用途変更の面積が200m2未満の場合は確認申請が不要になりました。
平成３1年６月２6日に施行された「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により、建築基準法第６条第１項第１号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。
用途変更の確認申請手続における2００ｍ２という数字は非常に重要な数字です。
2019年６月末の改正では、この数字が１００→２００ｍ２に変わりましたので内容を理解しておきましょう。
また、この機会に用途変更に関することを簡単に振り返っておくと内容が理解しやすいかと思います。
用途変更が200m2未満の場合は確認申請が不要！？：背景
リノベーションなどで、既存ストックの活用の気運が高まっている感覚はみなさんもなんとなく感じているのではないでしょうか。 国土交通省のウェブページ、「建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）について」の、「概要」内の「既存ストックの活用について」の「背景・必要性」には、
・交通省空き家の総数が、この20年で１.8倍に増加しており、用途変更等による利活用が極めて重要。
・一方で、その活用に当たっては、建築基準法に適合させるために、大規模な工事が必要となる場合があることが課題。
とあります。
このような背景・必要性から用途変更に関わる部分についても見直しが行われました。
これにより、今まで比較的小規模な建物でも確認申請が必要になっていた状況が、用途変更がしやすい状況に変わっていくと思います。
建築基準法改正後の用途変更の確認申請が必要になる規模について。
さて、前述の通り、「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により建築基準法第６条第１項第１号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。
特に用途変更の確認申請に関係する部分について簡単に説明すると次の通りです。
・建築基準法第6条第１項第１号の面積要件が「100m2超」から「200m2超」に変更。
用途変更を検討されている方は、用途変更確認申請が必要な規模と用途について確認しておきましょう。
用途変更の「確認申請不要」について正しく理解しましょう。
「確認申請が不要」な場合でも法律に適合している必要があります。
建築基準法の一部が改正されることに伴い、200m2を超える建築物の用途変更の確認申請が不要にはなりますが、「確認申請が不要」になるということは、法律に適合しなくて良いということではありません。しかし、「確認申請が不要」ということを「法律に適合していなくても大丈夫」と、思い違いをされている方がいらっしゃいます。
用途変更の確認申請が不要だったとしても、建築物は建築基準法をはじめ、関係する法令に沿っていなくてはならないことを理解しておいてください。また、「200m2未満だと確認申請が不要」に関して、「用途変更は合算の面積で手続きされる」ということを知らない方が多いです。これはテナント（借主）の場合は特によくあるトラブルの原因ですので、しっかりと確認しておきましょう。
事例１：１、２階を物品販売業を営む店舗（延床面積３００m２）→１、２階を飲食店（延床面積３００m２）
事例２：事務所→飲食店（３００m２）
事例３：１階：事務所（１８０m２）２階：事務所（１８０m２）
→１階：飲食店（１８０m２）２階：物品販売業を営む店舗（１８０m２）
下記の事例は全てが確認申請が必要です。
用途変更は書類上で完結しないことを理解しておきましょう。
「用途変更は書類の書き換えだけで済む」と、認識されている方が多いですが、ほとんどの場合、用途変更は書類だけで完結しません。 例えば、事務所を店舗に用途変更する場合、用途が事務所の時には必要なかった避難、防火、消防設備や用途地域や規模によっては準耐火建築物や耐火建築物にすることが必要になる場合があります。
このような場合には、必要に応じて工事を行なったり、各種許可の手続きが必要になったりするので、費用や時間がかかります。「用途変更は書類だけで済む」と認識されていると、想定外の工事や手続きに直面し、費用や時間が取られてしまい、事業がスムーズに進められない状況になる場合も少なくありません。用途変更を検討されている際には、工事や許可などの手続きがある場合があることもしっかりと理解しておきましょう。
用途変更に必要な書類に不備はありませんか。
既存建物の活用を検討されている方が直面する問題として最近多いのが「検査済証がない」などの書類に不備があって用途変更の確認申請ができないというケースです。用途変更や増築などの既存建物の活用を検討されている方は、必要書類が揃っているかということも確認しておきましょう。
簡単に紹介すると、主な必要書類は次の内容です。
・検査済証
・確認済証
・消防適合証明書の書類の確認
・既存図面の確認（確認申請図、竣工図、構造計算書）
＞＞「用途変更の費用負担の要因と対策方法について」
＞＞「検査済証がなくてお困りのかた」
用途変更条件が緩和！200m2未満になった事と合わせて理解しておきたいこと。
用途変更の確認申請が必要な面積要件が100m2超から200m2超に変わったことと合わせて、今回の法改正では用途変更を行う上で理解しておくべき改正後の内容が他にもあります。
１、戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化
２、大規模な建築物等に係る制限の合理化
３、木造建築物等に係る制限の合理化
特に住宅用途から非住宅用途への有効活用を促進する狙いが見受けられますので、用途変更を伴う事業を検討されている方は合わせて理解しましょう。
＞＞「用途変更条件が緩和！200m2未満になった事と合わせて理解しておきたいこと。」
用途変更を依頼するなら最適建築コンサルティング
建築基準法の一部が改正されたことに伴い、200m2を超える建築物の用途変更の確認申請が不要にはなりましたが、面積要件が変更になるだけで、それ以外の部分については、100m2未満で確認申請が不要だったときと変わりありません。
私たちは、一級建築士事務所としての法規の知識や技術力、行政と正確に折衝を行う交渉力を活かしてお客様の用途変更をサポートさせていただいております。
確認申請が不要な用途変更でも、既存建物の状況や変更したい用途によって必要なことが異なります。既存建物の用途変更にあたって何が必要かわからないという方はお気軽にご相談ください。
新元号である令和になったことと、最適建築コンサルティングをに問い合わせをいただいた内容が５０件を超えたので振り返る意味でも、問い合わせいただいた内容をまとめたので参考に記事を読んでみてください。
最新の法改正の解説、検査済証のない物件の用途変更、増築などの知っておきたい事のブログ更新情報を弊社のFacebookページを「いいね」または「フォロー」することで、いち早く情報を得ることができますので、「いいね」と「フォロー」をどうぞよろしくお願いします。
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既存建物の有効活用への関心が高まっている今、「用途変更」は既存建物活用の有効な手段の一つです。
最近では、各テナント、階ごとの用途変更だけではなくビル一棟などの大規模な用途変更も増えてきました。
しかしながら、その手続きに対する認識の違いや、専門性の高い内容など、難しい点も少なくありません。この記事では「用途変更をしたいが、何から始めていいかわからない」という方のために、これまで最適建築コンサルティングで書いてきた用途変更に関する内容を一つにまとめ、用途変更に関わる内容を網羅的に解説しています。
「これから用途変更を行いたい」という方の用途変更実践の筋道としてご活用頂ければ幸いです。
用途変更の確認申請の前に用途変更とは？
用途変更の確認申請について説明する前に用途変更について説明します。
用途変更とは、既存建物の現在の用途から異なる用途へ変更することです。
例えば、もともと「事務所」の用途として使われていた建物を「簡易宿泊所」の用途に変更するなどが、「用途変更」にあたります。
用途変更は書類上の手続きで完結できる、と認識されている方が多くいらっしゃいますが、そのようなことはありません。
検討されている用途変更によっては、確認申請をはじめ、消防や保健所など、様々な手続きが必要になる場合があり、必要に応じた工事などを行う必要があることを理解しておきましょう。
用途変更の「手続き」の意味について
前述のように、既存建物の現在の用途から異なる用途へ変更する際には、用途変更の手続きを行う必要があります。この場合の手続きには、工事などの書類以外の手続きも含まれる場合があるので注意が必要です。
用途変更に手続きが必要な理由は、建物の用途によって、消防や避難などの建物の安全の基準が変わってくることが主な理由です。そして、この「手続き」には工事が必要になる場合があります。
例えば、用途を事務所から簡易宿泊所に変更した場合、用途が事務所の時には求められていなかった消防設備の設置などが求められます。このように、消防や避難に関する内容などが必要になります。
用途変更をご希望の方は、ご自身が検討されている用途変更では工事等も含めてどのような手続きが必要になるか、しっかりと確認しておくことが重要です。
用途変更の手続きで、知らない間に違反建築物になってしまう？
建物を使っていく過程で、確認申請が必要な増改築や用途変更をおこなっていて知らないうちに違反建築物になっていた、ということがあります。新しく建物を建てる時には、確認申請が必要になってくることは割と知られていますが、用途変更にも確認申請が必要な場合があります。違反建築物は既存不適格とは別の概念です。それぞれの違いをしっかりと理解しておくと手続きがスムーズになるので、この機会に確認しておきましょう。
用途変更して容積率の制限を超えてしまっていた場合、どう対処すればいいですか？【よくあるご相談】２００m２を超えていなければ問題ないのでしょうか？
新築時に共同住宅の駐車場の用途にすることによって、敷地内の建築物の各階の床面積の合計（延べ面積）の1/5を限度として延べ面積に算入せず緩和することができます。
しかし、建物の新築後、駐車場よりも別用途の方が賃料を多くとれるとの考えから、例えば駐車場を事務所にコンバージョン（用途変更）することによって、容積率の制限を超えてしまっている相談をよく受けます。
このような事態を避けるためにもしっかりと用途変更に必要な手続きを行なっていくことが重要です。
この場合、ご相談者は用途変更面積が２００m２を超えていないため、問題ないと考えている方が多いです。しかし用途変更の確認申請が必要ないイコール容積率を満たさなくても良いではないため注意が必要です。
それでは駐車場を別用途に変更したため駐車場緩和が使えなくなってしまったら、即容積率オーバーになってしまうか、というと意外とそうではありません。当時建てられて法律と現在の法律が違っていることが容積率の緩和計算においてもあります。例えば共同住宅の場合は共用廊下やエントランス、エレベーターなどの緩和が当時建てられた法律にはなかったが、現在の法律では緩和を受けることができるという事もあります。
ここまでのお話をして、もし容積率が問題ないなら、駐車場を別用途（例えば飲食店）に用途変更しても良いと早合点することも実はできません。例えばその駐車場が駐車場条例によって設けられたものであるならば、駐車場条例違反になってしまうためです。また防火の問題、避難の問題等、建築基準法は多岐にわたるため、それらの確認が必要となります。
このような事態を避けるためにも、用途変更を考えている場合は設計事務所に相談をして用途変更の確認申請が必要な場合は手続きを行なっていくことが重要です。
＞＞「用途変更の手続きが必要だった！？違反建築の場合はどうなるのか！？」
用途変更の確認申請が必要か確認しましょう。
用途変更を行うステップの初めに行うのが、「確認申請」が必要かどうかの確認です。
用途変更確認申請は建物の規模と用途によっては、不要な場合もあります。この内容に関してはご存知の方も多いかと思いますが、ここで改めて、用途変更確認申請が必要な規模と用途について確認しましょう。
用途変更の確認申請手続きが必要となる規模は？
建物の用途を変更して特殊建築物にする場合に次の２点を除いて、確認申請が必要になります。
・規模が200㎡以内の変更
・類似用途への変更
従前の建物用途と新しく計画しているテナントの用途が類似用途に該当する場合は用途変更の確認申請は必要ありませんが、類似用途ではない用途に変更する場合は用途変更の確認申請が必要になります。
例えば、物販を営む店舗から、飲食業を営む店舗の場合は確認申請が必要になってきます。一般のお客様から考えると同じような用途の建物でも建築基準法では類似用途に該当しない場合も多いので注意が必要です。
用途変更の確認申請手続きが必要となる用途について
用途変更確認申請とは、建物を現在使用の建物用途から特殊建築物の用途に変更する場合に必要な確認申請手続きです。厳密には違うのですがわかりやすく説明すると特殊建築物とは住宅と事務所以外の用途の建物です。
定期的にいただく質問の中で２００m２を超える用途（例えば飲食店）を事務所に用途変更を行う場合は用途変更の確認申請は必要ありません、逆の場合は必要です。
事例１：１、２階を物品販売業を営む店舗（延床面積３００m２）→１、２階を飲食店（延床面積３００m２）
事例２：事務所→飲食店（３００m２）
事例１の場合・・・物販店（本屋、レコード店、服屋）と飲食店は類似用途と感じる人もいますが、建築基準法では類似用途とはなりませんので確認申請が必要となります。
事例２の場合・・・事務所から飲食店の場合も２００m２を超えるため確認申請が必要となります。
事務所用途は特殊建築物ではありませんが、飲食店は特殊建築物となります。特殊建築物は建築基準法では重要なキーワードとなります。
リンク先のブログではなるべくわかりやすく解説していますので、この機会に用途変更と一緒に正しく理解しておきましょう。
200m2未満の用途変更は確認申請が不要になりました。
平成30年6月27日に公布された「建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）」により、2019年6月26日から建築基準法第６条第１項第一号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりましたので、関連事項として覚えておくと良いかもしれません。
200m2以下の取り扱いに注意！
用途変更を行う際に、よく勘違いしてしまうのが「200m2以下」の扱いかたですので、用途変更を検討されている建物が200m2以下の場合でも次の点に注意してください。
用途変更は合算の面積で手続きされる！
用途変更を行う際の注意点の1つ目は、「建物内での用途変更の合算の面積で用途変更手続きが行われる」ということです。
事例３：１階：事務所（１８０m２）２階：事務所（１８０m２）
→１階：飲食店（１８０m２）２階：物品販売業を営む店舗（１８０m２）
合算で３６０m２のため用途変更確認申請が必要！！
事例３の場合・・・ワンフロアー180m2の3階建の事務所ビルがあったとします。
その１階を飲食店に用途変更した場合ですと、180m2の用途変更になるので、確認申請は不要です。
しかし、この２階を新たに物品販売業を営む店舗に用途変更をする場合はビルに対して、（飲食店＋物品販売業を営む店舗）が360m2となるので、確認申請が必要になります。テナント入居の際の用途変更を検討されている方は、事前に入居先の建物のテナント状況を確認しておきましょう。
この場合の用途とは最後に確認申請をして確認済証が交付された時の用途となりますので、その点も注意が必要です。
用途変更の確認申請が２００m２になった背景を考察
用途変更の面積が１００m２→２００m２以下に変更した理由としては国の施策の影響が強いです。
国交相が検査済証を取得していない建物の取扱いのガイドラインが制定された事もそうですが、近年の建築基準法の法改正は既存建物の再利用を促す法改正が多いです。
用途変更確認申請の面積が２００m２超からとなったことで、既存建物の有効活用が促進されるようになりましたが、２００m２以下ならば建築基準法を無視して良いというわけではありませんので注意が必要です。
用途変更の確認申請の流れについて
用途変更確認申請が必要な場合は手順通りに手続きを行なっていきましょう。用途変更確認申請の流れを簡単に説明すると次のようになります。
主な流れ
①資料の確認
・確認済証、検査済証、消防適合証明書の書類の確認
・既存図面の確認（確認申請図、竣工図、構造計算書）
②関係法令の確認
・建設時の法令確認（既存不適格の有無確認）
・用途変更したい特殊建築物の種類確認
・現行の関係法令、許認可確認
③確認申請書、図面作成
・既存不適格調書
・確認申請図面作成
・確認申請書作成
・その他許認可が必要な申請書作成
④工事着工、完了検査
・完了工事届け行政に提出
・その他許認可が必要な完了検査
用途変更は完了検査がありません。しかし確認済証が交付されたら終わりではありません。手続きとして忘れてしまいがちなのが完了工事届けの提出です。こちらの届出は確認申請を交付した確認申請機関ではなく所轄の行政への届出となります。書類自体は用途変更確認申請書の簡易版のような形です。
手続きの流れやその他必要な資料についての詳細は以下の記事で確認しておきましょう。
＞＞「用途変更の確認申請を理解しよう3<手続きの流れ、必要書類>」
確認申請が不要な用途変更でも消防への届出は必要ですか？
指定防火対象物等の場合、確認申請が不要な防火対象物の用途変更や修繕、模様替え、建築に係る工事等を行う際には工事等を始める７日前までに、その内容を防火対象物を管轄する消防署に届出る必要があります。
用途変更を行う際に、建築基準法上の手続きを気にされる方はいますが、消防やその他必要な手続きに関しては気にされていなかったり、知らなかったりする方が稀にいらっしゃいます。
用途変更を行うにあたり、消防への届出は非常に重要なポイントになります。確認申請が不要だったとしても、消防への届出が必要になりますので、しっかりと確認しておきましょう。
用途変更の確認申請の費用と注意点を確認しましょう
用途変更の確認申請を円滑に進めるために
上記のような流れで用途変更の申請が行われていきますが、用途変更はもちろん、その他の営業許可等の許認可も場合によっては時間が想定よりかかることがあります。したがって、最初から計画的にスケジュールを組まないとトラブルの原因となってしまうため、用途変更も費用とスケジュールのバランスをしっかりと考えることが重要です。
前述の通り、用途変更は書類上の手続きだけではなく、必要に応じて工事や調査などに費用がかかることもあります。用途変更を検討されている方は、そのあたりについてもしっかりと理解しておきましょう。
特に費用については後になって、「工事費用がかかることを想定していなかった。」とならないように事前にどれくらい費用がかかるのかを確認しておくことが重要です。
用途変更の確認申請を行うときは、内装設計は店舗デザイン事務所、申請業務は設計事務所という事もあります。そのため建築基準法に関わる防火区画や採光、換気、排煙等のことがデザイン事務所では理解できていない場合もありますので注意が必要となってきます。
特に入居者が商業テナントの場合はオープン日は死活問題になってきますので建築確認や消防手続きは慣れている業者に頼むことが重要です。
＞＞「用途変更の費用について」
＞＞「用途変更の費用負担の要因と対策方法について」
用途変更の必要書類に不備はありませんか？
私たち最適建築コンサルティングは、用途変更のご相談を受けた際に、主に次の資料があるかどうかを、お伺いしております。既存建物の用途変更を検討されている方は次のものが揃っているかどうか予めご確認されていると費用や期間などの話しまで比較的スムーズに進むことが多いです。
＜必要な資料＞
・建築図
・設備図
・構造図
・確認申請書、確認申請図
・構造計算書（建物の規模によっては構造計算書がない場合があります。）
・確認済証
・検査済証
資料の確認時に確認済証、完了検査済証がない場合は、別の手続きが必要になります。現段階で確認済証、検査済証がないという場合は、その対応方法について確認しておくと良いかと思います。
＞＞検査済証がない、ガイドラインを利用して用途変更を実現した事例はこちらから参照できます。
また、既存の建物の確認済証、検査済証が発行されているか不明であれば、最適建築コンサルティングにご相談ください。私たちは、少額で確認済証や検査済証の発行の有無の調査業務とコンサルティングを行なっています。
用途変更の事例について
用途変更の事例をリンク先では紹介しています。具体的にどのように用途変更を進めるのか事例を通して確認してみてください。
＞＞「飲食店を物品販売業を営む店舗へ用途変更（検査済証有り）」
用途変更の確認申請なら、最適建築コンサルティングへ
私たち最適建築コンサルティングは、一級建築士事務所としての法規の知識や技術力、行政と正確に折衝を行う交渉力を活かしてお客様の用途変更を徹底的にサポートしたいと考えております。
また、私たちは建物を用途変更をして最適化するのはもちろんのこと、既存建物を活かしたデザイン・空間の獲得や建築やブランディングのノウハウを駆使して、既存建物を現代の需要に合うようにリノベーションするなど、原状回復だけではなく、再生し更新を行う為のデザイン提案にも力を入れ、より良い社会の実現を目指しています。
そのため、弊社では、企業の所有する大規模な物件やプロジェクトだけではなく、個人オーナーや個人事業者の方が所有する既存建物まで幅広くご対応させていただいております。
予算や規模の大小に関わらず、検査済証がないなどの既存建物の活用でお困りの際はどんなことでも構いませんので、ぜひ、最適建築コンサルティングにご相談ください。
用途変更以外にもよくお問い合わせいただく内容をQ&A形式でまとめています
お問い合わせをいただいたり、初回の打合せにあたって、よくいただく質問をQ&A形式でまとめました。
相談を考えている方は皆さんも同じような疑問を持っているものです、相談いただく前の参考にしてみてください。
＞＞「よくあるQ&A＜検査済証がない、増築、用途変更をしたい＞」
増築の確認申請ついて
最適建築コンサルティングでは用途変更の確認申請の他に、増築の確認申請の必要の有無についてお問い合わせをいただくことが非常に多いです。増築の確認申請が必要ないと思いこんでいたら、実は必要で知らないうちに手続き違反になっていたなんてことにならいなためにも、相談いただく前の参考にしてみてください。
例えば１０m２以内であるなら確認申請は必要ないと思い込んでいる人が多いですが、敷地が準防火、防火地域に該当するのであれば１m２でも増築すれば確認申請が必要となります。
＞＞「増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】」
大規模の修繕、大規模の模様替の確認申請ついて
最適建築コンサルティングでは用途変更の確認申請の他に、大規模の修繕、模様替えの確認申請の必要の有無についてお問い合わせをいただくことが非常に多いです。大規模の修繕、模様替えの確認申請が必要ないと思いこんでいたら、実は必要で知らないうちに手続き違反になっていたなんてことにならいなためにも、相談いただく前の参考にしてみてください。
例えば木造3階建ての既存の階段を架け替える場合（半分以上）は確認申請が実は必要となります、また大規模の修繕、模様替えの場合は完了検査があります。
＞＞確認申請を理解しよう2<大規模の修繕、大規模の模様替>
建築法規に関する情報をいち早く知りたい方へ
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用途変更が200m2以下の場合は確認申請が不要になりました。
以前、当サイトでもお知らせしましたが、平成３０年６月２７日に公布された「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により、平成３１年６月２６日から建築基準法第６条第１項第１号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。
さて、前述の通り、建築基準法第６条第１項第１号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。
これに合わせて、用途変更を行う上で理解しておくべき改正後の内容があります。特に今回の改正では住宅用途から非住宅用途への有効活用を促進する狙いが見受けられますので、用途変更を伴う事業を検討されている方はしっかりと理解しておきましょう。
詳細はリンク先の記事で解説しておりますのでご確認ください。
用途変更が200m2以下になることと合わせて理解しておきたい、改正後の建築基準法の内容。
今回の建築基準法の改正後の内容の中では、大きく分けて３つの方針があるので以下の内容を抑えていきましょう。
＜戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化＞
・戸建住宅等（延べ面積200㎡以下かつ階数３以下）を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難 できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする。
・用途変更に伴って建築確認が必要となる規模を見直し（不要の規模上限を100㎡から200㎡に見直し）。
＜大規模な建築物等に係る制限の合理化＞
・既存不適格建築物を用途変更する場合に、段階的・計画的に現行基準に適合させていくことを 可能とする仕組みを導入。
・新たに整備される仮設建築物と同様、既存建築物を一時的に特定の用途とする場合も制限を緩和。
＜木造建築物等に係る制限の合理化＞
・耐火構造等とすべき木造建築物の対象を見直し（高さ13m・軒高9m超→高さ16m超・階数４以上） 。
今回の改正で一番注目されているのは、用途変更の面積要件が２００m２超となることです。これによって今まで確認申請が必要だった建物がよりスムーズに用途変更を行うことができるようになります。
それ以外にも、空家の有効活用や、福祉施設・宿泊施設など木造住宅から用途変更することで弊害が出てくる建物用途への制限の緩和や、大きな建物を一棟用途変更するときに該当してきそうな、既存不適格部分の段階的な用途変更も掲げあります。
またその他にも耐火構造とするべき木造建築物の見直しなど、用途変更以外にも木造の利用の促進や建蔽率の見直しなど注目すべき法改正があります。
以降の項目では、200m2未満の面積要件以外に今回の法改正で緩和される用途変更に関わる内容を解説していきます。
用途変更が200m2以下と合わせて理解しておきたいこと！耐火構造や耐火建築物に関する規定について
耐火構造等とすべき木造建築物の対象が見直される！？
用途変更の面積要件が２００m２に引き上げられることと合わせて、耐火構造等とすべき木造建築物の対象が見直されています。見直された内容についてみていきましょう。
戸建住宅等（延べ面積200㎡以下かつ階数３以下）を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難 できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする。
今までは、住宅や事務所などを簡易宿泊所や老人ホームなどの特殊建築物に用途変更する際に、主要構造部を耐火構造にする必要があったため、建て替えに近い費用がかかったり、工期が長くなったりと、なかなか用途変更がスムーズに進められないという課題がありました。
しかし、今回の改正に伴い、住宅や事務所などから特殊建築物への用途変更が容易になり既存建物の利用促進がさらに進むことが期待できます。
特にこれから、空き家となっている住宅や事務所などを簡易宿泊所や老人ホームなどの特殊建築物の用途へ用途変更を考えている方にとっては、事業性の面においても可能性が広がることにつながると思います。
しかし、耐火構造や耐火建築物に関する規定が変わっても避難上の安全措置等は必要になってきますので、注意してください。
次の項目で注意すべき点を理解しておきましょう。
耐火構造や耐火建築物に関する規定が見直されることに伴い注意すべき点
前述の通り、用途変更の面積要件を２００m２に引き上げることと合わせて、耐火構造や耐火建築物に関する規定が変わっても避難上の安全措置等は必要です。
「耐火構造にしないから、消防への届け出なども必要ない」などの間違いがないように注意しておきましょう。
建築基準法の改正後に用途変更の確認申請が不要になる場合でも、指定防火対象物等の場合、確認申請が不要な防火対象物の用途変更や修繕、模様替え、建築に係る工事等を行う際には工事等を始める７日前までに、その内容を防火対象物を管轄する消防署に届出る必要があります。
用途変更を行う際に、建築基準法上の手続きを気にされる方はいますが、消防やその他必要な手続きに関しては気にされていなかったり、知らなかったりする方が稀にいらっしゃいます。
消防やその他手続きに関する内容は、用途変更をスムーズに進めるためにも理解しておくべき内容です。建築基準法以外に確認していなかった内容がないかなどこの機会に再度確認しておきましょう。
>>「用途変更の確認申請を理解しよう２（手続きの流れ、必要書類）」
以上のように、今回の建築基準法の改正で用途変更を行う際に確認申請手続きが不要な場合に該当するなどして、用途変更のハードルが下がることが予想されますが、今一度、用途変更についてしっかりと理解しておきましょう。
用途変更がしたいのだけど、確認済証はあるけど検査済証がない
用途変更をしたいのだけど検査済証がない、もしくは検査済証があるかどうかがわからない。
私たちへの相談の内容で一番多いのが用途変更による許認可の相談と検査済証がない用途変更の確認申請の相談です。
検査済証がなくて用途変更ができなくて困っている方、数多の設計事務所に断られた方、私どもにご相談ください、お力になれるかもしれません。
Facebookページでは、いち早く法改正について情報をお知らせしました、また法改正の内容解説についても順次facebookにて共有していきたいと思っております。
＞＞Facebookページでは今後も建築事業に関わる重要な情報を更新していきますので、いいね、フォロー登録をして最新情報の共有にご利用ください。
不動産管理会社、不動産オーナー、賃借人のどなたからも相談を受ける中で、用途変更面積が２００m２を超える場合の確認申請の費用は、一体誰が負担するのでしょうかという相談を定期的に受けます。
まずは確認申請に関わる費用は３つに大きく分けることができます。
用途変更の費用
用途変更に関わる確認申請費用は大きく分けて３つに分類されます。
・①確認申請機関に支払う審査費用
・②確認申請図書作成費用
・③店舗のデザイン費用
依頼している工事や設計を依頼している会社が②、③を兼ねる場合もありますが、基本的には申請の審査費用は費用の別途となっている場合があります。審査費用は規模にもよりますが、例えば５００m２以内であれば１０万以内には基本的には納まるイメージです。
結局誰が費用を支払うのか？
賃貸借契約において、確認申請が生じる場合における負担を賃借人が負う旨の規定がある場合は賃借人が費用を負担する必要があります。
一般的には、用途変更の費用の内訳を確認するとわかる通り、賃借人が用途を変更するために必要になる費用のため、用途変更に関わる費用を支払うのは基本的には賃借人であることが多いです。建物にどうしても出店して欲しいと強くオーナー側の意思が働く場合は、オーナーが支払う場合もあります。
設計事務所に最初から内装設計を依頼する場合は、見積書に項目が入っていることが多いです。しかし、施工会社や建築士事務所登録をしていないインテリアデザイン会社の場合は別途となっていることもあります。
まずは不動産仲介会社に用途変更の費用等の詳細を確認することが大事となります。
その時に確認申請の申請者は誰で申請するのかも合わせて確認してください。というのも、建物によってはオーナーの名前で確認申請をするように管理している場合もあります。申請者がどちらになるかは賃借人とオーナー、半々くらいのイメージです。
用途変更の確認申請の部分はトラブルになりやすい部分のため事前の確認が非常に大切な項目となります。心配な方は専門家（設計事務所）と一緒に物件を探すことをおすすめします。
用途変更についてもっと知りたい方は
用途変更についてより詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。
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用途変更の確認申請なら、最適建築コンサルティングへ
私たち最適建築コンサルティングは、一級建築士事務所としての法規の知識や技術力、行政と正確に折衝を行う交渉力を活かしてお客様の用途変更を徹底的にサポートしたいと考えております。
また、私たちは建物を用途変更をして最適化するのはもちろんのこと、既存建物を活かしたデザイン・空間の獲得や建築やブランディングのノウハウを駆使して、既存建物を現代の需要に合うようにリノベーションするなど、原状回復だけではなく、再生し更新を行う為のデザイン提案にも力を入れ、より良い社会の実現を目指しています。
そのため、弊社では、企業の所有する大規模な物件やプロジェクトだけではなく、個人オーナーや個人事業者の方が所有する既存建物まで幅広くご対応させていただいております。
予算や規模の大小に関わらず、検査済証がないなどの既存建物の活用でお困りの際はどんなことでも構いませんので、ぜひ、最適建築コンサルティングにご相談ください。
用途変更の確認申請をするための設計費用についての問い合わせが増えています。弊社にご相談いただく中で用途変更の費用が高くなってしまう物件について説明していきたいと思います。
検査済証がない（紛失はOK）
圧倒的に難易度が高くなってしまう状況です。検査済証がない場合は設計事務所から断られてしまう場合も多いと思います。検査済証がない場合はガイドラインを利用した法適合調査もしくは１２条５項の報告書を提出してから、確認申請を提出する流れになります。
検査済証がなく構造図がない状況だと、構造計算書の復元まで求められることが多いため、新築の設計費用よりも費用がかかる場合があります。
こちらの場合も建物の状況により費用と難易度が高くなっていきます。
最後に用途変更が高くなってしまう場合の条件について説明していきたいと思います。
概算見積もりが出るまでの期間については、物件の規模や状況、または必要な調査内容によってことなります。
既存建築図面がない
建築図面がない場合も費用が高くなります。建築図面がない場合は図面を復元しなければ確認申請を出すことができません。復元する場合は用途変更をするフロアだけではなく建物全体の図面（配置、平面、立面、断面、面積表等）が必要となります。規模が大きくなればなるほど、復元の難易度が上がっていきます。
設備図面も同様で設備図が無い場合も必要最低限は復元する必要があります。
既存部分に不適合部分がある
既存部分に無許可増築などの不適合部分があっても費用が増えています。不適合部分を是正する必要が出てきます。
許認可申請がある
旅館業許可や保育園申請などの手続きが別にある場合は費用がかかります。
許認可を得るための建築基準法や消防法とは別の旅館業法や児童福祉法、保健所などの別機関との折衝が出てくるため、他物件と比較して難しくなってきます。
階が高層である
こちらは見落とされがちな項目ですが階が高層になってくると建築基準法や消防法における縛りも多くなってくることがあります。既存建物の防災や耐火設計の読み取りと、新たに計画する避難、防火区画を正しく設計する必要が出てきます。
用途変更についてもっと知りたい方は
用途変更についてより詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。
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用途変更の費用は建物の状況による！？
既存建物の用途変更を行う場合の費用についてのお問い合わせを頂くことがあります。
用途変更の費用は既存建物の状況によってことなるため、必要書類があるかどうか、現況建物が完了当時と変わっていないか等により費用が変わります。
また、「用途変更は書類だけで完結するもの」と認識されている方が多くいらっしゃいますが、書類だけで完結することはありません。そのため、建物の状況によっては費用や時間を多く要する場合もあります。
今回の記事では、用途変更を行う場合の費用に関連して、理解しておくべき内容や用途変更の費用を出すまでに必要なプロセスなどを書いて行きます。
私どもの用途変更の見積り費用としては簡単な案件で５０万円程度、規模や用途が大きくなると１５０万円を超える案件も出てきます。
「用途変更をしたいが、何から始めていいかわからない」という方のために、これまで最適建築コンサルティングで書いてきた用途変更に関する内容を一つにまとめ、用途変更に関わる内容を網羅的に解説している記事もありますので、この機会に用途簡単に振り返っておくと内容が理解しやすいかと思います。
「用途変更の費用」の前に①：用途変更の確認申請が必要か確認しましょう！
前述の通り、用途変更の費用は建物の状況を実際に見てみないと概算を出すことも難しいです。そのため、まずは建物の状況の把握から行っていきます。
特に、用途変更の確認申請が必要な場合は費用も時間も多く要することが多いので、対象の建物に対して用途変更を行う場合、確認申請が必要かどうか、予め確認しておきましょう。
現在は類似用途を除く２００m２以下の特殊建築物への用途変更は確認申請が必要ありません。ただし、細かい条件等もあります。以下の記事では、用途変更の確認申請が必要な規模などについて触れていますので、確認申請が必要かわからないという方はご参照ください。
「用途変更の費用」の前に②：用途変更の業務の流れを理解しよう！
「用途変更は書類だけで完結するもの」と認識されている方が多くいらっしゃいます。しかし、用途変更の確認申請を行う場合は、既存建物の状況を確認し、違反箇所などが見つかれば是正工事など、時間と費用をかかる作業を行わなくてはなりません。それを行ったあとで変更したい用途についての関係法令の確認や、図書の作成を行っていきます。例えば、用途変更を行うことにより、建物全体を耐火建築物にしたり避難や消防の基準を満たすようにしていく必要などがあります。
用途変更の確認申請を行う場合の流れを簡単に説明すると次のような流れになります。
（１）既存建物の調査（図上調査、現地調査）
（２）是正工事（必要に応じて行う）
（３）関係法令の確認
（４）用途変更の確認申請書、図面の作成
（５）工事着工、完了検査
基本的には上記の流れとなります。特に（２）の「是正工事」と（４）の「用途変更の確認申請書、図面の作成」を行う際には、行政などとの折衝を随時行います。
このように、用途変更は調査を通して建物の状況を把握してからではないと、何が必要なのかがわからない場合がほとんどです。
既存建物の用途変更を検討されている方は、ご自身の建物の状況によって工事が必要になることを理解しておくと良いかと思います。
＞＞「用途変更の確認申請を理解しよう３（手続きの流れ、必要書類）」
「用途変更の費用」の前に③：用途変更に必要な資料を確認しましょう！
用途変更の流れを確認したら、次に用途変更に必要な資料が揃っているか確認していきましょう。
私たち最適建築コンサルティングは、ご相談を受けた際に、主に次の資料があるかどうかを、お伺いしております。
既存建物の用途変更を検討されている方は次のものが揃っているかどうか予めご確認されていると用途変更の費用や期間などの話しまで比較的スムーズに進むことが多いです。
＜必要な資料＞
・建築図
・設備図
・構造図
・確認申請書、確認申請図
・構造計算書（建物の規模によっては構造計算書がない場合があります。）
・確認済証
・検査済証
「用途変更の費用」の前に④：図書に不備がある場合は要注意！
上述の必要な資料に挙げた図書に不備がある場合は、図書の復元作業を行わなくてはならない場合があります。このような場合は、既存建物の実測調査などを行う必要があり期間が長くなります。
また、用途変更の確認申請にあたり、「検査済証がない」などの問題が起こった場合には、既存建物の法適合性を証明する必要も出てきます。
このような場合には、行政との折衝がより難しくなる上に、調査に費用と時間がかかることを理解しておきましょう。
もし、用途変更の確認申請を検討されている方で、検査済証がない場合はこちらの記事でどのように対応していくかがまとめられていますので、ご参照ください。
もし、既存の建物の確認済証、検査済証が発行されているか不明である場合は、建設地の最寄りの行政の建築審査課にて台帳記載証明書を発行してもらうことができますのでご利用ください。建物が古い場合は台帳記載証明書にも記載されていない場合がありますので、その場合は検査済証発行有無の調査が難しくなります。
最適建築コンサルティングでは検査済証のない建物の用途変更の実績もあるので、あきらめずにお気軽にご相談ください。
用途変更の費用を知るには・・・
ここまでの内容をふまえて、ご自身の既存建物の用途変更の費用がどの程度になるか知るためのプロセスをまとめると、次のような流れになるかと思います。
（１）ご相談
（２）前述の必要書類の確認
（３）図上調査・現地調査（状況により）
（４）概算見積もり
概算見積もりが出るまでの期間については、物件の規模や状況、または必要な調査内容によってことなります。
とはいっても、事前に用途変更が高くなるような条件がどのようなものか、気になる方も多いと思いますので、費用が高くなってしまう条件をまとめました。弊社での用途変更確認申請費の平均金額は１００万円前後が多くなっております。
検査済証がない（紛失はOK）
圧倒的に難易度が高くなってしまう状況です。検査済証がない場合は設計事務所から断られてしまう場合も多いと思います。検査済証がない場合はガイドラインを利用した法適合調査もしくは１２条５項の報告書を提出してから、確認申請を提出する流れになります。
検査済証がなく構造図がない状況だと、構造計算書の復元まで求められることが多いため、新築の設計費用よりも費用がかかる場合があります。
こちらの場合も建物の状況により費用と難易度が高くなっていきます。
建築図面がない
建築図面がない場合も費用が高くなります。建築図面がない場合は既存図面を復元しなければ確認申請を出すことができません。復元する場合は用途変更をするフロアだけではなく建物全体の図面（配置、平面、立面、断面、面積表等）が必要となります。規模が大きくなればなるほど、復元の難易度が上がっていきます。
設備図面も同様で設備図が無い場合も必要最低限は復元する必要があります。
既存部分に不適合部分がある
既存部分に無許可増築などの不適合部分があっても費用が増えています。不適合部分を是正する必要が出てきます。是正計画も含めて考えなければいけません。
許認可申請がある
旅館業許可や保育園申請などの手続きが別にある場合は費用がかかります。他にも各種条例が行政によって提出の義務が出てきます。適合義務があるかどうも含めて検討する必要があります。
用途変更の費用（確認申請）は誰が負担するのか？
不動産管理会社、不動産オーナー、賃借人のどなたからも相談を受ける中で、用途変更面積が２００m２を超える場合の確認申請の費用は、一体誰が負担するのでしょうかという相談を定期的に受けます。
一般的には賃借人である店子さんが多いと思います。正確には不動産の賃貸借契約書に記載されているかと思いますので、契約時はもちろん、後々のトラブルを回避するために物件の検討時に確認しましょう。
用途変更を依頼するなら最適建築コンサルティング。
私たち最適建築コンサルティングは、一級建築士事務所としての法規の知識や技術力、行政と正確に折衝を行う交渉力を活かしてお客様の用途変更確認申請をサポートさせていただいております。
既存建物の用途変更にあたって何が必要かわからないという方、用途変更費用について、お気軽にご相談ください。
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普段みなさんが目にしているエレベーターも建築基準法で用途によって種類が規定されています。私たちに相談のお問い合わせの中でも既存住宅から老人ホーム、シェアハウス、簡易宿泊所への用途変更の依頼はよくある相談のうちの一つです。今回はその中でも既存エレベーターの取り扱いについて説明していきたいと思います。
エレベーターの種類について
まず建築基準法ではエレベーターは昇降機の一つとして規定されています。建築基準法では昇降機として、エレベーター、エスカレーター、小荷物専用昇降機が制定されています。（129条の３）小荷物専用昇降機は聞き馴染みがない方も多いと思いますが、例えばレストランの配膳などに利用するダムウェーターを想像するとわかりやすいと思います。
エレベーターとは・・・人または人及びものを運搬する並びに物を運 搬するための昇降機でかごの水平投影面積が１平方メ-トルを超え、又は天井の高さが１．２メートルを超えるもの
小荷物専用昇降機とは・・・物を運搬するための昇降機で、かごの 水平投影面積が１平方メ-トル以下で、 かつ、天井の高さが１．２メートル以下のもの
とそれぞれ定義されています。
さらにエレベーターは建築基準法施行令（129条の３）の中で安全性を考慮して細かく制定されています。ただし特別な用途や構造のもの中には通常規定を除外することができる特殊な構造のエレベーターが定められています。（129条の3第2項1号）。
例えばエレベーターといっても、マンションや商業施設、病院、事務所など多数の人が乗用に利用するものと、住宅用のホームエレベーターなど少数が利用する用途のものがあります。少数の人が利用する住宅用のエレベーターの場合は上記のような通常規定を除外できる規定が設けられています。（平成12 年建設省告示第1413号第一の六）
ホームエレベーターの落とし穴について
ホームエレベーターは住戸内のみに設置を制限された昇降機です。緩和内容の一つとして特定行政庁への定期報告が必要ありません。ただし保守点検は必要です。ここで問題になってくるのが、既存利用する住宅のエレベーターがホームエレベーターが設置されている場合、例えば用途が老人ホーム、シェアハウス、簡易宿泊所などの特殊建築物に用途変更する場合は住宅用のホームエレベーターは、そもそも住宅のみに限定されて確認済証が交付されているため、エレベーターの緩和規定が利用できなくなり、そのままで利用することができなくなります。これがどういうことが起きるかというと、エレベーターメーカーによって対応が変わってくるかと思いますが、場合によってはエレベーターの入れ替えが必要になります。
既存住宅を用途変更することで有効活用しようと考えている場合は、その部分も含めて行政や確認申請機関と事前に相談して置くと良いかもしれません。
注意事項としてホームエレベーターと似た種類で小型エレベーターというものがありますが、こちらも昇降機の構造規定が緩和されている部分がありますが、用途は制限されていないのでこちらが設置されている場合はそのまま利用しても問題がありません。
どうやってホームエレベーターかどうかを調べるのか
エレベーターがホームエレベーターかどうかを調べるのは品番を調べてメーカーに問い合わせるのが一番簡単です。そのほかにもエレベーターにも確認申請が必要なので、台帳記載証明書を所轄の行政の建築指導課にて取得して調べてみることでもホームエレベーターかどうかを確認することができます。
既存建物を利用する上で、その他のエレベーターの問題点について
近年高まってきたバリアフリー化にするためや、古くなってきたエレベーターの更新等で、既存建物にエレベーター棟を増築したい場合、または建物内にエレベーターを設けたい場合等の要望がたくさんある中で断念してしまう一番の理由があります。
みなさんの頭に思い浮かぶのが、建蔽率の問題、構造上の問題など、さまざま思い浮かぶと思いますが、一番多い問題が既存建物が検査済証を取得していない問題です。20年前の検査済証の取得率は４０％以下なので６０％以上の建物がエレベーターを増築、新設、更新ができない状態です。そのほかにも検査済証を取得していない場合の問題点としては、新たに確認申請を出すことができない（確認申請が必要な用途変更、増築、大規模な模様替えの不可）、物件価値の低下もあげられます。多くの建物オーナーが自分たちの物件が検査済証を取得していないことにも気づいていませんし、そのことによって生じるデメリットも気づいていません。話が少し横道にそれましたが最適建築コンサルティングでは、建物のリノベーションだけではなく、法的なコンサルも行なっています。
検査済証を取得していなくても法適合調査を行うことによってエレベーターの確認申請を交付することができますので、検査済証を取得していない方も諦めないで是非一度ご相談ください。
旅館業の許可が取得しやすくなった！？
６月２６日の法改正により３階建て２００ｍ２以下の旅館・ホテルなどの特殊建築物への用途変更に対して確認申請が必要なくなりました。これにより問い合わせが増え続けているのが民泊事業者さんからの旅館業の許可取得についてです。民泊は最高でも１８０日までしか営業ができません。それに比べて旅館業の許可は３６５日、営業ができます。事業採算性からみても圧倒的に有利になるため許可を取得したい人が増えているのは予想されていた当然の流れかと思います。
問い合わせの内容としては法改正により緩和されたことは理解しているのだけれども、実際どこがどのように緩和されたのかがわからないという内容です。今回の記事では、これから旅館業の許可を取得したい、民泊の許可業者から旅館業の許可業者にくらがえしたいという事業者のために解説をしていきたいと思います。
※３階建、２００ｍ２以下の場合のみこちらの内容に適合しますのでご注意ください。
旅館業の許可が取得できなかった理由
みなさんが旅館業の許可を取得できず旅館業営業をできなかった理由としては以下の２点に集約されるかと思います。
・本体の耐火建築物を満たさなければならない
・竪穴区画をしなければならない
旅館業の許可が取得できなかった理由（１）-耐火建築物要求
旅館業の許可が取得できなかった一番大きな理由が、本体の耐火建築物要求だったのではないでしょうか。こちらは建築基準法第２７条による耐火建築物にするべき特殊建築物の用途に関係しており、ホテル・旅館の場合は３階建で耐火建築物を要求されます。RC造であれば比較的容易に耐火要求はクリアすることができますが、木造３階建の場合は耐火建築物にすることが求められた時点で改修が非常に難しくなってしまいますし、鉄骨３階建も柱、梁に耐火被覆が要求されてしまい改修工事費用がかさむ要因となっていました。
旅館業の許可が取得できなかった理由（２）-竪穴区画
竪穴区画に関しては階段が独立した階段室型の建物の場合は問題ありませんが、例えば住宅で見られるようなリビングに階段があるような平面計画の場合は、あたらしく区画が必要です。つまり、耐火性能のあるスチール扉や耐火要件を満たした区画壁が階段と居室の間に必要になります。これによって、この竪穴区画に関しては金額の面でもそうですがプランの面でも客室利用面積が減ってしまったり、大きな制約を受けてしまいます。（下記図面参照）
それでは、今回の建築基準法の改正は、旅館業の許可を取得する上でどの程度緩和されたのでしょうか。
旅館業の許可を取得する上でどの程度緩和されたのか？
旅館業の許可を取得する上で耐火建築物の要求はどの程度緩和されたのか？
今回の建築基準法の改正で３階建て２００ｍ２以下は耐火要求がされなくなりました。これは旅館業の許可を取得する上で非常に大きな緩和といえます。今まで必要だった柱や梁の耐火措置がいらなくなたったので、改修工事費用に対するインパクトは絶大です。これから木造３階建の一戸建てがホテルとなる建物が増えることが予想されます。もう一つの大きな障害になっていた竪穴区画は法改正によって、どのように緩和されたか引き続きみていきましょう。
旅館業の許可を取得する上で竪穴区画はどの程度緩和されたのか？
竪穴区画の緩和は居室と階段室を区画する、壁と扉の耐火要求こそなくなりましたが、緩和前と同じように間仕切り壁、戸が必要となります。間仕切り壁や戸の性能は、特定の耐火性能を要求していませんが、火災時に直ちに火炎が貫通する恐れのあるもの、例えば襖や普通板ガラスのガラス戸、厚さ３ｍｍ程度の合板で作られた壁などは対象外となっています。それではどのようなものが一般的な性能なのかというと、両面に厚さ9.5mm以上のPBを下地としたものや、フラッシュ戸（一般的な扉）などを用いることを想定しています。
注意！？結局、竪穴区画はほとんどの場合、従来の竪穴区画が適用されます。
今回の改正で建築基準法令第112条12項にて簡易間仕切りと扉での区画が認められるようになりましたが、第10項に規定する建築物をのぞくとあります。１０項は旧法律の第１１２条９項(主要構造部が準耐火構造で、地階又は 3 階以上に居室 のある建築物における竪穴区画)、つまり従来の竪穴区画のことを指しています。したがって、準耐火構造以上の建物は引き続き竪穴区画が必要です。事前のアナウンスでは竪穴区画の緩和と認識していたのですが、蓋を開けてみると旧９項の条文は生きていて緩和はなく、旧９項に該当しない建物の竪穴区画の規制でした。
旅館業の許可を取得する上で一番恩恵を受ける建物は？
今回の法改正でもっとも恩恵を受けるのが、階段が独立しているタイプの木造３階建て２００ｍ２以下の建物であることには変わりありません。こちらの建物の場合は、竪穴区画さえしっかり行えば、ほとんどプランに影響なくホテル・旅館に用途変更ができることが想定できます。
ただし注意として引き続き自動火災報知器などの消防設備や、消防の検査は必要です。
また、用途変更の確認申請が必要なくなったことで確認検査機関や建築指導課などの審査期間や審査費用が必要なくなり、時間とコストの削減ができます。こちらも当たり前の話なのですが、審査が必要ないからといって建築基準法を満たさなくても良いわけではありませんので、増築や増床、安易な納戸の居室利用などには注意が必要です。宿泊施設は宿泊者の命や安全を守らなければいけませんので、建築基準法は必ず守るようにしましょう。
旅館業の許可申請にも検査済証が必要な場合がある！？
例えば墨田区など自治体によっては、旅館業の許可申請時には、たとえ用途変更の確認申請が必要がない場合であっても、検査済証の添付が求められる場合があります。
検査済証がない場合は建物が建設当時、適切に建てられていたことを証明する必要があります。また事業ローンを借りる場合は検査済証またはそれに変わる既存不適格を証明する書類が必要になることがあります。私たちは確認検査機関を利用した国交省の定めたガイドラインを利用する法適合調査を行うことによって既存不適格の証明をしておりますので、検査済証がなくてお困りの方は一度ご相談ください。
FaceBookでも投稿しましたが、6月10日に国交省の担当官より今回の法改正についてお話を聞きました。その時のお話では用途変更の確認申請手続きの緩和（１００ｍ２→２００ｍ２以下）の法改正は６月２６日に施行されるのが濃厚とのことでした。したがって、６月２７日以降は２００ｍ２以下の他用途への転用は建築確認申請手続きが不要になります。今回の法改正では既存ストックの用途変更による活用が主旨としてあります。用途変更の緩和についてはみなさんよく理解している人が多いですが、既存ストックの有効活用をするために３階建て２００ｍ２以下の特殊建築物の耐火構造の緩和も大きな法改正となりますので、今回はそちらについても解説していきます。
３階建ての戸建て住宅を他用途に転用する場合の規制の合理化（法２７条関係）
現在の法律では木造３階建ての特殊建築物への用途変更は難しかった
例えば３階建ての戸建て住宅をグループホーム（児童福祉施設等に該当）に改修する場合は、下記の表の通り（法別表第１）３階建てであるだけで在館者の安全と避難を考え、壁・柱等を耐火構造とする改修が必要になります。耐火構造と言われても建築に従事していない方はピンとこないと思いますが、木造を耐火構造の仕様にしようとすると、現状の法律では建て替えに近い費用が必要になってきます。これでは、既存のストックを活かすことはとてもできません。
そのような点を踏まえて、今回の法改正では３階建て２００ｍ２以下の場合は耐火構造にしなくてもよくなりました。耐火構造にしなくてもよくなった背景としては、小規模な建物の場合は火災初期の状況は用途による差が小さいためです。避難や安全を考える場合は３階以上がキーポイントなります。これは火災などの災害が発生した場合、３階以上になると避難の難易度が格段に上がるからです。小規模建築物の３階部分だけを比較した場合、特殊建築物の在館する人数の差は住宅とさほど差がないためとも言えると思います。
ここで一つ注意点があるのですが、新築で建物を建てる場合は建築基準法で耐火構造にするかどうかは、用途によって決まる場合と防火地域に指定されているかどうかで決まります。仮に木造３階２００ｍ２以下の新築としても、建物を建てる場所が防火地域に指定されている場合は耐火建築物にする必要があります。建物を耐火建築物にするかどうかは、用途と場所、両方をチェックすることが必要です。
小規模建築物に関する基準について
耐火構造を免除されたら他に何もしなくても良いのかというとそうではありません。３階建て、２００ｍ２以下の建物で耐火構造としないものは、建物の利用状況によって以下の対策が必要になります。
・就寝利用をする建物は自動火災報知設備等の警報設備が必要になります。
・就寝利用をする建物で自力で避難することが難しい人が利用する建物は、さらに竪穴区画といわれる、階段部分と寝室を区画することにより、避難するための階段の安全を確保する措置が必要になります。
用途変更確認申請の手続きが１００m2→２００m2へ、戸建て住宅から他用途への転用の際の手続き不要の対象を拡大（法６条関係）
こちらの法律の主旨は戸建て住宅のストック転用の手続きの緩和のために制定された法律ですが、戸建て住宅以外にも適用されます。現在ある戸建住宅ストックの内、約３０％が１００ｍ２未満、約６０％が１００ｍ２以上〜２００ｍ２未満、約１０％が２００ｍ２以上となっています。こちらの法律が施行されることによって、戸建て住宅の９０％が用途変更の確認申請が不要になるので、用途変更のスピードが格段に上がると考えられます。用途変更の確認申請の許可が交付されるまでに、申請から許可まで１ヶ月くらいは時間がかかってしまいますので、ほとんどの戸建て住宅の用途変更において恩恵を受けることができます。ただし、確認申請手続きが不要なだけで建築基準法への適合は必要になってきますので、その点はご注意ください。
維持保全計画作成の対象特殊建築物について、あらたに３階建てかつ１００ｍ２〜２００ｍ２であるものが追加されました
今回の改正において、建築基準法第６条１項１号の対象建築物が１００ｍ２超から２００ｍ２超に変更することによって、定期報告の対象となる建築物も変更となります。以前は３階建て以上の階にあるもので１００ｍ２を超えるものから、数値が２００ｍ２に変更になります。その代替措置として、階数が３以上、１００ｍ２〜２００ｍ２以下であるものは維持保全計画が必要となります。
維持保全計画とは、国が示した維持管理指針に応じて維持管理計画を事業者が策定したものです。
小規模建築物の場合は
・維持保全を行うための責任者
・点検時期（原則毎日）
・点検にあたっての判断基準（避難・防火）と点検記録
・竣工図、点検結果等の保管
が挙げられます。
今回は既存建築ストックの用途変更による活用を推進するための法改正についての解説をしました。
引き続き、法改正について当ブログにて解説していきますので、できる限り情報を早く知りたいという方は、弊社のFacebookページを「いいね」または「フォロー」することで、いち早く情報を得ることができますので、どうぞよろしくお願いします。
＞＞建築基準法、法改正について早く知りたい方は最適建築コンサルティングFacebookページへ
２０１９年も５月に入り平成から令和になりました、最適建築コンサルティングが開設して半年以上が経ちました。
その期間で検査済証がない、用途変更に関する相談は５０件以上ありました。
新元号、半年ということで私たちの最適建築コンサルティングを通しておこなっていきたいことや、今までどのような相談が多かったかを振り返っていきたいと思います。
最適建築コンサルティングの目的は検査済証がない建物の再生
私たちは確認済証は発行されているが完了検査を受けていない建物の再生をサービスとしています。国の調査では平成１０年の建物で完了検査を受けていない建物は約６０％もあることがわかっています。つまりそのような物件は町中にあふれていて、何も特殊な事例ではないのです。そしてそれらの検査済証がない建物で新たに増築、用途変更をしようとしても基本的にできません。（確認申請の手続きが必要な規模の場合）
＞＞確認申請を理解しよう1<申請が必要な規模>
増築の確認申請に関連するはこちらの記事。
＞＞増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】
当時、なぜ完了検査を受けていなかったのかその当時の施工会社や設計事務所、ハウスメーカーにヒヤリングすると、完了検査を受ける慣習がなかったからという答えが一番多いです。完了検査を義務があることは知っていたが、検査を受けることへの拒否反応の方が強かったようです。信じられないかもしれませんが、大手ハウスメーカーや大手ゼネコンも例外ではなく、当時は完了検査を受けていない建物が多いです。
では、そのような建物は本当に全てダメなのでしょうか？本当に増築や用途変更ができないのでしょうか？実は国が定めたガイドラインというものがあって、検査済証がない建物でもそのガイドラインに沿うことで増築や用途変更をすることができます。
私たちに相談されるかたの中には、相談することでかえって悪い状況になるのではないかと心配される方も多いですが、私たちの目的は、建物を糾弾することではなく再生していくことです。どちらかというと警察ではなく建物のお医者さんのような役割だと思っております。
検査済証がない建物はどの程度、違反している建物が多いのか教えます。
一般の建築関係者ではない方は検査済証がないことに非常にショックを受ける方が多いです。ただ完了検査を受けていない建物には二つの特徴がありますので、それぞれ紹介していきます。
建物としてはほとんど問題なく慣習として完了検査を受けていないだけの建物
こちらの建物の特徴は比較的古い建物、２０００年以前の建物に見られます。建物としては問題ないが慣習として本当に完了検査を受けていない建物。
軽微な変更をしたため変更届けを出すのが面倒だったので完了検査を受けていない状態など比較的悪意のない建物です。
建築時に意図的に違反をしている建物
こちらの建物の特徴は最初から違反をしようとして違反している建物です、このような建物は大幅な是正工事が必要になってきます。
その中でも一番多い違反項目は防火の違反が多いです。その理由はコストダウンの問題が一番大きいように思います。
建物が実際に申請した建物より面積が大きかったり、最高の高さが高いと明らかに周りの建物の状況と浮いてしまうので、一見ではわからない、防火の部分を違反していることが多いです。例えば建物の柱や梁を火災の時に燃えないような対策（耐火被覆）が必要な規模や地域なのに施していなかったり、窓が防火戸を要求される規模や地域なのに網入りガラスになっていなかったりなどが一番多いです。
建築後に意図的に違反をしている建物
こちらの建物の特徴は増築の場合と用途変更の違反が多いです。
増築の違反は戸建て住宅の場合が多く確認申請が必要にも関わらず申請をしない状況が多いです。
用途変更の場合は商業ビル、集合住宅が多く、例えば１階が駐車場だったのに用途変更をして事務所、店舗等にしてしまい容積率の違反をしている。当初の用途の事務所（オフィス）から店舗に変更してしまった等が多いです。
これらの違反は是正できるのか
慣習として検査済証を受けていない場合や軽微な違反に関しては比較的簡単に是正ができます。
建築時に意図的に違反をしている場合は、調査に時間がかかり是正内容も多岐にわたりますが、まずは調査を行い、どの程度の違反部分があるかを把握することが重要です。
建築後に意図的に違反をしている場合は、減築や用途の変更を元に戻さなければいけないことが多いです。これは増築をしようとしている建物が検査済証を取得していないなど、建築確認申請を出せていない何らかの理由があったから違法増築したである状況が多いからです。
違反の中でもどうにもできないことが多いのが集団規定の違反です。明らかな面積の違反は減築が必要になりますし、高さが確認申請時よりも高い場合に関しても基本的には建物の高さを低くするというような処置が必要になりますので、再生の難易度が上がります。
私たちはガイドラインを利用した確認申請を考えている方に対して法適合調査をする前に、私たちは事前調査をおすすめしております。事前調査をすることで実際の建物が法的にどの程度の違反をしているのかを把握することができます。
どのような方が相談してくるのか？多種多様です！！
相談される方の属性ですが大きくわけて、３つの属性に分かれます。１事業主、２不動産会社、建物オーナー、３同業者（設計事務所、建設会社）、また相談内容は各属性によって大きく違ってきますが、事業主の方は認可系の事業（児童福祉施設、宿泊施設）が多く認可を受けるにあたって検査済証がないことがネックになっている方が多いです。また不動産会社、建物オーナーは売買、仲介において検査済証がないことで用途変更、増築ができなくて、購入者、賃貸借契約者が望む使い方ができない方が多いです。同業者の方は同じく建物の増築、用途変更をしたいのだけど検査済証がないので、私たちに法適合調査の申請を依頼されることが多いです。確認申請は同業者の方が申請することもできるので、その前段の部分を受け持つことが多いです。
依頼内容も１、法適合調査前の事前調査までの方、２、実際に法適合調査までを依頼される方、３、設計までを依頼される方、４、設計、ブランディングを依頼される方など様々な方がいらっしゃいます。
相談される属性の方でも物件が検査済証を取得していなかったことが問題になることを後から気づく方もたくさんいらっしゃいました。慎重な方は物件を購入する前に相談されて、法適合調査の費用を売主さんに受け持って貰えるように値引きを交渉したりとさまざまです。
どのような相談内容がおおいか？検査済証がない建物の相談が一番多いです！！
問い合わせされる方は検査済証を所持している用途変更の確認申請の依頼も多いですが、一番多い内容が検査済証がない建物の法適合調査の相談です。
その中でも一番多い質問が法適合調査の費用がどれくらいかかるかです。
費用に関しては図面を所持しているかどうかによる難易度と構造の種別によって変わってきます。
構造種別は木造＞鉄骨造＞RC造の順番に費用が安くなります。難易度に関しては下記の記事をご参照ください。
法適合調査で確認申請をするまでの費用はどれくらいかかるのか？
法適合調査の費用ですが確認検査機関への申請費用、構造調査（例えばコンクリート強度試験、鉄筋探査）等も含めてトータルで１５０万〜８００万くらいの金額の値幅がありました。物件の状況や規模によって状態は代わってきますが、住宅のような比較的小さい規模の建物だと確認申請図面や構造計算書が残っている場合が少なく復元作業が必要になり復元に費用がかかり、ビルなど比較的大きい規模だと図面が残っていることが多いため、構造調査や法適合状況の調査費用に金額がかかります。もう少しデータが揃ったら、金額の比較を建物の書類所持状況、構造、用途別で比較していきたいと思っております。
最後に
今年は6月末に用途変更の確認申請が必要な規模が１００ｍ２→２００ｍ２に変更になりました。
Facebookページでは、いち早く法改正について情報をお知らせしました、また法改正の内容解説についても順次facebookにて共有していきたいと思っております。
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用途変更の確認申請をする場合に注意すること
用途変更をする場合は2００ｍ２を超えるているかどうかに注意することが必要なことは、他のコラムでもお伝えしてきました。（2019年６月２6日に１００ｍ２→２００ｍ２に変更になりました。）また実際に用途変更の確認申請をする場合、建築基準法、消防法、消防法、用途の許認可の法令（旅館業法、児童福祉法、介護保険法等）を満たすことが重要です。その他にも用途変更の確認申請を出すことによって満たさなければいけない条例が地域ごとに定めれらています。例えば東京都の例で言うならば東京都駐車場条例や福祉のまちづくり条例などがあります。こういった条例はそれほど規模が大きくなくても該当していることが多いので、忘れずに届け出を出すことが後々のトラブルにならないためにも必要になってきます。
駐車場条例とは
駐車場条例は歴史は古く昭和３３年に制定された条例です。その後何度か改正されていますが、こちらは新築だけではなく、増築、用途変更でも該当します。何度か改正されているため昔の駐車場条例と内容が変わってきています。駐車場条例では、昔と今の法律で附置義務、つまり車の設置台数が昔と比べて違う場合は、より厳しい方の設置台数が必要になってくるので注意が必要です。またこちらの条例に違反すると最大で５０万円の罰金に処されます。
実際の駐車場条例の台数は、どう決められるのか
駐車場条例が該当する規模の建物は駐車場整備地区等に該当する場合は、細かい面積の計算式がありますが、特定用途に供する部分の面積、非特定用途に供する部分の面積を３/4かけた面積の合計がで1,500m2以上で駐車場の附置義務が発生します。
特定用途とは劇場、映画館、演芸場、観覧場、放送用スタジオ、公会堂、集会場、展示場、結婚式場、斎場、旅館、ホテル、料理店、飲食店、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、ボーリング場、体育館、百貨店その他の店舗、事務所、病院、卸売市場、倉庫若しくは工場などほとんどの用途が該当します。つまりほとんどの建物で１５００ｍ２を超えるような場合は駐車場条例をチェックしなければいけません。
また周辺地区又は自動車ふくそう地区では特定用途に供する部分の床面積が2,000m2以上だと駐車場の附置義務が必要です。
計算式にいたっては、さらに難しく複雑です。これに加えて車椅子用の駐車場、荷捌きの駐車場などの附置義務の台数計算もあるため、経験のない方からすると非常に分かりづらいです。
ここでいう駐車場整備地区等は政令で定められた駐車場整備地区だけではなく、近隣商業地域、商業地域を指します。
周辺地区又は自動車ふくそう地区は２３区内の都市計画区域全域、第一種、二種中高層住居専用地域、第一種、二種住居地域、準住居地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域が該当します。
駐車場条例の場合は、当初駐車場だったものを別の用途に変えていたり、駐車場の台数をオーナーが勝手に変更している場合は注意が必要です。
最後に
駐車場条例の計算は非常に複雑で、建築の設計に携わっていない人にとっても、言葉が難しく理解がしにくいものとなっています。駐車場条例に該当する場合はぜひ私どもにご相談ください。
その他にも「用途変更をしたいが、何から始めていいかわからない」という方のために、これまで最適建築コンサルティングが書いてきた用途変更に関する記事の内容を要約して解説しているまとめ記事がありますので、この機会に振り返っていただけると内容がより理解しやすいかと思います。
「増築、用途変更をしたいのだけど確認済証、完了検査済証がなくて困っている」という方のために、検査済証がない場合の確認申請書取得までの流れについてまとめてありますので、この機会に振り返っていただけると内容がより理解しやすいかと思います。
保育園（保育所）に用途変更は社会的な問題だ
近年の共働き世帯の増加に伴い、社会的に待機児童が問題になっているのは皆様もご存知だと思います。それと関連して同じように保育園の開設までのハードルも非常に高いです。
保育園の数が少ないことが社会問題になっているにも関わらず、なぜ保育園開設のハードルが高いのか？
原因は大きく分けて２つあります。
①建物の問題（検査済証がない）
②法律の問題
それぞれについて考えて行きたいと思います。
保育園（保育所）への用途変更のハードルが高い
保育園への法律の問題で一番問題になってくるのが保育園への用途変更が難しいことです。
保育園を新しい土地に建物を作る新築であれば、法律的な問題は難しくありません。
しかし、都会では新築をするにも保育園を建てる土地がなかなか見つからない問題もあります。また開所までのスピードや費用のことを考えると既存建物の有効活用である用途変更が有効です。しかし、実際は用途変更が難しくてなかなかプロジェクトが進まないことが多いです。その一番のハードルになっていることが建物の検査済証がないことです。現状では保育園に用途変更する用途の面積が2００m２を超える場合は用途変更の確認申請が必要になってきます。保育所を開設することをお考えの方は2００m２を超える規模の建物も少なくないです。そうなってくると用途変更をするためには建物の検査済証が必要になってくるのですが、ビルのオーナーが紛失してしまった、完了検査を受けていないというような事があります。
国交相の調査によるとH１０年の時点で６０％の建物が完了検査を受けていないため、２０年前の建物の６割が検査済証がない可能性があるので注意が必要です。
それでは検査済証がない建物はどうすれば良いのか？というと、ガイドラインを利用した用途変更の確認申請をすることになります。一棟丸ごとの用途変更ならともかく、一室だけの用途変更は想像以上に費用的にも期間的にも負担がかかります。費用負担も含めてオーナーとの折衝が非常に大事になってきます。
法律の問題（建築基準法、消防、条例）
保育所に用途変更すると保育所は２方向避難が義務付けられています。そうなってくると階段が二つ必要だったり避難が安全にできるかが必要になってきます。特に元の用途がオフィスビルなど特殊建築物に該当しない中低層の建物の場合は、階段が一つしかなかったり、避難が２方向にできなかったり、消防設備が保育所のスペックには不十分であったりするため、コストアップやそもそも開設するのが難しい状況も多いです。
臨機応変に対応してくれるオーナーの場合は賃料や工事費の交渉に応じてくれますが、そのようなオーナーばかりではありませんので、物件を探す上では通常の工事プラスアルファを考えなければいけません。
また東京、横浜、名古屋などの大都市ではバリアフリー条例というものがあり、廊下幅や玄関などの手すり等について
適合させなければいけません。条例に関しては既存不適格が使えため、基本的には用途変更でも実施しなければいけません。
保育園（保育所）を開設するために
東京のオフィスビルでは、保育所を開設するための条件に合う建物を探すことが非常に苦労します。せっかく賃料、場所等の条件がよくても、オーナーにいろいろと問い合わせると法的問題があったり、折衝がうまくいかなかったりの繰り返しで時間がかかってしまうことが多いため粘り強く物件を探していくことが必要です。また保育所は補助金等を受けたり、用途の特徴から４月に開設することが多いのでスケジュール管理が非常に大事になってきますので、バリアフリー条例で時間がかかったり、用途変更による思わぬ工事で工期が遅れてしまったりということも保育所を開設する上では致命傷になってしまいます。
そのような懸念点を少しでもなくすためにも私たちは物件調査の段階からもご協力をしております。また検査済証がない、用途変更が必要だ、そのような場合も迅速に対応しますので、物件をお探しの場合はお気軽にご相談ください。
土地の有効活用なら最適建築コンサルティング
土地をお持ちのオーナーの方、建物有効活用をお考えの方、私たちは建物の用途変更、検査済証の再取得だけではなく、設計提案や事業企画、建物のトータルプロデュースもできるのが特徴の設計事務所です。
近年の保育園不足による待機児童問題を受けて、私たちは保育園の運営会社等の紹介も積極的にしておりますので、オーナー事業としてお考えの方も社会的意義があることですので、是非、ご一考いただければと思います。
＞＞こちらは私たちの設計事務所サイトです。ハコ、モノ、コトの3つをトータルにデザインし、みなさんが
楽しい生活を送るための土台を作る会社です。