建築主事とは何ものか？確認申請や完了検査の審査を行う役職です
建築主事は、建築基準法第４条の規定により確認申請を審査するために地方公共団体に設置される公務員のことを指します。もう少しわかりやすく説明すると、区役所や市役所の建築指導課に配置されている確認申請に関する業務、検査などの裁量権を持つ人です。
ちなみに指定確認検査機関では建築主事と似た役職として確認検査員があります。こちらも確認申請に関する業務、検査などの裁量権を持つ人です。
私たち設計者のイメージだと建築主事とは建築指導課で審査の決定権を持つ立場の人で、小さい地方公共団体では配置されず、都道府県の土木課に配置されているイメージだと思います。
したがって地方で設計を行う場合は、市町村を統括する県の土木課に相談する事例もあると思います。
そのような基準はどのように決められているか解説していきます。
建築主事を置く基準は
建築主事の設置基準は建築基準法の第4条に定められています。建築基準法4条では、人口25万人以上の市で政令で定めるものは建築主事を置かなくてはならないと定めています。つまり、政令で定められた25万人以上の都市には建築主事が配置されています。それ以下人口の都市では任意となっており、都道県の土木課が窓口となっている場合が多いです。
しかし、注意点として人口25万人以上の市 であっても政令で指定されない限り設置義務はないことです。ややこしい。
建築主事になるには
どのような手続きで建築主事になることができるかですが市町村または都道府県の吏員のうち、建築基準適合判定資格者検定に合格し、国土交通省に登録されている者の内から市町村長または都道府県知事が任命されたものが建築主事になることができます。
建築基準適合判定資格者、建築関係者でも聞いたことない資格だと思います。さらに解説していきます。
建築基準適合判定資格者とは
建築基準適合判定資格者とは建築確認申請に関する建築計画が、建築基準法や建築基準関係規定に適合しているかの確認や検査等を行う資格者のことを言います。
建築基準適合判定資格者になるためには、１級建築士試験に合格したもので、建築行政又は建築基準法第77条の18第1項に定める確認検査の業務その他これに類する業務で、政令に定めるものに関して2年以上の実務の経験を有するものが検定を受け、合格することによりなることができます。
政令で定めるものは以下の通りです。
- 建築審査会の委員として行う業務
- 大学（短期大学を除く）の学部、専攻科、大学院で教授や助教授として建築に関する教育や研究を行う業務
- 建築物の敷地、構造、建築設備の安全上、防火上、衛生上の観点から行う審査や検査の業務で、国土交通大臣が確認検査の業務と同等以上の知識と能力を有すると認めた者
基本的には１級建築士に合格し、特定行政庁や指定確認検査機関にて２年以上の建築確認申請の実務経験を行なっているものが受験することができるできます。従って、私を含む建築設計事務所勤務の多くのものは受験資格がありません。
建築検査員と建築主事の違いは
建築主事は建築基準適合判定資格者に合格した者のうち、国土交通省に登録されて、自治体長が任命登録して行政機関で働く人を指します。
確認検査員とは建築基準適合判定資格者に合格して、指定確認検査機関にて確認や検査の業務を行う人を指します。
民間と公共の違いとなります。
ちなみに用途変更の確認申請だけは確認申請を指定確認検査機関にて手続きを行なっても、工事完了後の書類手続きは指定確認検査機関ではなく、特定行政庁へ工事完了届を提出しなければいけないので注意が必要です。また用途変更の確認申請の場合は基本的には完了検査がないため、確認申請手続きは特定行政庁へ工事完了届の提出となります。
検査済証がなくても戸建て住宅を増築確認申請したい
今回のコラムでは特に戸建て住宅で、例えば、両親との同居、子供の成長にともなう二世帯住宅を考えての増築を
お考えの方が検査済証がなくて確認申請ができず計画が止まってしまうような
検査済証なしの増築確認申請でお困りのかたを想定しています。
なお、たびたび言及していますが、検査済証の再発行は難しいです。
しかし、再発行は難しいが増築も用途変更も指定の手続きを行えば可能です。
こちらの記事では増築の確認申請に関連する事項を網羅していますので、是非ご参照ください。
＞＞増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】
検査済証がなくても戸建て住宅を増築をしたい場合の費用について
費用は建物の書類の整備や残っている検査記録、写真、建てられた年度によって変わってきます。
戸建て住宅では一番例が多い建築基準法で規定されている木造の４号建築物の特例を受けた住宅と
それ以外の建築物の事例で簡単に紹介していきます。
４号住宅とは下記のような条件の建物です。確認申請書をお持ちの方は申請書に
４号特例の有、無を記載されているページがありますので、そちらを確認しても良いと思います。
下記の画像は確認申請書の第４面の一部です、画像の赤い四角部分を確認してください。
書式は確認申請書を提出した年代によって変わってきますが【確認の特例】という項目で
有りにチェックが入っている場合は確認の特例を’受けている４号建築ということになります。
４号建築物とは
・木造2階以下かつ500平方メートル以下の建築物
・木造以外の建築物で1階かつ200平方メートル以下の建築物
例１、４号建築物の戸建住宅の場合（木造２階１５０ｍ２）＜書類完備＞
・確認申請書
・確認申請図面
・工事監理写真（基礎の配筋、筋違いの施工状況等）
・工事監理記録書類（配筋検査、筋違い検査等）
これらの書類関係がそろっていれば
費用に関して２０〜３０万の範囲で対応することができると思います。
例２、４号建築物以外の戸建住宅の場合（木造３階１５０ｍ２）＜書類無し＞
４号建築物ではない木造３階建で構造計算書が無い状態であったり
試験結果、写真が全く無い場合は、特定行政庁との協議にもよりますが
構造計算書や構造図の復元が必要になり
筋違いの確認、コンクリートのコア抜き、強度試験、鉄筋探査等が必要となります。
そうなってくると構造の部分だけで100万ほど費用が掛かってしまう場合もあります。
また、防火地域に指定されているにも関わらず防火規定を無視している事例もあります。
そのような場合は、アルミサッシを防火サッシに変更する必要が出てきます。
外壁も違反している場合は、外壁材を変更する必要性も出てくる場合があります。
外部に足場が必要になってきたり、外壁の足場が必要になり箇所数によってはかなりの負担になってしまいます。
設計者、施工会社が悪質で検査済証を取っていない状態の場合は、負担が大きくなってしまうことが多いです。
検査済証がない住宅の増築を行う際の費用については例をあげて紹介しています。
検査済証なしの場合の増築手続きの流れについて
基本的な増築に至るまでの流れは建築最適コンサルティングの場合は
１、問い合わせ
２、メールにて状況確認
３、現場にてヒアリング
４、現況建物、法適合調査、報告
５、現況建物、適正化工事
６、増築部分の確認申請
７、増築部分の完了検査
建物の状況ごとに違いますが、上記のような流れで対応しています。
お客様によっては、ヒアリングで先に進まない方もいますし
将来的な売却も視野に入れて適正化工事までで業務を終える場合もあります。
増築の確認申請が必要か有無かについてまとめました
増築の確認申請で一番多い勘違いが１０ｍ２以下なら確認申請は必要ないという勘違いです。例えば防火地域に指定されている場合は１ｍ２でも増築がともなう場合は確認申請が必要になります。その他にも注意点が多いので増築の確認申請の必要の有無について一括でまとめました。増築の確認申請が必要かどうかわからない方は参考にしてみてください。
＞＞「増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】」
おわりに
住宅の検査済証がない増築確認申請を行う場合の、最良のケースと最悪のケースを説明しました。
今までの相談のケースですと検査済証を取得していない時点でおかしいのですが
確信犯的に悪質で検査済証を取得していない場合は
現況建物を適正化するための工事費用が増築工事費用に対する比率が高くなってしまい
相談時点であきらめてしまう方が非常に多いです。
ご相談に来られるお客様はほとんどが、増築を考えるまでに自分が住んでいる建物が
違反建築物であることを知らなかった方がほとんどです。
そのような建物を最適化していくことが私たちの役目であるのですが
非常に残念ですが、そのような物件はいたるところに散見しています。
大事なことは、コストバランスを考える上でも一度に増築工事を行うか行わないかを考えないで
段階的に調査していき、建物の最適化までの流れを考えることだと思います。
そうすることによって、既存建物の状態を見極めながら適切なコストが把握できるようになります。
逆に大きな建物などの事業案件の場合は、適法化にかけることができる費用も大きく事業として成り立つため
積極的に適法化を進めようというクライアントが多い傾向にあります。
特に既存建物の活用方法についてご検討されている方は、併せてこちらの記事もご参照ください。既存建物の活用方法を各フローに分けてご紹介しております。なにから始めていいのかわからないという方は参考にしてください。