検査済証がないと、どんな問題が起きるのか？
近年の既存建物の有効活用に対する関心の高まりに伴い、「検査済証がない」という問題に直面するケースが増えてきています。 検査済証がない場合、確認申請が必要な次のような行為を行うことは原則的にできません。
検査済証がない場合に原則的にできないとされている行為
・防火、準防火地域での増築、防火指定外地域の10㎡以上の増築ができない。
・200㎡以上の用途変更ができない。（類似用途を除く）
（※200㎡以内の場合でも旅館業の許可などの許認可が必要な用途の場合は検査済証が必要になる場合があります）
・改築ができない。
・４号建築物以外の大規模の修繕、大規模の模様替えができない
また、検査済証がないことで確認申請とは関わらないところでも、以下のような問題が起こります。
検査済証がないことで起こる弊害
・融資がおりにくいため、売買で値がつきにくい。
・購入時にローンが組めないことがある。
・許認可系（旅館業の許可、保育施設の許可、老人施設の許可等）の認可が降りない。
このように、検査済証がないと既存建物を有効活用することに制限や弊害がおきてしまい、本来ならより自由に建物を有効活用することができるはずなのに、選択肢が狭まってしまいます。
しかし、これらの問題でお困りの方にお伝えしたいことがあります。
検査済証がない場合でも、確認申請が必要な増築や用途変更が行える可能性があります。
そこでこちらの記事では、検査済証がなくてお困りの方に、確認申請が必要な増築や用途変更を行う為の筋道を示すために、検査済証や確認申請に関する基礎知識について、３つのステップで一括解説していきます。
それでは、早速始めていきましょう。
【検査済証がない！解決ステップ−１】：まずは検査済証について正しく理解しよう！（増築、用途変更するために）
そもそも検査済証とは？確認済証とは違う！？
「自分の所有している建物は確認済証を交付されているから大丈夫」
これは半分正解で半分間違いです。
自分の所持している建物が違反建築であるかどうかを理解しているオーナーは実はとても少数です。なぜなら、確認済証と検査済証の違いを理解している人が少ないからです。増築や用途変更の確認申請を進めていく上で、よく出てくるこの検査済証と確認済証という言葉は、行政機関や確認審査機関、設計事務所などとの打ち合わせをスムーズに行うためにも、正しく理解しておく必要があります。
確認済証とは？
確認済証は設計段階、つまり工事着工前に、建築基準法の規定に適合しているかを確認する「建築確認」が完了したことが認められた時に確認審査機関や行政機関によって発行される書類です。
検査済証とは？
検査済証とは、建築基準法で定められた、「建築確認」「中間検査」「完了検査」の３つの全てで合格がして、その建物が建築基準法に適合していることが認められた時に確認検査機関や行政機関によって発行される書類です。
簡単にまとめると、「確認済証」は、建物を工事するために必要な証明書で、「検査済証」は工事が「建築確認」の図面通りに完成したことを示す証明書です。専門分野の方以外は、工事前は確認済証を、工事後は必ず確認審査機関や行政機関による完了検査を受けて検査済証を発行してもらうことを理解しておけば良いかと思います。
この内容と併せて、確認申請についての記事もお読み頂くと、より理解しやすいかと思います。
検査済証が発行されていないまま建物を使用していると、国から罰則を受ける場合があります。次の内容ではそのことについて理解していきましょう。
検査済証がないまま建物を使用していると罰則を受ける場合がある！？
工事が問題なく完了したことを証明する書類が検査済証です。建築基準法では、工事が完了してから４日以内に完了検査申請を行うように定められています。たとえ完了検査申請を行い検査を受けていたとしても、完了検査に合格しないまま建物を使用している状態の建物所有者は違反建築物の所有者となり、建築基準法で定められた罰則を受ける場合もあるので注意が必要です。
検査済証を所持していない方の中には完了検査を受けているけれども、確認済証や検査済証を紛失してしまっている方も多くいます。確認済証や検査済証を一度発行していれば、検査済証にかわる代替証明書を発行することができます。
最適建築コンサルティングでは、確認済証、検査済証が発行されているか不明なお客様に対して、少額で確認済証や検査済証の発行の有無の調査業務も行なっていますので、お気軽にご相談ください。
また、検査済証の有無に関わらず、確認申請が必要な増築や用途変更を行う場合は、「既存不適格」なのか「違反建築」なのかで、計画の進め方や方針が異なります。同じような言葉ですが建築の世界では全く違います。
違反建築物とはその言葉の通り、建築当時から建築基準法に適合していない建物と建築が完成後に違反建築になってしまった建築物の大きく分けて２パターンがあります。既存不適格建築物とは竣工時は完了検査を受けて検査済証を交付されていて適法であった建築物が年月を経て建築基準法等の改正によって、新しい法律に適合しなくなってしまった建築物のことを指します。確認申請が必要な増築や用途変更をご検討されている方は、この二つの違いについてしっかりと理解しておくことで、その後のスムーズな対応にもつながります。
【検査済証がない！解決ステップ−２】：検査済証を再取得しよう。（増築、用途変更するために）
検査済証は「再発行」ではなく、「再取得」
「検査済証の再発行を行いたい。」
このようなご相談を頂くことが増えていますが、まずは２つのパターンに分かれます。
１、完了検査に合格して検査済証は交付されているが紛失した場合
２、完了検査に合格していない状況で検査済証が交付されていない状況の場合
１、の場合は検査済証に代わる書類を取得することによって解決できます。最適建築コンサルティングでは
検査済証が発行されいるかどうかがわからない方向けに、再取得の代行サービズを一律１万円（税抜）で行なっています。
＞＞「検査済証、確認済証の再発行サービスはじめました（代替書類）」
問題は２の場合で、結論から言うと検査済証の再発行はできません。
ただし、再取得できる可能性はあります。
国土交通省が２０１４年に設けた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に基づいて、調査、報告を行うことで確認申請を行うことが可能な場合があります。 そのため、検査済証の再発行をご希望の方で、特に確認申請が必要な増築を希望されている方は、このガイドラインの流れに沿って確認申請を行えば、工事完了後に検査済証を取得することができます。用途変更の場合は確認済証のみ取得できます。この内容をまとめると、以下のようになります。
・既存建物に対して検査済証の再発行はできないが、ガイドラインに沿って手続きを踏めば、確認申請を行い確認済証を発行することができる。
・確認申請後、増築の場合は工事が完了して検査に合格すれば新たに検査済証が発行され再取得ができる。用途変更の場合は工事完了届を行政に提出するのみなのであらたに検査済証は発行されませんが、次回以降の用途変更、増築の敷居が下がります。
つまり国が策定したガイドラインに基づいて必要な手続きを踏めば、検査済み証がない場合でも確認申請が必要な増築、用途変更ができるということになります。 次の項目では、ガイドラインの進め方について確認していきましょう。
検査済証がない場合はまずは法適合状況調査を行いましょう。
法適合状況調査について 法適合状況調査とは、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」（平成26年７月２日付け国住指第1137号「『検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン』について」）に定める指定確認審査機関として行う建築基準法適合状況調査のことです。
わかりやすく言うと、検査済証のない建物の図上調査、現地調査を通して、当時の建築基準に適合していたかどうかや、現行の法規に適合していない箇所がどこかなどの調査を行います。
特に「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」では、本人が所有する確認申請書の副本や特定行政庁の台帳等により、確認済証を取得していることが確認できるもので検査済証のない建築物を主な対象としていることを理解しておいてください。
さて、それでは実際に、この法適合調査をどのように進めていくのかを依頼者と調査者のそれぞれのフローで確認しましょう。
※注意：誤解なく、適切に法適合調査のフローを理解するために、事前に図の中における「依頼者」と「調査者」についての以下定義をご確認ください。
依頼者：
この文脈での依頼者とは、お客様から法適合調査を行うための「提出図書のとりまとめ」を頼まれている専門家を指しています。特にこの専門家には確認審査機関や設計事務所などが含まれます。お客様が法適合調査を行うための「提出図書のとりまとめ」を行うことはございませんので、ご安心ください。
調査者：
この文脈での調査者とは、主に特定の行政機関などを指しています。調査者は法適合状況調査の実施を依頼する上記の依頼者から、法適合状況調査の実施の申請を受け、調査を実施し、その報告書の作成を行います。 この依頼者と調査者の法適合状況調査における関係については、施主から設計業務を委託されている、設計事務所が行政機関に完了検査の申請を行い、その検査を実施してもらう流れをイメージすると多少わかりやすいかもしれません。
法適合調査：依頼者のフロー
依頼者フローの図では、確認済証の有無で大きく方針が分かれていますが、これは特に確認申請図書の有無のことを示しています。 上図内の調査に必要な図書については、指定の確認審査機関に問い合わせてご自分でも確認することができますが、専門家に相談してサポートを受けるのが一番スムーズです。
また、この図に記載されている「確認済証に添付された図書」というのは、建物の用途などの条件によって異なりますが、主要なものは次のような内容になるかと思います。
確認済証に添付された図書で主要なもの
・建築図
・設備図
・構造図
・確認申請書、確認申請図
・構造計算書（建物の規模によっては構造計算書がない場合があります。）
※ここで紹介されている図書以外にも建物の用途や規模などの条件によって必要な図書があるので、専門家に相談して内容をしっかり確認してください。
続いて、調査者のフローについても確認していきましょう。
法適合調査：調査者のフロー
調査者は上図の中にある通り、「図上調査」「現地調査」を行います。調査をスムーズに進めるためにも、提出図書のとりまとめを行う依頼者は必要な図書の準備をしっかりと行うことが重要です。また、法適合調査の中には、場合によっては費用が高額になるものもあります。建物のケースによって、調査費用が変わるので、実際にどの程度の費用がかかるのかは調査を進めながら、随時、確認していくことが大事です。
＞＞「検査済証がない、検査済証を再発行したい方へ（費用はどれくらいかかるのか）」
このように、ガイドラインに沿って法適合状況調査を進め、報告書を作成することで、確認申請を行うことができます。しかし、一方でガイドラインに関しては次のような留意点があることをしっかりと把握しておきましょう。
検査済証がない建物の救済策！！ガイドラインに関する基本的な考え方と留意点！
ガイドラインの基本的な考え方
検査済証がない建物の確認申請や、デューデリジェンスを行うためのガイドラインに基づく法適合状況調査(調査内容等)やその結果をとりまとめた 報告書は、適合であったとしても報告書は検査済証とみなされるものではないことに注意が必要です。
ただし、増改築時、用途変更時の既存不適格調書の添付資料として活用することが可能です。
つまり、本ガイドラインに乗っ取った報告書を作成することにより、検査済証がないことによって、その後の増築等の手続きに進めないようなケースにおいて、効率的かつ実効性ある形で当該建築物の法適合状況を調査するための一つの方法となっています。
したがって、検査済証のない建築物であっても、所有者が建築士に依頼することによって、既存建築物の状況を調査し、必要な図書を用意することで、確認申請を行うことができます。ただし、特定行政庁や指定確認検査機関と十分協議をして、必要な調査等を確認することが大切になります。
ガイドラインに記載されている留意点
・報告書は検査済証ではないということ。
・事前に確認審査機関と協議を行い、必要な調査、報告書を作成することによって確認申請を行うことができる。
・調査者（建築士）は、依頼者より提出された資料をもとに、現地調査可能な範囲において責任を負う。 例えば、当該部分の提出図書がない場合、立入りができない場合、隠蔽されており現地調査の実施が不可能な場合は責任を負わない。
・調査者は依頼者から提出される図書や現地調査が可能な場所が限られる場合、その範囲内での調査・報告となることや法適合状況調査全体としての完成度が低くなることとなり、調査結果を活用できる範囲も限定されること。
・瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではないこと。
・報告書の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではないこと。
＞＞「検査済証がない場合のガイドライン、法適合状況調査について」
【検査済証がない！解決ステップ−３】：今までの内容を踏まえて、実際に増築や用途変更の依頼をしよう。（増築、用途変更するために）
これまでの内容をしっかりと確認したら、実際に増築や用途変更を行うことに向けて依頼先を検討していきましょう。
検査済証がない場合の相談先は？
検査済証がない場合の用途変更や増築の確認申請とそれに伴った、既存建物の法適合状況調査などの相談先としては、一級建築士のいる設計事務所が最適です。
設計事務所に依頼すると、既存建物の法適合調査から、用途変更や増築の設計提案、確認申請手続きから工事監理までをワンストップで引き受けることができます。全てを一手に引き受けてくれる設計事務所だからこそ、お客様の抱える課題に親身になって対応することができます。 しかし実際には、このようにワンストップでプロジェクトを進められる設計事務所の数は非常に少なく、業界的にも既存建物の有効活用への対応に遅れをとってしまっているのが現状の問題点です。
とは言っても、いきなり法適合調査に進めないかた！法適合調査をする前の事前調査をおこなっています
検査済証がない建物を用途変更、増築、改築をするためには法適合調査が有効です。ただ法適合調査をするには費用が１００万年単位で必要になります。せっかく法適合調査をお願いしても、もしかしたら不適合になってしまうのではないか？もしくは是正するのにとても高い金額がかかってしまうのではないか？そのようなことを心配をされる方がいっぱいいらっしゃるかと思います。そのような方のために私たちは法適合調査の前段階として事前調査をおこなっています。というのも致命的な違反のほとんどが、現場をみてチェックすることで判明するからです。そのため私たちは１０万円〜（税抜）＋交通費で法適合調査前の事前調査をおこなっています。
＞＞「検査済証のない建物の法適合調査をする前の事前調査をおこなっています＞」
検査済証のない建物の法適合調査の事例をみてみよう
私たちは検査済証のない建物の確認申請をともなう用途変更や増築などを数多く手がけた実績とノウハウがあります。依頼内容も多種多様で大まかにわけると以下のように大別されます。
・①保育園の開園
・②老人福祉施設の開業（デイサービス、サービス付き高齢者向け住宅、老人ホーム等）
・③宿泊施設の開業
・④エレベーターの増設
・⑤建物売買
・⑥建物遵法性の確認
・⑦増改築、用途変更の確認申請
どのようなケースでも法適合調査をおこなった実績があるので対応可能ですのでお気軽にご相談ください。
また調査例を事項にて紹介していますので一度ご参照ください。
事例１：木造平屋建て飲食店を保育園に用途変更（検査済証なし）
平屋建ての木造飲食店を用途変更し、保育所を開設するという計画です。ご相談頂いた内容は、「用途変更する面積は200ｍ２未満であり確認申請は必要ないが、保育所として用途変更を行う際に許認可されるためには建物が建築基準法関係規定に適合している必要があるが、物件に検査済証が取得されていなかったことがわかった。」ということでした。このように確認申請が必要ない規模である面積が200ｍ２未満であっても、検査済証がない場合は建築基準法関係規定に適合しているかどうかが求められます。少し前までは建築士の一筆のみで法適合が認められてきましたが、最近では法的根拠を求められる事が多くなってきました。
こちらの構造調査内容は木造在来工法のため筋違いの確認、基礎の配筋検査、コンクリート強度の確認を行いました。
事例２：木造アパートを老人ホーム(サービス用高齢者住宅)へ用途変更（検査済証なし、図面なし）
共同住宅を用途変更し、サービス付き高齢者住宅として開設するという計画です。ご相談頂いた内容は、「計画の過程で、サ高住として用途変更を行う際に許認可されるためには建物が建築基準法関係規定に適合している必要があるが、物件に検査済証が取得されていなかったことがわかった。」ということでした。また、当時の時点では100㎡を超えており、用途変更の確認申請が必要な規模でもありました。図面がないことから図面の復元も行いました。
＞＞検査済証なし、図面なし！！木造アパートを老人ホームへ用途変更した事例
事例４：検査済証なし、図面有り（用途変更）鉄骨鉄筋コンクリート造８階建地下１階の１階を用途変更
現状ではテナントの床面積が２００m２を超えているため、新たに入居を検討するテナント業者が検査済証の有無を照会して、検査済証がないため断れるということが何度か続いたための依頼でした。それとは別に、将来的に物件を売却する場合でも法適合しているかどうかが資産価値を考える上でも大事な指標となってくるため、法適合しているかどうかを確認し、是正するべきことがあるなら解決しておきたいとの事でした。
昨今では用途変更の確認申請が必要ない規模であっても、大手のテナント業者の場合は検査済証が無いことにより出店を取り止めるケースが出てきているので、検査済証の有無はテナント側の出店を考える上でも大事な指標となってきています。
こちらの物件では、検査済証を取得はしていませんでしたが、構造調査の結果が残っていたので一部そちらの内容を参照しながらガイドラインを利用した法適合調査を行いました。
＞＞検査済証なし、図面有り（用途変更）鉄骨鉄筋コンクリート造８階建地下１階の１階を用途変更
事例５：工場の業務用エレベーター増築（内部）、大規模な模様替えの確認申請（検査済証なし）
このプロジェクトは、検査済証がない工場用途にエレベーターを新設したいとの要望がクライアントからありました。エレベーターを新設する場合は、内部に設けるのか、外部に設けるのかの違いは単に使い勝手や計画上の問題と考える方が多いですが、建築基準法では外部に新設する場合は増築に該当し、内部に設ける場合はエレベーターの確認申請のみとなるため、既存訴求の関係等から諸条件によっては、内部に設けた方が良い場合と、外部に設けた方が良い場合があります。どちらにもメリット、デメリットがありますので、そういった部分も比較して、私たちはクライアントに提案しています。
こちらの構造調査内容は鉄骨造のため柱梁のUT検査、基礎の配筋検査、コンクリート強度の確認を行いました。
＞＞工場の業務用エレベーター増築（内部）、大規模な模様替えの確認申請（検査済証なし）
検査済証がなくてお困りなら、最適建築コンサルティング
私たち最適建築コンサルティングは、このような状況に対して、設計事務所としての技術力、法規の知識とデザインのプロとしての市場分析力、提案力を活かして既存建物が抱える様々な問題を解決し、現代社会やお客様の状況への最適化を行い貢献しております。
また、私たちは建物を最適化して検査済証の再取得をするのはもちろんのこと、既存建物を活かしたデザイン・空間の獲得や建築やブランディングのノウハウを駆使して、既存建物を現代の需要に合うようにリノベーションするなど、原状回復だけではなく、再生し更新を行う為のデザイン提案にも力を入れ、より良い社会の実現を目指しています。
そのため、弊社では、企業の所有する大規模な物件やプロジェクトだけではなく、個人オーナーや個人事業者の方が所有する既存建物まで幅広くご対応させていただいております。
予算や規模の大小に関わらず、検査済証がないなどの既存建物の活用でお困りの際はどんなことでも構いませんので、ぜひ、最適建築コンサルティングにご相談ください。
検査済証がない場合の用途変更、増築をご希望の方は下記の「ご相談フォームへ」ボタンよりご相談ください。
よく問い合わせいただく内容をQ&A形式でまとめました
お問い合わせをいただいたり、初回の打合せにあたって、よくいただく質問をQ&A形式でまとめました。
相談を考えている方は皆さんも同じような疑問を持っているものです、相談いただく前の参考にしてみてください。
＞＞「よくあるQ&A＜検査済証がない、増築、用途変更をしたい＞」
用途変更の確認申請、増築の確認申請をそれぞれ考えている方！
また、用途変更確認申請を検討している方で「用途変更をしたいが、何から始めていいかわからない」という方のために、これまで最適建築コンサルティングが書いてきた用途変更に関する記事の内容を要約して解説しているまとめ記事がありますので、この機会にこちらも合わせてよんでいただけると内容がより理解しやすいかと思います。
検査済証がなくて増築確認申請をお考えのかた。
＞＞「検査済証がないと増築はできないか？住宅の増築における確認申請や費用について」
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エレベーターを増築確認申請までの手順、まず初めに確認すべきこと。
マンション内の入居者が高齢化になったから、商業施設の店舗にエレベーターを入れたい等、既存建物にエレベーターを入れたいという問い合わせが近年増えてきています。
エレベーターを増築の計画をする上で事前に押さえておきたいポイントが３つかあります。
１、建物が検査済証を取得しているかどうか
２、最後に確認申請を取得してから建物内部に変更されているか部分があるかどうか
３、既存建物の竣工図や確認申請図面等が残っているかどうか
こちらの内容の確認が必要となります。
既存建物が検査済証を取得しているかどうか
建物が検査済証を取得しているかどうかは建物を新たに確認申請をする上で非常に大事なポイントとなります。
検査済証がないと新たに確認申請を申請することが基本的にできません。
検査済証がない建物で確認申請を受ける場合は１２条５項か国交相のガイドラインに沿った法適合調査を受け合格する必要があります。
最適建築コンサルティングでは検査済証がない場合は法適合調査を利用して確認申請まで進むようにしております。
こちらのコラムでも度々お伝えしていますが、平成１０年の完了検査を受けている建物は４０％です。つまり６０％の建物が検査済証を取得していない状況です。つまり６０％の建物が増築や用途変更の確認申請を行う上で支障が出てきてしまいますので、既存建物を利用する上では大きな障害となっています。
最後に確認申請を取得してから建物内部に変更されているか部分があるかどうか
既存建物では確認申請が必要な変更(増築、用途変更、大規模な模様替)をしているにもかかわらず、確認申請の手続きを行なっていない場合があります。特に昔の建物に多いです。建物オーナーが変わってしまっている場合は把握も難しくなってしまっていることが多いです。
建物内部や外部に確認申請に必要な変更箇所があるにもかかわらず申請手続きをしない場合は、そちらの変更部分も含めてエレベーターの確認申請時に申請を行う必要があります。
既存建物の竣工図や確認申請図面等が残っているかどうか
既存建物の確認申請を行う場合は、例え外部にエレベーターを設けるとしても建築基準法は敷地や建物全体に関わってきますので既存建物の図面を添付する必要があります。既存建物を所有していない場合は図面の復元が必要となります。
エレベーターを増築する方法は外部と内部と２通りある
エレベーターを新設する場合は、内部に設けるのか、外部の２通りあります。どちらに設けるのかの違いは単に使い勝手や計画上の問題と考える方が多いです。しかし建築基準法では外部にエレベーターを新設する場合は増築に該当し、内部にエレベーターを設ける場合はエレベーターの確認申請のみとなるため、建築基準法の既存訴求の関係等から諸条件によっては、内部に設けた方が良い場合と、外部に設けた方が良い場合があります。
どちらにもメリット、デメリットがありますので、そういった部分も比較して、説明していきたいと思います。
エレベーターを外部に設ける場合
外部にエレベーターを設けるメリットは既存建物の構造とエレベーターをの構造を分離して考えることができることです。工事も内部エレベーターと比較して、内側の居住者に迷惑をあまりかける必要がないため施工しやすくなります。デメリットとしては、建物自体も増築扱いとなるので、面積によっては既存建物の構造遡及等が出てくる可能性があるため注意が必要です。また単純にエレベーターだけを増築するとエレベーターが突出した建物になってしまいますので外観が損なわれてしまう可能性が出てきます。その他にも、敷地や建蔽率に余裕がないと施工ができないので注意が必要となります。
メリット：構造の考え方がシンプル、居住しながら工事ができる。
デメリット：意匠性が損なわれやすい。既存建物への建築基準法への遡求が出てくる。増築の確認申請も必要になる。
どんな建物におすすめか：敷地に余裕があり、意匠性が損なわれない場所に設けれる建物の場合
エレベーターを内部に設ける場合
内部にエレベーターを設ける場合は、既存建物の構造とエレベーターをの構造をどうするかが複雑になります。既存建物の構造（RC、鉄骨、木造）にもよって、変わってくると思いますが、既存建物に荷重をかける場合と、既存建物に荷重をかけないで独立させる場合の２パターンに別れます。
工事も外部エレベーターと比較して、内側の居住者に迷惑がかかってくるので注意が必要です。また、エレベーターを取り付ける際の、構造物やエレベーターの搬入経路を確保する必要があるため、詳細な検討が必要となります。
メリットとしては、エレベーターだけの確認申請となるため、増築による既存建物への既存遡求を考える必要がありません。またデザイン性やプランニングにも対応できます。
メリット：構造の考え方が複雑、居住しながら工事ができない。
デメリット：意匠性が損なわれない。既存建物への建築基準法への遡求が出てこない。手続きが増築と比較して簡単
どんな建物におすすめか：敷地に余裕がなく、意匠性を損ないたくない建物の場合
＞＞＞（事例）エレベーターの増築の確認申請について（内部増築）
エレベーターの増築の確認申請に向けて大事なこと
エレベーターの増設する方法が外部、内部と２通りあることを今回は説明させていただきました。外部と内部にエレベータを増設するメリットとデメリットをそれぞれ説明させていただきました。
私たち最適建築コンサルティングではエレベーターの増築においても数多くの事例を経験しておりますのでまずはご相談ください。
また、増築の確認申請に関連する事項を網羅したいという方はこちらの記事もご参照ください。
＞＞増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】
建築法規に関する情報をいち早く知りたい方へ
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検査済証がない建物でも増築、用途変更、保育園、旅館業の許可、福祉施設など許認可の許可を取得したい。現在このような悩みを抱える、皆さんはとても多いのではないでしょうか？
ガイドラインを利用した法適合調査を行い、法律に適合させることによりそれらの悩みは解消することができますが、法適合調査による費用負担が物件オーナーにとって大きな障害となります。
適合できるかどうかがわからない建物にいきなり多額のお金を投資するのはとても不安だと思います。
費用の目安に関しては、構造や規模、書類の状況、建物をどのように利用したいのか（用途変更、増築、EV設置、売買等）によって費用が大きく変わってきますが、まずは検査済証を取得していない既存建物がどの程度、違反をしているのかがわからなくて困っている方が非常に多いです。
私達はこういった一般の方向けに法適合調査をする前の事前調査を有償（16.5万円〜/税込）ですがおすすめしています。
事前調査の内容について
事前調査の内容は大きく分けて3つとなります。
・既存図面による机上調査
・目視による現場調査
・関係機関への聞取り調査
既存図面と現場調査から図面通りに建物が作られているかを確認します（建蔽率、容積率、高さ等）。また関係機関に確認申請時の資料について閲覧をしたりヒヤリングを行います。
事前調査でわかること
・建物の違反部分
・用途変更、増築、EV設置、売買等の懸念点
・建物是正の費用
事前調査でわかることは建物の不適合部分がわかります。不適合部分がわかることで是正に必要な費用も予測できます。
また、依頼者の行いたいこと（増築、用途変更等）をするにあたって、必要になってくる建築法規（既存不適格の遡求等）についてもアドバイスさせていただきますので、新しい工事で必要な建築基準法に関わる工事がわかります。
事前調査でわからないこと
事前調査はあくまで目視で確認できる範囲の調査となります。したがって、既存建物のコンクリート強度や配筋検査、鉄骨の部材確認、溶接確認は調査しません。
検査済証のない建物の法適合調査の事前調査についてのまとめ
法適合調査についてもそうですが事前調査の段階で重要になってくるのは、お客様がどのように建物を利用したいかです。住宅を増築したいのか、既存の建物を用途変更したいのか、建物の売買のためなのかによっても、調べるべき項目は変わってきます。また建物の年代によって関連法規も変わってくるので建築法規の幅広い法規の知識が必要になってきます。その当時では合法でも現在の法律では違反になっていたり（既存不適格といいます）
＞＞「違反建築物と既存不適格建築物の違いについて」
建物の活用方法によって、抵触してくる建築法規も変わってきます。例えば用途変更においては現在の最新法規の既存不適格が問題がなくても、増築だと既存不適格が認められず違反になってしまったりすることがあります。
したがって、報告書では、お客様が考えている建物の有効活用が建築基準法の観点から可能かどうか等も含めたアドバイスや、法適合調査に進む上でどれくらいの費用がかかるのかも含めてオーダーメードで報告書を作成しております。
現在は報告書を提出するのに調査後２週間ほど時間をいただいております。
興味のある方は是非、お問い合わせください。
最後にですが、相談される方の中で役所に私どもが相談したりすると今の住居に住めなくなるのではないか
すぐにテナント業者が出て行かなくてはならないのではないかとご心配される方もいらっしゃいますが、例えば台帳記載証明書を取得したからといって、そのような事にはなりませんので心配はありません。
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２０１９年も５月に入り平成から令和になりました、最適建築コンサルティングが開設して半年以上が経ちました。
その期間で検査済証がない、用途変更に関する相談は５０件以上ありました。
新元号、半年ということで私たちの最適建築コンサルティングを通しておこなっていきたいことや、今までどのような相談が多かったかを振り返っていきたいと思います。
最適建築コンサルティングの目的は検査済証がない建物の再生
私たちは確認済証は発行されているが完了検査を受けていない建物の再生をサービスとしています。国の調査では平成１０年の建物で完了検査を受けていない建物は約６０％もあることがわかっています。つまりそのような物件は町中にあふれていて、何も特殊な事例ではないのです。そしてそれらの検査済証がない建物で新たに増築、用途変更をしようとしても基本的にできません。（確認申請の手続きが必要な規模の場合）
＞＞確認申請を理解しよう1<申請が必要な規模>
増築の確認申請に関連するはこちらの記事。
＞＞増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】
当時、なぜ完了検査を受けていなかったのかその当時の施工会社や設計事務所、ハウスメーカーにヒヤリングすると、完了検査を受ける慣習がなかったからという答えが一番多いです。完了検査を義務があることは知っていたが、検査を受けることへの拒否反応の方が強かったようです。信じられないかもしれませんが、大手ハウスメーカーや大手ゼネコンも例外ではなく、当時は完了検査を受けていない建物が多いです。
では、そのような建物は本当に全てダメなのでしょうか？本当に増築や用途変更ができないのでしょうか？実は国が定めたガイドラインというものがあって、検査済証がない建物でもそのガイドラインに沿うことで増築や用途変更をすることができます。
私たちに相談されるかたの中には、相談することでかえって悪い状況になるのではないかと心配される方も多いですが、私たちの目的は、建物を糾弾することではなく再生していくことです。どちらかというと警察ではなく建物のお医者さんのような役割だと思っております。
検査済証がない建物はどの程度、違反している建物が多いのか教えます。
一般の建築関係者ではない方は検査済証がないことに非常にショックを受ける方が多いです。ただ完了検査を受けていない建物には二つの特徴がありますので、それぞれ紹介していきます。
建物としてはほとんど問題なく慣習として完了検査を受けていないだけの建物
こちらの建物の特徴は比較的古い建物、２０００年以前の建物に見られます。建物としては問題ないが慣習として本当に完了検査を受けていない建物。
軽微な変更をしたため変更届けを出すのが面倒だったので完了検査を受けていない状態など比較的悪意のない建物です。
建築時に意図的に違反をしている建物
こちらの建物の特徴は最初から違反をしようとして違反している建物です、このような建物は大幅な是正工事が必要になってきます。
その中でも一番多い違反項目は防火の違反が多いです。その理由はコストダウンの問題が一番大きいように思います。
建物が実際に申請した建物より面積が大きかったり、最高の高さが高いと明らかに周りの建物の状況と浮いてしまうので、一見ではわからない、防火の部分を違反していることが多いです。例えば建物の柱や梁を火災の時に燃えないような対策（耐火被覆）が必要な規模や地域なのに施していなかったり、窓が防火戸を要求される規模や地域なのに網入りガラスになっていなかったりなどが一番多いです。
建築後に意図的に違反をしている建物
こちらの建物の特徴は増築の場合と用途変更の違反が多いです。
増築の違反は戸建て住宅の場合が多く確認申請が必要にも関わらず申請をしない状況が多いです。
用途変更の場合は商業ビル、集合住宅が多く、例えば１階が駐車場だったのに用途変更をして事務所、店舗等にしてしまい容積率の違反をしている。当初の用途の事務所（オフィス）から店舗に変更してしまった等が多いです。
これらの違反は是正できるのか
慣習として検査済証を受けていない場合や軽微な違反に関しては比較的簡単に是正ができます。
建築時に意図的に違反をしている場合は、調査に時間がかかり是正内容も多岐にわたりますが、まずは調査を行い、どの程度の違反部分があるかを把握することが重要です。
建築後に意図的に違反をしている場合は、減築や用途の変更を元に戻さなければいけないことが多いです。これは増築をしようとしている建物が検査済証を取得していないなど、建築確認申請を出せていない何らかの理由があったから違法増築したである状況が多いからです。
違反の中でもどうにもできないことが多いのが集団規定の違反です。明らかな面積の違反は減築が必要になりますし、高さが確認申請時よりも高い場合に関しても基本的には建物の高さを低くするというような処置が必要になりますので、再生の難易度が上がります。
私たちはガイドラインを利用した確認申請を考えている方に対して法適合調査をする前に、私たちは事前調査をおすすめしております。事前調査をすることで実際の建物が法的にどの程度の違反をしているのかを把握することができます。
どのような方が相談してくるのか？多種多様です！！
相談される方の属性ですが大きくわけて、３つの属性に分かれます。１事業主、２不動産会社、建物オーナー、３同業者（設計事務所、建設会社）、また相談内容は各属性によって大きく違ってきますが、事業主の方は認可系の事業（児童福祉施設、宿泊施設）が多く認可を受けるにあたって検査済証がないことがネックになっている方が多いです。また不動産会社、建物オーナーは売買、仲介において検査済証がないことで用途変更、増築ができなくて、購入者、賃貸借契約者が望む使い方ができない方が多いです。同業者の方は同じく建物の増築、用途変更をしたいのだけど検査済証がないので、私たちに法適合調査の申請を依頼されることが多いです。確認申請は同業者の方が申請することもできるので、その前段の部分を受け持つことが多いです。
依頼内容も１、法適合調査前の事前調査までの方、２、実際に法適合調査までを依頼される方、３、設計までを依頼される方、４、設計、ブランディングを依頼される方など様々な方がいらっしゃいます。
相談される属性の方でも物件が検査済証を取得していなかったことが問題になることを後から気づく方もたくさんいらっしゃいました。慎重な方は物件を購入する前に相談されて、法適合調査の費用を売主さんに受け持って貰えるように値引きを交渉したりとさまざまです。
どのような相談内容がおおいか？検査済証がない建物の相談が一番多いです！！
問い合わせされる方は検査済証を所持している用途変更の確認申請の依頼も多いですが、一番多い内容が検査済証がない建物の法適合調査の相談です。
その中でも一番多い質問が法適合調査の費用がどれくらいかかるかです。
費用に関しては図面を所持しているかどうかによる難易度と構造の種別によって変わってきます。
構造種別は木造＞鉄骨造＞RC造の順番に費用が安くなります。難易度に関しては下記の記事をご参照ください。
法適合調査で確認申請をするまでの費用はどれくらいかかるのか？
法適合調査の費用ですが確認検査機関への申請費用、構造調査（例えばコンクリート強度試験、鉄筋探査）等も含めてトータルで１５０万〜８００万くらいの金額の値幅がありました。物件の状況や規模によって状態は代わってきますが、住宅のような比較的小さい規模の建物だと確認申請図面や構造計算書が残っている場合が少なく復元作業が必要になり復元に費用がかかり、ビルなど比較的大きい規模だと図面が残っていることが多いため、構造調査や法適合状況の調査費用に金額がかかります。もう少しデータが揃ったら、金額の比較を建物の書類所持状況、構造、用途別で比較していきたいと思っております。
最後に
今年は6月末に用途変更の確認申請が必要な規模が１００ｍ２→２００ｍ２に変更になりました。
Facebookページでは、いち早く法改正について情報をお知らせしました、また法改正の内容解説についても順次facebookにて共有していきたいと思っております。
＞＞Facebookページでは今後も建築事業に関わる重要な情報を更新していきますので、いいね、フォロー登録をして最新情報の共有にご利用ください。
検査済証がない建物といっても様々なケースがあります。建物の直面している状況によって用途変更や増築をする難易度が大きく変わってきます。その難易度に比例して、費用や期間も変わってきますので参考にしていただければと思います。
CASE1検査済証がない、確認申請書類、図面、構造計算書を所持している場合(増築や用途変更の難易度☆)
建物の図面や書類は残っているけど、検査済証だけがない。相談していただく中ではこの状況が一番多い状況です。考えられる理由としては、検査済証を紛失してしまった、建物としてはしっかり建てたのだけど慣習として完了検査を受けていなかったことが考えられます。今では信じられないことですが、H10年の統計では完了検査を受けている建物は６０％しかありません。実に４０％以上が検査を受けていない状況だったのです。現在と違って検査済証がなくても銀行の融資も実行されていたことも関係していると思います。
逆にH20年代で検査済証がない場合は、どこか違反部分がある場合が多いです。違反の中でも、高さや建ぺい率、容積率などの集団規定よりも、一番多いのは建具を防火戸にしていないなどの一般の人からは、わかりにくい部分が多いです。
話が少しそれましたが、このような建物は検査済証はないけれども、既存不適格といわれる状況であることが多いので比較的適法化の難易度は低いです。
想定される業務内容：構造調査、法適合調査書の作成
CASE２検査済証がない、確認申請書類がない、図面、構造計算書を所持している場合(増築や用途変更の難易度☆☆)
こちらもよくあるケースですが、確認申請を出しているか、出していないかの調査からすることになります。調査をしていくと実際は確認申請を出しているケースが多く、お客様が失くしてしまったか、最初から工事関係者から渡されていなかったケースが多いです。
様々な方面から調査した結果、確認申請書類を探し出せなかった場合は、確認申請図面を復元していくことになります。私どもの経験からいくと竣工図面等が現存している場合は、特別な事情を除き、まず確認申請を行っていますので、確認申請書類がなくても竣工図、構造計算書等がある場合は復元が比較的しやすく、適法化の難易度も比較的低いです。
想定される業務内容：確認申請図面復元、構造調査、法適合調査書の作成
CASE３検査済証がない、確認申請書類がない、図面はあるが、構造図、構造計算書がない場合(増築や用途変更の難易度☆☆☆)
検査済証、確認済証がない、建物の竣工当時の図面はあるが、構造計算書だけがないもの。こちらの場合は、構造計算書が竣工図と別とじになっていることが原因で起きていることが多いです。当時の感覚として竣工図さえあれば、建物を保持していく上では問題ないと思われていたことも要因かと思います。
このような建物の場合は、確認申請図面の復元、構造調査、構造計算書復元など、難易度が高くなってしまいます。ただし構造図があるのならば、構造調査は構造図がない場合と比べてさほど難しくはありません。全く手探りで行う場合とある程度想定されている場合では、やはり難易度が大幅に変わってくるからです。
想定される業務内容：確認申請図面復元、構造調査、構造計算書復元、法適合調査書の作成
CASE４検査済証がない、確認申請書類がない、図面、構造計算書の全てがない場合(増築や用途変更の難易度☆☆☆☆)
検査済証がないのはもちろん、建物の竣工当時の確認書類、図面や構造計算書、写真、全てがないもの。こちらの場合は、オーナーチェンジがおこなわた建物に多いです。オーナーが変わっていく過程で書類や図面が紛失してしまっていることが多いです。中規模の建物に多いのが特徴です。このような建物の場合は下調べに非常に時間がかかります。行政、不動産、前オーナー、施工会社、設計事務所、その他、様々な流通経路から書類関係を探していくことから始まります。本当に確認申請を出していないのか、検査済証を受けていないのか。竣工図面が少しでも残っていないのか、下調べに時間がかかる一方、中規模の建物の場合、探すと検査の痕跡が残っている場合もあり、一発逆転で検査済証を受けていたことがわかったりすることもあります。
とはいえ、探しても書類が見つからない場合は、図面の復元、構造調査、構造計算書復元など、非常に難易度が高くなってしまいます。特に鉄筋コンクリート造の場合、配筋の探査箇所が多くなってしまい、調査の精度も含めて、非常に手間がかかってしまいます。
想定される業務内容：確認申請図面復元、構造図復元、構造調査、構造計算書復元、法適合調査書の作成
検査済証がない建物を用途変更や増築をする難易度について（まとめ）
２０年くらい前の事例になると、建設会社、設計事務所、不動産会社、当時の会社、担当者がいないことが多く書類も残っていないことが多いです。各行政も対応がバラバラで、建築確認申請の記載台帳や計画概要書も保存してる期間が違ってきています。私たちはそういった記憶の断片をつなぎあわせるような、いわば探偵のようなことも行い、当時の建物の状況を把握していきます。
つまり適法化までの難易度は確認済証、検査済証のあるなしだけではなく、実は既存の建物の資料である、図面、構造計算書、写真、エレベーターの定期報告書、特殊建築物の定期報告書など、建物の履歴がわかる資料が残っているかどうかが重要です。
調査した中には信じられないくらい悪質な建物も多いですが、実際は完了検査を怠っていただけで当時建てられた建物としては問題のない建物が多いです。まずはお気軽にご相談していただければと思います。
「用途変更をしたいが、何から始めていいかわからない」という方のために、これまで最適建築コンサルティングが書いてきた用途変更に関する記事の内容を要約して解説しているまとめ記事がありますので、この機会に振り返っていただけると内容がより理解しやすいかと思います。
増築の確認申請で一番多い勘違いが１０ｍ２以下なら確認申請は必要ないという勘違いです。例えば防火地域に指定されている場合は１ｍ２でも増築がともなう場合は確認申請が必要になります。その他にも注意点が多いので増築の確認申請の必要の有無について一括でまとめました。増築の確認申請が必要かどうかわからない方は参考にしてみてください。
＞＞「増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】」
「増築、用途変更をしたいのだけど確認済証、完了検査済証がなくて困っている」という方のために、検査済証がない場合の確認申請書取得までの流れについてまとめてありますので、この機会に振り返っていただけると内容がより理解しやすいかと思います。
お問い合わせをいただいたり、初回の打合せにあたって、よくいただく質問をQ&A形式でまとめました。
いつから用途変更が１００ｍ２から２００ｍ２に変更されますか？
こちらは２０１９年の６月２6日より施行されました。
店舗を出店計画する上で用途変更の確認申請を検討してるのですが、設計業務は依頼したい他の設計者がいるのですが調査をお願いできますか？
可能です。他に依頼したい設計事務所がある場合でも、相談、調査のみの業務も積極的におこなっていますのでお気軽にご相談ください。特に店舗設計が得意な事務所の中には用途変更関係の手続きが得意ではない事務所もあります。最適建築コンサルティングでは同業種である設計事務所からの調査の依頼も受けております。また業務フローとしても、調査業務、増築・用途変更設計業務と区別しておこなっていますので、調査業務のみでも見積りを提出することができます。
新規に入居するテナントが、用途変更が必要な規模と用途のようですが、用途変更に必要な手続き等の調査を依頼することはできますか？
私達に相談していただくお客様の中にはオーナー様や不動産管理会社の方も多くいます。建物を管理する上でも、ビルを正しく管理することが建物管理者にとって重要であり責務です。建物管理者側が、新しくテナントが入居するときにテナント側に法的な手続きを委ねてしまうことがとても多いです。
私どもは用途変更の確認申請時に必要な手続き、協議すべき関係機関、関係法令を調査レポートとしてまとめております。また入居するテナント業者さんの用途変更の手続きの法チェックや代行もしております。
検査済証がない建物で、新築と増築で迷っているのですが、あらたに検査済証を取得するメリットを教えてください。
問い合わせいただく中で、『既存の検査済証がない建物を壊して新築したほうが良いのか』、『既存の検査済証がない建物を適法化して増築または用途変更したほうが良いのか』、『確認申請が必要がない改修工事にとどめたほうが良いのか』でお悩みの方が非常に多いです。コストの面から言えば、個々の物件の状況によって変わってきますが、新築が一番高くなり確認申請が必要がない改修工事が一番安くなります。私たちの立場としては長期的な視野に立った場合、安心はもちろんですが、将来的な資産（不動産的価値）という意味でも、あらたに検査済証を取得することによる利点があると考えております。
また私たちのサービスを利用していただくメリットとしては、検査済証がないことで新築の選択肢しかないと、既存の有効活用を諦めていた中で既存建物の再生という新しい選択肢を提案することができます。全ての選択肢を検討していただき、お客様の状況によって新築するのか、既存を再活用するのかを比較していただければと思います。
何社にも断られたのですが、増築、用途変更での確認済証の取得は可能でしょうか？
私達に相談していただくお客様の中には役所、指定確認検査機関に相談に行ったが大変な調査が必要らしく困ってしまった。設計事務所、施工会社に相談したが何社にも断られてしまった、などの相談もよくあります。そういった建物の中でも実際に確認済証を取得するまでの筋道をつけることができた建物もたくさんあります。まずは一度お気軽にご相談ください。
遠方の依頼も受け付けていますか？
受付けています。実績として地方の物件も多数あります。出張費用として、交通費をいただく場合もありますが、なるべくお客様の負担がかからないように配慮しております。
遊休不動産の有効活用や事業提案もしていただけるのでしょうか？
弊社では既存建物や土地有効活用、空き家などの事業提案もおこなっております。また最適建築コンサルティングの運営会社である、ドキアーキテクツではハコ・モノ・コトをテーマに総合的な立場で建築設計をおこなっていますので、例えば検査済証ない物件の再生、既存建物の有効活用提案、建築の設計、ロゴや販促などのWEB制作など一括して請け負うことができます。
＞＞「ドキアーキテクツはクリエイティブで 楽しい生活を送るためのハコ、モノ、コトの3つをトータルにデザインする、東京都目黒区の建築設計事務所です」
検査済証、確認済証がない建物の再発行について
私たち最適建築コンサルティングは確認申請書類の再発行のサービスをはじめました。
＞＞「検査済証、確認済証の再発行サービスはじめました（代替書類）」
早速ですが書類の再発行サービスのご依頼がありました。
依頼されてきたかたのお話しだと、数年のうちに二世帯住宅にする計画があり
増築またはリノベーションを考えているとのことでした。
そして知り合いの建築士の方に相談したそうです。
そこで建築士さんに『まずは確認申請書、申請図面、確認済証、検査済証はありますか？』
と聞かれて検査済証がないことが発覚したそうです。
お客様は、そこから書類を確認したらしいのですが確認済証はあるのだけど
どうしても検査済証が見当たらないとのこと。
お電話で詳しい状況をお聞きすると
竣工して時間がさほど経ていないのと、ご自宅に引き渡し書類があるとのことでしたので
書類のチェックを再度お願いしてみると工事完了・引渡し証明書はあるのだけど、検査済証がないとのことでした。
検査済証、確認済証の代わりとなる記載事項証明書を再発行してきた
ご依頼を受けて早速ですが証明書を取得してきました。
こちらがその書類です、許可を得て掲載させていただいております。
１枚目が記載事項証明書です。
こちらで確認済証、検査済証が取得しているかどうかと
取得している場合の年月日がわかります。
２枚目が計画概要書です。
こちらは確認申請書の簡略版になります。
通常、確認申請書を確認検査機関に申請した場合
行政庁の方にはこちらの計画概要書が保存されるようになります。
ちなみに、確認申請書類等は現在は１５年間の保存期間が定められています。
書類発行後、１５年以内の建物であれば、申請した確認検査機関にて書類と図面が保存されています。
１５年を過ぎた建物に関しては、計画概要書のみの確認となります。
設計事務所においても１５年は保存義務があるので
書類等を紛失した場合はまずはそちらにも問い合わせてみるのも良いと思います。
検査済証の代わりの書類、記載事項証明書を再発行してわかったこと
今回の場合は検査済証が無事発行されていることが調査の結果わかりました。
書類の日付を見ると工事完了引渡し証明書の日付よりも検査済証の日付が後になっていました。
どうやら建物の引渡し前に一度、完了検査を受けたのですが不適合部分があり
引き渡し後に是正をおこなったため書類の日付の違いがでていました。
このような事態が起きてしまったのは工事業者の工程で竣工から引渡しの時間に余裕がなかったためと推測できます。
今回の場合だと後日、工事業者もしくは設計事務所が検査済証をお客様にお渡ししたと思うのですが
工事関係者が一番良くないのは間違い無いですが、お客様が書類の大事さを理解していないのと
引き渡し書類のファイル等に、まとめて差し込められていなかったため紛失してしまったと考えられました。
とにかく、検査済証が発行されていて一安心でした。
将来的に増築、リノベーションを考えているとのことでしたので
建物コンサルとして、現状の建物を図面で確認させていただいて
・建ぺい率、容積率からどれくらいの面積を増築をする事ができるか
・注意するべき法規制
・確認申請が必要になる工事
をアドバイスさせていただきました。
増築の確認申請が必要か有無かについてまとめました
増築の確認申請で一番多い勘違いが１０ｍ２以下なら確認申請は必要ないという勘違いです。例えば防火地域に指定されている場合は１ｍ２でも増築がともなう場合は確認申請が必要になります。その他にも注意点が多いので増築の確認申請の必要の有無について一括でまとめました。増築の確認申請が必要かどうかわからない方は参考にしてみてください。
＞＞「増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】」
用途変更の確認申請が必要か有無かについてまとめました
用途変更の確認申請で一番多い勘違いが２００ｍ２以下なら確認申請は必要ないという勘違いです。例えば階が複層階にまたがっている場合、当初の建物用途と合算で２００ｍ２を超える場合は確認申請が必要になります。その他にも注意点が多いので用途変更の確認申請について一括でまとめました。用途変更の確認申請について悩んでいる方は参考にしてみてください。
検査済証がない住宅の増築にかかる費用は！？
検査済証がない住宅の増築を行う場合に、適法化して増築するべきなのか、思い切って建て替えるべきなのか、なかなか判断するのは難しいことだと思います。
今回はこのような状況に直面している方のために、検査済証がない住宅を適法化して増築する場合と、解体して新築する建て替えを行う場合のそれぞれの場合について、メリットやデメリットと費用の違いなどについて例を踏まえながら解説していきたいと思います。
さきに、増築の確認申請に関連する事項を網羅したいという方はこちらの記事もご参照ください。
＞＞増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】
【適法化して増築？建て替え？】：それぞれのメリットとデメリットについて
建替えの場合について
建て替えは既存の構造体を活かして間取りを変更するリノベーションや壁紙や住宅設備などを新しくするリフォームとは異なり、既存建物の構造から基礎まで全て解体撤去し、同じ敷地に再び新築することを意味します。コストがかかる分既存の住宅が抱えていた間取りの不満を一気に解消することができます。既存の住宅に対して建て替えを行う場合、次のようなメリットとデメリットがあげられるかと思います。
建て替えを行う場合のメリット
・既存の住宅が抱える間取りや設備などの不満が解消できる。
・既存建物がある場合に比べ地盤改良が行いやすい。
・ローンが組みやすい。
建て替えを行う場合のデメリット
・解体と新築を行うため費用が高くなる。
・工期が長い。
・各種税金（不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など）がかかる。
・法律によって建て替えができない場合がある。
適法化して増築する場合について
検査済証がない建物の場合は原則的に確認申請が必要な用途変更、増築などは行うことができませんが、国土交通省が２０１４年に設けた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に基づいて、調査、報告を行うことで確認申請を行うことが可能な場合があります。
さて、次は検査済証がない住宅の適法化から増築までを行う場合のメリットとデメリットについて説明します。
適法化して増築を行う場合のメリット
・既存の住宅に対する適法化ができる。
・コストが安く済む。
・工期が新築に比べ短い、住みながら工事ができることが多い。
・解体費用がかからない。
・予算や敷地の状況などに合わせて工事を段階的に進めることができる。
適法化して増築を行う場合のデメリット
・既存の住宅の工事管理状況などによって適法化を行うための調査や行政との協議に時間がかかる場合がある。
・既存建物に違反箇所がある場合は適法化の工事を行う必要があるため、増築工事以外の費用がかかる。
・調査から増築部分の工事までを行うため場合によっては期間が長くなることがある。
・間取りの自由度は建て替えに比べると低い。
【適法化して増築？建て替え？】：それぞれの場合にかかる費用について
この項目では、それぞれの費用の違いについて例をあげながら解説していきます。
今回は一般的によくある、木造２階建４号建築物で既存の住宅の延べ床面積が１００㎡程度の規模の建物を、建て替えと増築でそれぞれ１５０㎡の建物とする場合を想定して、費用を比較していきたいと思います。
【建て替えを行う場合の費用（木造２階建て４号建築物の戸建住宅：既存解体１００㎡、新築１５０㎡）】
・解体費用 約１５０万円
※既存建物の坪数を３０坪、解体の坪単価５万円として算出
・新築費用 約２,７００万円
※新築建物の坪数を４５坪、新築の坪単価６０万円で算出
合計 ２,８５０万円
＜※注意＞こちらの金額はあくまで参考です。仕様によっては価格が高くなる場合があることを予めご理解ください。
また、地盤調査の結果、地盤が悪い場合は地盤改良が必要な場合があります。
【適法化して増築を行う場合の費用（木造２階建て４号建築物の戸建住宅：既存１００㎡程度、増築部分５０㎡程度）】
図書状況:確認検査済証有り、申請図面無し
違反状況:延焼ライン内の開口部、防火戸になっていない
工事監理写真無し
・図面復元 ６０万
※意匠、構造、壁量計算を想定
・コンクリート調査 ２５万
※コア抜き工事、採取コアによる圧縮強度試験、中性化試験を含む場合を想定
・サーモグラフィなどによる筋交い確認 １５万
・確認検査機関申請費用 ６０万
・遵法化設計 ４０万
計２００万
・既存建物の遵法化工事費用 ２００万円
・既存リノベーションの工事費用 ９００万円
・増築の工事費用 ９００万円
既存リノベーション部分を３０坪、増築工事の坪単価を３０万円として算出。
増築部分を１５坪、増築工事の坪単価を6０万円として算出。
計２,０００万円
合計２,２００万円
※こちらもあくまで参考です。行政の方針やその他の条件によっては費用が高くなる場合があることを予めご理解ください。
また、増築に関しても地盤調査の結果、地盤が悪い場合は地盤改良が必要な場合があります。
検査済証がない住宅を適法化して増築するなら、最適建築コンサルティング！
この記事では、検査済証がない住宅を適法化して増築する場合と建て替えの場合のそれぞれの特徴や費用の違いについて書いてきました。特に今回は１５０㎡程度の建物を仮定し、例のように費用を比較してみましたが、最終的には同じ規模の建物でも金額がかなり違うということを理解頂けたかと思います。
特に検査済証がない住宅に対して、確認申請が必要な用途変更や増築を行う場合には、専門性の高い調査や、行政や検査機関との協議などを行なう必要があり、諦めてしまう方も多いですが、私たち最適建築コンサルティングなら、お客様の検査済証がない建物を最適化し、確認申請が必要な増築や用途変更ができる状態にすることが可能です。
検査済証がない住宅の増築、用途変更をご希望の方は最下部の「ご相談フォームへ」ボタンからお気軽にご相談ください。
また、検査済証がなくて用途変更確認申請や増築確認申請をご検討されている方は、それぞれのケースに沿った内容を整理し理解しておくことでその後対応が円滑になります。
そのほかにも、最適建築コンサルティングでは、検査済証、確認済証に代わる書類の再発行サービスも行なっております。サービス内容：
・建築法規の無料相談
・台帳記載証明書の取得
・計画概要書の取得
こんな方におすすめ
・そろそろ増築の準備をしたい
・建物の用途変更を考えている
・お手軽に建物の相談をしたい
＞＞「検査済証、確認済証の再発行サービスはじめました（代替書類）」
検査済証がない建物のガイドラインを利用した調査について
検査済証がない場合は原則的に増築、用途変更を行うことはできませんが、国土交通省が２０１４年に設けた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に基づいて、調査、報告を行うことで確認申請を行うことが可能な場合があります。
弊社では調査を行う過程で、図書や検査記録に不備がある場合には、必要に応じて次のような躯体調査、及び図書の復元を行っています。
＜躯体調査＞
・コンクリートコア抜きによる圧縮強度試験及び中性化深さ試験
・鉄筋探査
・UT検査による鉄骨部分の溶接箇所のチェック
＜図書の復元＞
・確認申請図がない場合などの図面復元
・構造計算書の復元
この記事では、上記の各項目の概要や流れについて解説していきたいと思います。
躯体調査：コンクリート調査
既存建物のコンクリート部分に対して躯体調査を行う際には、主に次の二つの調査を行います。
①コンクリートコア抜きによる圧縮強度試験及び中性化深さ試験
②鉄筋探査
上記の二つの調査は既存建物の図書や検査報告に不備がある場合に、既存建物がS造、木造の場合は基礎を、RC造の場合は基礎・壁のコンクリート部分について行うことが多いです。次項でそれぞれの調査の概要とその流れについて確認していきましょう。
コンクリートのコア抜きによる圧縮強度試験及び中性化深さ試験について
コンクリートのコア抜きとは？
コンクリートに穴を開け円筒形状のコンクリートコアを供試体として採取する工事のことです。採取された供試体を用いてコンクリートの強度を調べるための「圧縮強度試験」やコンクリートの劣化具合を調べるための「中性化深さ試験」を行います。
圧縮強度試験とは？
コア抜きで抜き取った供試体から圧縮強度を求める試験です。 コンクリートは圧縮方向の力に強い材料です。建物の構造の安全の観点からも設計されたコンクリートの圧縮強度以上の強度が出ているかが重要になってきます。コンクリートの強度を求める場合は、圧縮強度を試験します。
中性化試験とは？
コンクリートの中性化度合いを調べる試験です。コンクリートはアルカリ性で、内部の鉄筋の保護も担っていますが、空気中の二酸化探査と反応して中性化されると、中の鉄筋が錆び、コンクリートの建物の劣化に繋がります。この試験では、試験対象となるコンクリートのコアなどにフェノールフタレイン溶液をかけ、その反応を見て中性化の深さを調べます。
コンクリートコア抜きによる圧縮強度試験及び中性化深さ試験の流れ
１、採取位置の確認
まずは、コア採取位置の確認を行います。また、コアの採取箇所や採取本数については、各自治体の方針によって異なりますが、建物のX方向、Y方向の計２箇所からそれぞれ３本ずつコアを採取することが多いです。また、コア抜きは専用の機械を使って、コンクリートに穴を開けます。そのため、コンクリート片などが周囲に飛び散るのを防ぐために養生を行います。
２、鉄筋探査
コア抜きをするにあたり、鉄筋の切断を避けるため、鉄筋探査を行い鉄筋位置の確認をします。
３、コア採取
コンクリートコアを採取します。一般的には湿式と呼ばれる方法で専用の機械と水を使いながら穴を開けることが多いです。建物の構造や状況によって求められる寸法は異なりますが、７５φまたは１００φの寸法になることが多いです。
４、モルタルによる補修
コア抜きで開いた穴をモルタルで補修します。補修後は養生を撤去し、コア抜きを行なった際に出たコンクリート片や泥などの清掃を行います。
５、圧縮強度及び中性化試験
供試体を第３者の試験機関へ提出し、圧縮強度試験、中性化試験を行います。試験後に試験結果に基づいた報告書の作成を行います。
コンクリートの壁面のコア抜き工事は、場所によっては仕上げが痛むため、採取位置が重要になってきます。そのため、既存建物の現地調査時にコアの採取位置についてお客様とも協議が必要になります。
続いて、鉄筋探査についてみていきましょう。
鉄筋探査について
図書や検査報告に不備がある場合には、鉄筋の位置が配筋図と同じかどうかなどを確認したりするために鉄筋探査を行います。また、前述のように鉄筋切断や埋設物の損傷を防ぐためにコンクリートの内部に入っている鉄筋の位置などを調べる際にも行います。
鉄筋探査の流れ
１、調査位置・箇所の決定
まずは調査位置と箇所を決めていきます。この鉄筋探査についても建物のX方向、Y方向の２面を対象に調査をすることが多いです。
２、探査機によるデータ採取と解析
電磁波レーダー法、及び電磁波誘導法によるデータ採取と解析を行います。特に電磁波レーダー法では、かぶり厚やピッチなどを計測し、電磁波誘導法では、鉄筋径を計測します。例えば木造の基礎の鉄筋径はd10とd13で構成されている場合が多いです。電磁誘導法のデータ採取でも径が判別しない場合や自治体の方針によっては「はつり」による目視確認を行う場合もあります。
３、報告書作成
採取、解析されたデータに基づき報告書の作成を行います。
躯体調査：鉄骨
既存建物の鉄骨部分には、主に次の調査を行います。
①UT検査による鉄骨部分の溶接箇所のチェック
既存建物に鉄骨が用いられている場合には必要になることが多いので、こちらについても調査の概要とその流れについて確認していきましょう。
UT検査による鉄骨部分の溶接箇所のチェックについて
UT検査とは
既存建物の鉄骨部分における溶接箇所に対して損傷はないかなどを調べる検査です。UT検査は超音波探傷試験と呼ばれ、溶接箇所に超音波を当てて音波の跳ね返りによって損傷のチェックを行います。
UT検査による鉄骨部分の溶接箇所のチェックの流れ
１、調査箇所の決定
調査箇所は鉄骨部分の溶接箇所になります。主に柱—柱部、柱—梁部の溶接継手部及び、高力ボルト接合部などが調査箇所として選ばれます。
２、検査機によるデータ採取と解析
調査箇所が決まったら、UT検査を実施します。上記の調査箇所に対して超音波をあて、そのパルスの跳ね返りをみて溶接不良の確認を行なっていきます。
３、報告書の作成
UT検査で得られたデータに基づき、報告書を作成します。
UT検査を行う際には、建物の仕上げを剥がして、調査箇所のサンプリングを行うことがありますが、調査後の復旧などが大変になることもあるので、天井の点検孔付近の鉄骨からサンプリングを行うことが多いです。
図書の復元について
図書に不備がある場合には既存建物の実測を行うことにより、図書の復元を行います。復元が必要になってくるものは、間取りだけではなく、窓の大きさ、種類、天井高、建物の高さ、敷地境界線からの建物の位置、仕上げなど多岐に渡り調査を行います。
確認申請図の復元について
確認申請図は建物の条件などによってもことなりますが、私たちが主に復元する図面については次のものが多いです。
・配置図
・平面図
・立面図
・断面図
このほかにも条件によっては復元を行う必要があるものもありますので随時、行政や検査機関と協議を行います。
構造計算書の復元について
既存建物の条件によっては、構造計算書がない場合もありますが、復元の必要がある場合は現地調査や図上調査を行い、構造計算書の復元を行なっています。
そのほかにも、検査済証、確認済証に代わる書類の再発行サービスも行なっておりますので、ご希望の方は是非ご相談ください。
サービス内容：
・建築法規の無料相談
・台帳記載証明書の取得
・計画概要書の取得
こんな方におすすめ
・そろそろ増築の準備をしたい
・建物の用途変更を考えている
・お手軽に建物の相談をしたい
＞＞「検査済証、確認済証の再発行サービスはじめました（代替書類）」
検査済証の再取得に向けて
検査済証がない場合の用途変更や増築にあたり、必要な場合に行う躯体調査にはある程度の期間を見込む必要があることを理解しておいてください。調査自体にかかる日数は２〜３日程度と比較的短いことが多いですが、試験の結果と報告書が出てくるまでにはある程度の時間を要します。そのため、随時スケジュールやコストなどを確認しながら進めていく必要があります。
私たち最適建築コンサルティングは、設計事務所としての技術力、法規の知識とデザインのプロとしての市場分析力、提案力を活かして既存建物が抱える様々な問題を解決し、現代社会に貢献しております。
これまでご紹介した調査や検査済証がない建物の増築、用途変更をご希望の方は私たちにご相談ください。
また、検査済証がなくて用途変更確認申請や増築確認申請をご検討されている方は、それぞれの場合の確認申請について理解しておくことが重要です。
検査済証がない場合のガイドラインの調査内容と必要書類
前回の記事では、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」の概要と最適建築コンサルティングで実施している内容についてご紹介しました。
＞＞「検査済証がない場合のガイドライン、法適合状況調査について（１）」
今回の記事では、ガイドラインに基づいて検査済証がない場合の増築、用途変更を行う際に一級建築士事務所などが行う調査や必要書類について詳しくご紹介していきます。
法適合状況調査の前に必要な調査と書類
法適合状況調査にあたり設計事務所などが行う調査とは？
ガイドラインに基づいて検査済証がない建物の増築や用途変更を行う際に、設計事務所などが行う図上調査や現場調査は、一級建築士の専門的技術や法規的な知識に加え、豊富な経験を要します。そのため通常の設計事務所などでもなかなか行うのが難しい調査です。
それでは、設計事務所などは既存建物に対してどのような調査を行うのでしょうか。調査の内容は大きく、図上調査と現地調査の２つになります。
図上調査では、既存建物の違反箇所や既存建物が現行法に適合しているかどうかなどを図面上で確認します。 一方、現地調査では、既存建物の図面をみながら図面と違っているところがないかなどの確認をしていきます。
この調査で違反箇所が見つかった場合には是正工事を行ったり、図書や検査記録に不備がある場合には、必要に応じてコンクリートのコア抜きによる強度試験や鉄筋探査、UT検査による鉄骨部分の溶接箇所のチェックを行なったりする場合があります。このようにガイドラインに沿って検査済証のない建物を活用する際は、非常に専門性の高い調査を行う必要があります。
また、このような躯体調査は費用が高額のものや、調査結果が出てくるまで、時間がかかる場合もありますので、随時コストとスケジュールを確認しながら進めていきます。
調査に必要な図書は？
上記のように、法適合状況調査を行うにあたり、既存建物に対して、図上調査や現地調査を行います。既存建物の調査を行う際に必要になる書類は主に次のものが挙げられますので、参考にしてください。
・建築図
・設備図
・構造図
・確認申請書、確認申請図
・構造計算書（建物の規模によっては構造計算書がない場合があります。）
・工事検査記録、写真
※ここで紹介されている図書以外にも建物の用途や規模などの条件によって追加で必要な図書がある場合があるので、その都度、内容の確認を行っております。
また、図面がない場合はこちらで建物の実測をして、平面図、立面図、断面図等の図面を復元します。
なお、工事検査記録や写真は検査済証がなくても建物の管理状況を確認できます。そのため、所持している場合はスムーズに調査方法を進めることができるので重要な書類となります。
最適建築コンサルティングは法適合状況調査に関わることを一括お引き受け致します！
私たち最適建築コンサルティングは、お客様が検査済証がない建物の活用を行えるようにするために、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に基づいた調査を行い、法適合状況調査報告書を取得して、お客様の既存建物が増築、用途変更を行えるようにするところまでサポートしております。
最適建築コンサルティングのフローは次のような流れです。
①無料相談
②既存建物調査（図上調査、現地調査）と「提出図書のとりまとめ」
③法適合状況調査申請
④法適合状況調査報告書の取得
⑤増築・用途変更の確認申請にあたってのアドバイス
また、私たちは検査済証、確認済証に代わる書類の再発行サービスをはじめました。
サービス内容： ・建築法規の無料相談
・台帳記載証明書の取得
・計画概要書の取得
こんな方におすすめ ・そろそろ増築の準備をしたい
・建物の用途変更を考えている
・お手軽に建物の相談をしたい
＞＞「検査済証、確認済証の再発行サービスはじめました（代替書類）」
確認済証、検査済証の再取得に向けて
検査済証がない場合の用途変更や増築を行う場合、ここで出てきているガイドラインに基づいて調査を行うことで、用途変更や増築が可能な場合があります。
検査済証がないことで、増築や用途変更ができなかった方は、この機会にぜひ最適建築コンサルティングにご相談ください。
検査済証がない場合のガイドライン調査とは！？
検査済証がないことで、確認申請が必要な増築や用途変更ができないという問題を抱えている方が多くいらっしゃいます。
このような問題でお困りの方は、国土交通省が２０１４年に設けた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に基づいて、調査、報告を行うことで確認申請を行うことが可能な場合があります。
以前、検査済証がなくてお困りの方がどのような手順を踏めばよいのかをご紹介いたしました。
今回は以前の記事の中で出てきたガイドラインに基づいて検査済証がない建物の活用を検討するにあたり、ガイドラインの概要と弊社で実施していることなどをご紹介致します。
検査済証がない場合の確認申請が必要な増築、用途変更をお考えの方は、是非この記事をご参照ください。
法適合状況調査とは？
法適合状況調査とは、上述した「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に基づいて行われる調査のことです。
この法適合状況調査では、検査済証のない建物を設計事務所などが図上調査、現地調査を通して、当時の建築基準に適合していたかどうかや、現行の法規に適合していない箇所がどこなのかなどの調査を行います。また、隠蔽（不明な）部分に関してはその地域の行政の建築審査課と確認検査機関とどこまでの検査が必要か協議します。
書類や図面の保管状況によっては、コンクリートのコア抜きによる強度試験であったり、鉄筋探査が求められます。
法適合状況調査申請で必要になる書類を確認しよう
法適合状況調査の申請を行うにあたり、必要書類の提出が求められます。必要書類のとりまとめは上述したとおり、設計事務所などが行います。
調査を行う地域によっては、必要書類などの条件等が異なる場合があるので、事前に行政機関と協議・確認を行う必要があることを理解しておいてください。
法適合状況調査申請に必要な書類は主に次のものが挙げられます。ご参考にしてください。
・確認申請図書(確認申請書、確認申請添付図書)
・確認済証(無い場合は台帳記載事項証明書)
・建築基準法関係規定に係る各種書類
・定期調査、定期検査報告書
・施工時の工事監理報告書、工事写真
・躯体調査結果報告書
さて、次の項目から、弊社が実施しているガイドラインに基づく検査済証がない場合の増築、用途変更に対する業務フローについてご紹介致します。
最適建築コンサルティングは法適合状況調査に関わることを一括お引き受け致します！
私たち最適建築コンサルティングは、お客様が検査済証がない建物の活用を行えるようにするために、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に基づいた調査を行い、法適合状況調査報告書を取得して、お客様の既存建物が増築、用途変更を行えるようにするところまでサポートしております。
最適建築コンサルティングのフローは次のような流れです。
①無料相談
②既存建物調査（図上調査、現地調査）と「提出図書のとりまとめ」
③法適合状況調査申請
④法適合状況調査報告書の取得
⑤増築・用途変更の確認申請にあたってのアドバイス
また、私たちは用途変更、増築の建築設計もお引き受け可能です、設計もご希望の方はぜひご相談ください。
検査済証の再取得に向けて
検査済証がない場合の用途変更や増築を行う場合、ここで出てきているガイドラインに基づいて調査を行うことで、用途変更や増築が可能な場合があります。
検査済証がないことで、増築や用途変更を断念してしまった方は、この機会にぜひ最適建築コンサルティングにご相談ください。他社に断られた案件でも一度ご相談ください。
また、ガイドラインを利用した法適合調査の前に準備する必要書類などについても予め理解しておくとスムーズです。
＞＞「検査済証がない場合のガイドライン、法適合状況調査について（２）＜必要な調査と書類＞」
検査済証の再発行サービスをなぜおこなうか
自分の所有物件に検査済証、確認済証がない！！そのことに気づいたあなた。
とはいえ、工事や設計、売却を頼むのは、もう少し先を考えているけど気軽に建築法規のプロに相談をしたい。
そのようなご要望にお答えするために、簡易サービスを１万円（税抜）で提供することになりました。
こちらのサービスについて’早速お問い合わせをいただいたので、検査済証に代わる代替書類を行政庁で取得してきました。
＞＞「検査済証を再発行！検査済証、確認済証がない建物の記載事項証明書を再発行してきました。」
検査済証の再発行サービスを、増築、用途変更を考えている人こそ利用しよう
『すぐに増築の計画はないが、ライフステージが変化するので、そろそろ増築するための準備をしたい。』
『住宅からゲストハウスへ用途変更することを考えているので、そろそろ旅館業の許可を取得するための準備をしたい。』
いろいろなケースがあるかと思いますが、既存の建物を何らかの形で変更しようとお考えのかたは沢山いると思います。
その場合は、設計事務所、建設会社、リフォーム会社に依頼する前に、まず現在お住いの建物の図面と書類関係が
そろっているかどうかを確認する必要があります。そのチェックの段階で検査済証が見当たらないということがおきます。
こちらのグラフをご覧になると、よくわかると思いますがH10年で完了検査の検査率が３８％です。６０％以上の建物が検査済証を取得していないことがわかります。リフォームを考える人は築１５年くらいで考えるそうです。そのことを踏まえると、検査済証を取得していない状況は身近な問題とも考えられます。
次の項では実際に増築や用途変更を考える場合、どのような書類や図面が必要なのかを見てましょう。
増築や用途変更を相談する前に必要な書類
確認申請が必要な増築や用途変更を考えはじめた時に手元に必要になるのは以下の書類になります。
・確認申請書
・確認済証
・確認申請図面
・検査済証
図面はあるけれど確認済証がない、確認済証はあるけれど検査済証がないなど。
人によって状況はそれぞれだと思いますが、自分が紛失してしまったのか、もともと書類自体が発行されていないのか状況がわからなくなってしまった人も多いです。
建物が竣工した当時の関係者である、設計事務所、建設会社も潰れてしまっていたり
当時の担当者がいなくなってしまい、経緯がわからなくなってしまった状況の場合もあると思います。
そのようなかたのために、確認申請書、確認済証、検査済証が発行されているかどうかを調べ
検査済証、確認済証に代わる書類を再取得するサービスをはじめました。
検査済証の再発行、再取得サービスの内容について
料金は一律１万円（税抜）です。
１万円に含まれているサービスは以下の通りです。
・建築法規についての無料相談
・建築確認申請台帳記載証明書の取得
・計画概要書の取得
こちらの証明書を取得することによって、確認済証、検査済証を紛失した場合でも
確認済証、検査済証に代わる書類として使用することができます。
増築や用途変更をお考えの場合は、この書類があることによって専門業者とのやり取りも円滑に進むことができますし
増築や用途変更をするための資金計画や平面計画を考える上でも前提条件が変わってくるため
建物の有効活用の幅を把握することができます。
（例えば住宅のリフォーム、リノベーション工事を行う場合は増築を伴なわい工事をする等）
尚、完了検査を受けていない場合は当然ですが、建築確認申請台帳記載証明書には
検査済証の交付履歴がなしと出てきますので、検査済証に変わる書類として使用することができません。
建築法規についての無料相談もサービスに付け加えました。
現在お考えの増築、用途変更、リフォーム等が確認申請が必要なのかどうか。
検査済証がなくても増築をするための方法など、もろもろの相談を受け付けます。
相談は基本的にメール対応のみとしておりますので、現地での確認や調査が必要の場合は別途ご相談ください。
お気軽にご相談ください。
検査済証は再発行できないから、再取得しましょう！！検査済証を取得していなかった場合
私たちに依頼して調査を行なった結果、やっぱり検査済証を取得していなかった場合。
それではどうすればよいのか、どのような手続きを踏めばよいのか、再取得したほうが良いのか？
そのためには一体どれくらいの費用がかかるのか？わからない方が大多数だと思います。
検査済証がなかった場合にどれくらいの費用がかかるのかの目安を知りたいかたはこちらをご確認ください。
＞＞「検査済証がない、検査済証を再発行したい方へ（費用はどれくらいかかるのか）」
検査済証を再取得するために、増築した場合の費用について
ここまでのお話の中で、それでは実際に建物の増築を計画している場合、建物を適法化して増築するべきなのか。
思い切って解体をおこなって建て替えるべきなのか、なかなか判断するのは難しいことだと思います。
まず費用のお話をすると、状況によってどちらをオススメかは変わってくると思いますが
適法化して増築をする場合が一番安くなることが多いです。
しかしコスト面のメリットよりも適法化の道筋を示すことによって
床面積を増やしたいと考えた場合、新築しか考えることしかできない選択肢に対して
既存の増築も含めた新しい選択肢を増えすことができることにあると思います。
新築にしたほうが良いのか、増築したほうが良いのか、コストの比較やメリット、デメリットについて記載した
コラムもありますので気になる方はご覧になってください。
＞＞検査済証がない住宅の増築にかかる費用とは！？ 既存の住宅を適法化して増築する場合と解体して新築する場合ではどちらがいいのか。
用途変更確認申請について
用途変更の確認申請を行なって確認済証を取得したいという方もいらっしゃると思います。
その中でも「用途変更をしたいが、何から始めていいかわからない」という方のために、これまで最適建築ブランディングが書いてきた用途変更に関する記事の内容を要約して解説しているまとめ記事がありますので、この機会にこちらにも目を通すことによって、内容がより理解しやすくなると思います。