でチェックすべき法規ですが、建築基準法 別表1に該当しない特殊建築物（例えば工場）の場合は下記条文は適用されません。
つまり仮に２００m２を超える工場への用途変更をした場合でも確認申請は必要ありません。

特殊建築物で確認すべき条文

• 法第27条（耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない特殊建築物）
• 法第35条（特殊建築物等の避難及び消化に関する技術基準）
• 法第35条の2（特殊建築物等の内装）
• 法第87条（用途の変更に対するこの法律の準用）

特殊建築物に該当するとどのような規制があるのか

特殊建築物に該当すると規模と用途によって、構造、防火、避難など、さまざまな制限が課せられます。

例えば下記の法別表第一では６つのカテゴリーに分類され、耐火建築物にすべき用途と規模が定められています。(ろ)、（は）に該当する場合は耐火建築物、（に）に該当する場合は耐火建築物または準耐火建築物にしなければいけません。

法別表第一

最後に

特殊建築物に該当すると耐火以外にも避難、内装制限、定期報告などさまざまな規制がありますので、こちらの記事で少しずつですが更新していきたいと思います。今年は6月末に用途変更の確認申請が必要な規模が１００ｍ２→２００ｍ２に変更になりました。

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構造計算が必要な建物は規模によって決められています。建築基準法6条1項の四号で指定されている、建築の実務に関わっている方ならよくご存知かと思いますが、４号建築物が確認申請上で緩和を受け構造計算が不必要な建物であることは一般的に広まっているかと思います。その関係で同項１号〜３号に該当する建物は全て構造計算が必要と混同してしまう方がいますが、実際は４号建築物であるかどうかではなく、建築基準法第２０条に記載されている内容で構造計算が必要かどうかが決まってきますので注意が必要です。それでは実際の建築基準法第２０条についてみていきましょう。

建築基準法第２０条について

建築基準法第２０条（構造耐力）では規模や構造によって必要になってくる構造計算ルートについて一〜四号で説明しています。

第20条

建築物は、自重、積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧及び水圧並びに地震その他の震動及び衝撃に対して安全な構造のものとして、次の各号に掲げる建築物の区分に応じ、それぞれ当該各号に定める基準に適合するものでなければならない。

一 　高さが六十メートルを超える建築物　当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合するものであること。この場合において、その構造方法は、荷重及び外力によつて建築物の各部分に連続的に生ずる力及び変形を把握することその他の政令で定める基準に従つた構造計算によつて安全性が確かめられたものとして国土交通大臣の認定を受けたものであること。

二 　高さが六十メートル以下の建築物のうち、第六条第一項第二号に掲げる建築物（高さが十三メートル又は軒の高さが九メートルを超えるものに限る。）又は同項第三号に掲げる建築物（地階を除く階数が四以上である鉄骨造の建築物、高さが二十メートルを超える鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の建築物その他これらの建築物に準ずるものとして政令で定める建築物に限る。）　次に掲げる基準のいずれかに適合するものであること。

イ　当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合すること。この場合において、その構造方法は、地震力によつて建築物の地上部分の各階に生ずる水平方向の変形を把握することその他の政令で定める基準に従つた構造計算で、国土交通大臣が定めた方法によるもの又は国土交通大臣の認定を受けたプログラムによるものによつて確かめられる安全性を有すること。

ロ　前号に定める基準に適合すること。

三 　高さが六十メートル以下の建築物のうち、第六条第一項第二号又は第三号に掲げる建築物その他その主要構造部（床、屋根及び階段を除く。）を石造、れんが造、コンクリートブロック造、無筋コンクリート造その他これらに類する構造とした建築物で高さが十三メートル又は軒の高さが九メートルを超えるもの（前号に掲げる建築物を除く。）　次に掲げる基準のいずれかに適合するものであること。

イ　当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合すること。この場合において、その構造方法は、構造耐力上主要な部分ごとに応力度が許容応力度を超えないことを確かめることその他の政令で定める基準に従つた構造計算で、国土交通大臣が定めた方法によるもの又は国土交通大臣の認定を受けたプログラムによるものによつて確かめられる安全性を有すること。

ロ　前二号に定める基準のいずれかに適合すること。

四 　前三号に掲げる建築物以外の建築物　次に掲げる基準のいずれかに適合するものであること。

イ　当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合すること。

ロ　前三号に定める基準のいずれかに適合すること。

建築基準法第２０条１項一号について

建物の高さが60ｍを超える建築物が該当します。建築基準法では６０ｍを超える建物を超高層建築物と定義しています。超高層建築物は大臣認定が必要な建物であり、超高層建築物の構造計算の方法は平12建告1461号の告示で規定されています。時刻歴応答解析は時間ごとの建物の挙動を計算する動的解析となりますので非常に複雑で難解な構造計算となります。

建築基準法第２０条１項二号について

建物の高さや軒高、構造種別によって構造計算の有無が規定されています。
a、構造が木造で高さが１３ｍ又は軒高が９ｍを超えるもの
b、構造が鉄骨造で４階以上の建築物（地階を除く）
c、構造が鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造で２０ｍを超えるもの

その他政令で定めた構造物として
d、構造が組積造、補強CB造で４階以上の建築物（地階を除く）
e、構造が鉄骨造(地上階数3F以下)で高さが１３ｍ又は軒高が９ｍを超えるもの
f、混構造の建築物

二号は許容応力度等計算（ルート２）、保有水平耐力計算（ルート３） 又は限界耐力計算を行って建物の安全性を確かめなければいけない建築物の規模を示します。ルート２は高さ３１ｍ以下、ルート３は高さ３１ｍ以上の建物の高さに採用される計算ルートとなります。

建築基準法第２０条１項三号について

a、木造で階≧３、延面積>５００ｍ２、高さ>１３ｍ、 軒高>９ｍのいずれかに該当する建築物で高さが１３ｍ又は軒高が９ｍを超えないもの

ｂ、木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が200㎡を超えるもの

ｃ、主要構造部の一部が石造、れんが造、CB造、無筋CB 造、その他これらに類するものに該当する建築物で高さが１３ｍ又は軒高が９ｍを超えないもの

三号は 許容応力度計算+屋根ふき材等の構造計算（ルート１）によって建物の安全性を確かめなければいけない建築物の規模を示します。一号、二号に比べて規模の小さな建築物が該当します。

建築基準法第２０条１項四号について

一号～三号に該当しない建築物です。構造計算書を提出することを省略する代わりに構造の仕様規定を満たす必要があります。例えば木造建築物の場合は許容応力度の構造計算書を提出しない代わりに、政令で定めた壁量計算、偏心率の検討をすることによる場合が多いです。

日本建築家協会のたプレゼンテーション会<CHIT-CHATTING!! @JIA SHIBUYA>に参加してきました。

ドキアーキテクツの取組と最適建築コンサルティングの取組を大先輩の面々の中でプレゼンテーションさせていただきました。

日本建築家協会は一般の人は聞いたことがある人は少ないと思いますが、建築家が集う公益社団法人です。プロフェッショナルとしての知恵と技術を活かして、建築、まちづくりを通して社会公共に貢献している活動をしている団体です。僕たちの事務所は目黒区にあるのですが、渋谷の南條設計室の南條さんとご縁があったことから、建築家協会の渋谷地域会の会友となっています。

プレゼンテーションは短い時間でしたがとても楽しかったです。会場には世界的建築家の槇文彦先生や名だたる建築家や大学教授の方がたくさんお見えになっていました。それにしても槇先生がお元気そうでよかった、９０歳を超えて、なお現役建築家、素晴らしいの一言です。

プレゼン後もいろいろな世代の建築家の方達と交流をすることができました。これからの建築界の課題や僕自身の足りない部分やこれからやっていきたいこと、いろいろなヒントを得ることができました。

お問い合わせをいただいたり、初回の打合せにあたって、よくいただく質問をQ&A形式でまとめました。

いつから用途変更が１００ｍ２から２００ｍ２に変更されますか？

こちらは２０１９年の６月２6日より施行されました。

店舗を出店計画する上で用途変更の確認申請を検討してるのですが、設計業務は依頼したい他の設計者がいるのですが調査をお願いできますか？

可能です。他に依頼したい設計事務所がある場合でも、相談、調査のみの業務も積極的におこなっていますのでお気軽にご相談ください。特に店舗設計が得意な事務所の中には用途変更関係の手続きが得意ではない事務所もあります。最適建築コンサルティングでは同業種である設計事務所からの調査の依頼も受けております。また業務フローとしても、調査業務、増築・用途変更設計業務と区別しておこなっていますので、調査業務のみでも見積りを提出することができます。

新規に入居するテナントが、用途変更が必要な規模と用途のようですが、用途変更に必要な手続き等の調査を依頼することはできますか？

私達に相談していただくお客様の中にはオーナー様や不動産管理会社の方も多くいます。建物を管理する上でも、ビルを正しく管理することが建物管理者にとって重要であり責務です。建物管理者側が、新しくテナントが入居するときにテナント側に法的な手続きを委ねてしまうことがとても多いです。
私どもは用途変更の確認申請時に必要な手続き、協議すべき関係機関、関係法令を調査レポートとしてまとめております。また入居するテナント業者さんの用途変更の手続きの法チェックや代行もしております。

検査済証がない建物で、新築と増築で迷っているのですが、あらたに検査済証を取得するメリットを教えてください。

問い合わせいただく中で、『既存の検査済証がない建物を壊して新築したほうが良いのか』、『既存の検査済証がない建物を適法化して増築または用途変更したほうが良いのか』、『確認申請が必要がない改修工事にとどめたほうが良いのか』でお悩みの方が非常に多いです。コストの面から言えば、個々の物件の状況によって変わってきますが、新築が一番高くなり確認申請が必要がない改修工事が一番安くなります。私たちの立場としては長期的な視野に立った場合、安心はもちろんですが、将来的な資産（不動産的価値）という意味でも、あらたに検査済証を取得することによる利点があると考えております。
また私たちのサービスを利用していただくメリットとしては、検査済証がないことで新築の選択肢しかないと、既存の有効活用を諦めていた中で既存建物の再生という新しい選択肢を提案することができます。全ての選択肢を検討していただき、お客様の状況によって新築するのか、既存を再活用するのかを比較していただければと思います。

何社にも断られたのですが、増築、用途変更での確認済証の取得は可能でしょうか？

私達に相談していただくお客様の中には役所、指定確認検査機関に相談に行ったが大変な調査が必要らしく困ってしまった。設計事務所、施工会社に相談したが何社にも断られてしまった、などの相談もよくあります。そういった建物の中でも実際に確認済証を取得するまでの筋道をつけることができた建物もたくさんあります。まずは一度お気軽にご相談ください。

遠方の依頼も受け付けていますか？

受付けています。実績として地方の物件も多数あります。出張費用として、交通費をいただく場合もありますが、なるべくお客様の負担がかからないように配慮しております。

遊休不動産の有効活用や事業提案もしていただけるのでしょうか？

弊社では既存建物や土地有効活用、空き家などの事業提案もおこなっております。また最適建築コンサルティングの運営会社である、ドキアーキテクツではハコ・モノ・コトをテーマに総合的な立場で建築設計をおこなっていますので、例えば検査済証ない物件の再生、既存建物の有効活用提案、建築の設計、ロゴや販促などのWEB制作など一括して請け負うことができます。

＞＞「ドキアーキテクツはクリエイティブで 楽しい生活を送るためのハコ、モノ、コトの3つをトータルにデザインする、東京都目黒区の建築設計事務所です」