私たち最適建築コンサルティングに相談をされる方の中には増築を検討している方も多くいらっしゃいます。今回のコラムでは増築を検討されている方のために増築の確認申請に関係することを全て解説しています。また、このコラムにはすぐに活用できるフローチャートも付いていますので、ぜひご活用ください。
増築の確認申請をフローチャートで今すぐに確認したい方！
増築の確認申請を今すぐに確認したいという方は、こちらのチャートですぐに確認することができます。
以降のセクションでは、増築の確認申請のフローについてポイントなどをより詳しく解説していきます。増築の確認申請をご検討の方は、最後まで読むことで、スムーズな増築が可能になります。それでは、早速解説を確認していきましょう。
増築の確認申請：不要、必要の判断方法について
増築の相談の中で一番多い相談が、「確認申請は不要ですか？」というご相談です。増築の場合の確認申請が不要か必要か判断するには、防火地域の確認と増築面積の確認が必要になります。
増築の確認申請は不要ですか？建築確認申請が不要の条件
増築の確認申請が不要になる条件は次の通りです。
＜増築の確認申請が不要の条件＞
・防火地域に指定されていない敷地で10m2以下の増築の場合
以上の場合は増築の確認申請が不要になります。
増築の確認申請が不要な場合はほとんどない？
増築を検討している建物の防火地域が、防火地域、準防火地域に指定されている場合は、1ｍ2でも増築をする場合には確認申請が必要となります。また、22条地域と呼ばれる防火地域に指定されていない地域の場合だと10ｍ2以上の増築の場合は増築の確認申請が必要となります。以上のことを踏まえると、増築の確認申請が不要な場合より、必要な場合に該当するほうが多いのではないでしょうか。ただし例外として用途地域が指定されていない（都市計画区域外）場合は10ｍ2以上の増築を行なっても確認申請が不要な場合があります。
増築の確認申請が不要の10m2以下の場合の注意点
ご自身の検討されている増築が、前述の「増築の確認申請が不要の条件」にあてはまったからといって適法に増築ができるとは限りません。10m2以下の増築の場合でも必ず押さえておく必要があるポイントがあります。これを理解しないまま増築を進めてしまったがためにご自身の建物が「知らず知らずのうちに違反建築物になってしまっていた」などということになりかねません。10m2以下の増築をご検討の方は計画を進める前に、必ずこちらのコラムを読んでください。
増築の確認申請：検査済証がない場合の対処方法
増築の確認申請を行う上で、確認しなくてはならないのが、建物が検査済証を取得しているのかどうかということです。古い建物の場合は、検査済証を紛失していまっている場合もあるので、手元にないからといって、検査済証を取得していないわけではないことも理解しておきましょう。このサイトでもたびたび説明していますが検査済証がない場合には、基本的には増築の確認申請をすることができません。既存建物の検査済証の有無は非常に重要なので、必ず確認するようにしてください。
検査済証がないか、あるかの確認方法
検査済証が取得されているかどうかわからない方は、最寄りの区役所や市役所の建築指導課で、台帳記載事項証明書を発行すると確認済証、検査済証の取得の有無が記載されていますので、そちらで確認することができます。（※台帳記載事項証明書の発行には、少しですが、費用が必要になります。）また、まだ増築を考えていない方も、自分の所有している建物が検査済証を取得しているか不明な場合は、一度確認をしておくと安心かもしれません。
＞＞検査済証がない建物の台帳記載事項証明書を発行してきました
検査済証がないと増築はできませんか？
検査済証がないと増築はできないのでしょうか。実は、検査済証がない場合でも増築や用途変更が可能な場合があります！検査済証は平成10年の完了検査の実施率を確認しても６割以上も完了検査が実施されていない状況となっており、それだけ社会的な問題と言えます。しかし、平成26年に国交相より「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」が発表され、検査済証を取得していない建物でも既存建物の有効活用が可能になりました。検査済証がない場合の増築をご検討の方はこちらのコラムで詳細をご確認ください。
＞＞検査済証がない、困った！？それでも用途変更、増築の確認申請ができる場合があります。
また、最適建築コンサルティングでも検査済証がない建物で増築の確認申請を行ってきた実績がございますので、ご心配な方はお気軽にご相談ください。
増築の確認申請：費用について
ここでは、増築の確認申請の費用に関して理解しておくべきことを解説していきます。増築の確認申請を進めるにあたり、その費用に関して基本となることがらをしっかりと理解しておきましょう。
増築の確認申請の費用はどれくらいかかりますか？
増築の確認姿勢の費用は、既存建物の状態、増築の規模や構造など様々な条件によって異なります。その為、既存建物の調査や増築の計画がある程度進んだ段階でないと費用を知ることは難しいです。
増築の確認申請の費用について理解しておきたいこと
増築の確認申請を行う場合は、設計事務所登録をしている設計事務所で確認申請をお願いする必要があります。これを踏まえて、増築の確認申請の費用は、大まかに２つに分かれていることを理解しておきましょう。
＜増築の確認申請の費用＞
１、確認申請に必要な費用
２、設計事務所に支払う設計監理費用
確認申請に必要な費用は、主に確認検査機関に支払う申請費用と、確認申請書の作成など、検査機関との協議に関わる費用になります。一方、設計事務所に支払う設計監理費用は、増築に伴う設計監理の費用のことです。設計事務所に支払う設計監理費用は規模と構造にもよりますが、比較的簡単な内容の場合は費用が安くなります。しかし、大規模な増築や構造設計が新たに必要な内容の場合は、増築の場合は新築に比べて対工事費に対する費用の割合が高くなる傾向にあることを理解しておきましょう。
こちらのコラムでは検査済証がない場合の増築の確認申請の費用について少し触れていますので、参考にしてみてください。
増築の確認申請：必要書類を確認しよう
増築の確認申請に必要な書類について確認していきましょう。増築の確認申請に必要な書類は規模や面積によって変わってきます。しかし、次に紹介するものに関しては必ず必要になる、重要なものですので事前に確認しておきましょう。
増築の確認申請の必要書類は？
増築の確認申請の必要書類で特に重要なものは・・・
１、既存建物の検査済証
２、既存建物の確認申請図書の副本
の二つの書類になります。この２つの必要書類については、既存建物に関する書類となっており、増築の計画を検討する前にご自分で確認することができるので、必ず揃っていることを確認してから増築の計画を始めましょう。
増築の確認申請の必要書類がない場合はどうすればいいですか？
既存建物の検査済証がなんらかの理由でない場合については、先ほど説明した通りです。一方、既存建物の図面等で不足する部分や紛失してしまっている部分がある場合は復元作業が必要になります。木造２階建ての住宅のように、簡易な建物の場合は問題にならない場合が多いですが、大規模な建物の場合などは復元に時間と費用がかかる場合があります。また、既存建物の状態によっては、図面の復元が現実的にできない場合があることを理解しておくことも重要です。必要書類が揃っていない場合は、こちらの記事でケース別に難易度をご紹介していますので、必要書類が不足している方は、ご自身の増築の計画がどの程度の難易度に当たるかを確認しておきましょう。
＞＞増築の確認申請の必要書類が揃っていない場合の増築の難易度
増築の確認申請：既存建物が既存不適格建築物の場合について
ここでは、既存建物が既存不適格建築物の場合について解説していきます。既存不適格建築物は、増築の計画を進めていく上では、理解しておかなければいけない用語です。「初めて聞いた」という方は、まず既存不適格建築物について正しく理解しましょう。
増築確認申請の既存建物の取り扱い方について
増築の確認申請を行う際に、既存建物については、検査済証を取得してから現在において、建築基準法で違反している部分がないかを確認する必要があります。既存建物を正しく取り扱うことができれば、増築の確認申請はとてもスムーズに進めることができます。
既存不適格調書ってなんですか？
既存不適格調書とは、既存建物が確認済証を取得してから建築基準法が変更することによって、既存建物が違反になってしまっている部分がないかどうかを確認する書類です。既存建物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請では、この既存不適格調書の提出が求められます。
既存不適格建築物の場合に理解しておきたいこと
既存不適格建築物の既存不適格部分の取り扱いは、用途や規模、増築の方法によって既存遡求（既存建物に現行法規が適用されること）される部分とされない部分があることを理解しておきましょう。既存遡求される場合、緩和条件の確認や是正工事の要、不要の判断などが必要です。既存建物が既存不適格建築物の場合の増築における建物の取り扱いや緩和などについても理解しておくとスムーズかもしれません。
＞＞増築の確認申請における、既存不適格建築物の取り扱いと遡求緩和について
増築の確認申請：期間について
増築の確認申請についての相談の中で建築確認済証の交付までの期間についての内容も非常に多い質問です。確認済証が交付されるまでは増築工事ができませんので、確認済証の発行時期はスケジュールを組む上では非常に重要な事項となります。
増築の場合はすぐに建築確認済証が交付されますか？
お客様の中には、「増築の場合はすぐに建築確認済証が交付される」とお考えの方がいらっしゃいます。しかし、増築の場合も審査が必要になりますので、建築確認済証がすぐに交付されることはありません。増築の内容によっては消防審査や構造審査が申請機関の審査以外に必要になる場合もあります。
審査期間は建物の用途、増築規模、構造によって変わってきますが、基本的に「増築の場合は建築確認済証がすぐに交付される」という前提で計画を進めない方がよいです。もう少し踏み込むと、消防や構造部分の審査があるかどうかで交付されるまでの期間が変わってきますので、「消防や構造部分の審査があるか」ということを基準にしていただけると良いかと思います。
建築確認済証の交付について【補足】
建築確認済証の交付は審査機関などの様々な条件とケースによって、期間が異なります。その為、厳密にどの程度の期間で建築確認済証が交付されるかは、お答えすることは難しいですが、確認申請書類が完成してから簡易なものなら審査から交付までは2~4週間、構造や消防設備の審査が伴うものであれば、1ヶ月~2ヶ月程度かかります。また、他にも都や区などの条例や、老人福祉施設、保育園、旅館などの許認可の手続きがある場合は、そちらのスケジュールも考慮する必要があります。
増築の確認申請：エレベーターの増築確認申請について
既存建物の増築の相談で一番多いのが、エレベーターの更新に関するご相談です。このセクションでは、エレベーターの増築確認申請に関する内容について解説していきます。
増築の確認申請はエレベーターにも必要ですか？
防火地域に指定されていない場合でも、「１階、２階と、階ごとに床面積を増やすと１０ｍ２を超えてしまう場合が多いこと」、「エレベーターを新設する場合はエレベーターの確認申請が必要になること」を踏まえると、エレベーターの増築には確認申請が必ず必要になります。
増築のエレベーターの新設の種類は？
エレベーターの新設方法は
（１）「内部に新設する場合」
（２）「外部に新設する場合」
の２種類です。特に内部、外部のエレベーターの新設の両方の場合に共通して重要になってくるのが構造の取り扱いです。
エレベーターを増築する際に重要なのは、構造の取り扱いです。
先ほども述べましたが、エレベーターを増築する際には構造の取り扱いが重要になってきます。エレベーターの構造の取り扱いは、大まかに次の２つに分かれています。
＜エレベーターの構造の取り扱い、２つ＞
１、既存の建物にエレベーターの重さを負担させる
２、既存の建物から独立した構造にする
一般的に、エレベーターを増築する際は、エレベーターを既存建物から独立した構造にする（２）の場合が多いです。特に既存建物から独立したエレベーターの増築で外部に設ける場合は、エキスパンションジョイント（EXPJと表記されることもあります）という手法により構造別に計画することが多いです。
＞＞＜事例＞エレベーターの増築の確認申請あきらめていませんか？検査済証なしでも大丈夫！
増築の確認申請：木造住宅等の四号建築物の増築確認申請について
既存建物の増築の相談で木造住宅（４号建築）の増築相談を受けることがあります。
４号建築物とは下記に該当する規模と用途の建物となります。
・用途が特殊建築物ではない又は２００m２以下である。
・規模が以下のいずれかに該当する事
→木造建築物で２階以下、延床面積５００m２以下、最高高さ１３m以下、軒高９m以下
→木造以外の建築物で１階、延べ面積２００m２以下
木造住宅の場合は５００m２以下２階建て以下なのでほとんどの建物が４号建築物に該当します。４号に該当する場合は緩和措置があります。
木造住宅の増築においても４号の場合は増築面積により緩和があり、既存遡及する内容が変わっています。
増築の確認申請：どこに相談すればいいですか？
増築の相談先は確認申請が必要な規模であるならば、設計事務所登録をしている設計事務所に頼むのが最適です。まずは設計事務所登録をしている会社を探すところから始めましょう。もし、現段階で増築の依頼先が決まっている場合は、依頼先が設計事務所登録をしている会社かどうかを確認をするようにしてください。
増築の費用を安く抑えたい場合の相談先の選び方
一般的には簡単な住宅の増築であるなら、施工会社に依頼する方が費用としては安くおさまるかと思います。施工会社を選ぶ際には必ず設計事務所登録をしている施工会社であることを確認して選ぶのがポイントです。
増築の相談先を選ぶ際の注意点
設計事務所登録を行っている施工会社に確認申請まで含めた増築の依頼をされるかと思います。ここで注意したいのが、確認申請が必要であるのに確認申請の手続きを行おうとしない会社です。確認申請が必要な増築で確認申請を行わないのは法律に違反してしまうので、要注意です。少しでも不安を感じた場合は他の相談先を探してください。例えば、エレベーターの構造検討などが必要な増築の場合や用途変更を伴う増築の場合は、建築法規と構造に詳しい設計事務所が相談先に適しています。
増築の相談先と計画を進める際に重要なこと
増築の相談先/依頼先の会社が「確認申請は必要ない」と言っても、鵜呑みにせず、増築の確認申請が不要である根拠を示してもらうようにするなどして、ご自身でも状況を把握するようにしてください。増築の確認申請が不要な理由を把握しないまま、要望だけ伝えて丸投げしてしまったがために、知らないうちに違反建築物となってしまう場合も十分にあり得ます。最終的に不利益を被ってしまうのは建物所有者となってしまいますので、ご自身も計画の一員であるという意識を持って積極的に参加することが重要です。
増築の確認申請などを最適建築コンサルティングにご相談する前に・・・
このコラムで解説した増築の確認申請をご検討の方で、「増築の確認申請が不要か必要かわからない」、「必要書類が揃っていない」、「既存建物を適切に扱えるか不安だ」など、お困りの方は、この機会に私たち最適建築コンサルティングにご相談ください。私たちが、「増築の確認申請の手続きのサポート」、「必要書類が不足している場合の書類の再取得・図面の復元」、「既存建物を適切に扱うための調査」などをお引き受けいたします。最適建築コンサルティングへのご相談をお考えの方は予め次の項目をご確認ください。
違反建築物でも増築の相談ができますか？
最適建築コンサルティングなら、違反建築物でも増築できる可能性があります。私たち最適建築コンサルティングは調査を通して既存建物の違反箇所を速やかに発見し、是正工事の計画も含めて、増築や用途変更が現実的に実行できるのか、リスクなどの観点からアドバイスをさせていただいております。
検査済証がない建物でも増築の相談はできますか？
私たち最適建築コンサルティングは多くの検査済証がない既存建物の増築や用途変更を行ってきました。検査済証がない建物の増築や用途変更は一般的な設計事務所では対応できません。高度な法規の知識や専門性を持つ最適建築コンサルティングなら検査済証がない建物の増築や用途変更に対応が可能です。
検査済証がない建物のご相談の際の注意点
既存建物の状況や所有されている行政書類、図面などの状況によって、調査の規模が異なり、費用が大きくなる場合があります。また、「ガイドラインに基づいた方適合状況調査」を行ったとしても、必ずしも増築や用途変更が可能になるとは限りませんので、予めご理解、ご了承の上ご相談ください。
既存建物の調査だけ依頼することは可能ですか？
既存建物の調査のみのご相談もお引き受けいたします。所有されている図面を元に行う机上調査、目視による既存建物の現況調査は比較的安価にご利用いただけます。（費用については次の項目をご参照ください。）その他にも、法適合状況調査などの高度な調査、確認申請手続きのサポートなど、プロジェクトのフェーズ毎でのご依頼が可能です。
法適合状況調査の費用はいくらですか？
ガイドラインに基づいた法適合状況調査の費用とフローについては、ウェブサイト内のPDF資料、またはサービスページをご覧ください。の通りです。構造や規模、必要書類・必要図書の状況によって、費用が異なりますので予めご理解、ご了承の上ご相談ください。
検査済証がない、増築、用途変更の調査、確認申請、設計の計画を最適建築コンサルティングに相談するには？
検査済証がない建物や既存建物の適法化や、高度な法規の知識と建築事業のプロとしての専門性をお求めの方は、最適建築コンサルティングにご相談ください。ご相談は画面左のメニューバーの「建築再生のご相談」ボタン、または、ページ最下部の「ご相談フォームへ」ボタンから可能です。ご相談フォームは分かる範囲でかまいませんが、より詳細に内容を書かれていただいた方が、スムーズなヒアリングが可能です。フォームの最後の「ご相談内容」の項目に可能な限り具体的にご相談内容のご記入をお願いいたします。
建築法規に関する情報をいち早く知りたい方へ
最適建築コンサルティングのFacebookページを「いいね」、「フォロー」していただくと、建築法規、特に既存建物の再利用（用途変更、増築）に関する内容をいち早く知ることが可能です。
＞＞Facebookページを「いいね」、「フォロー」して最新情報の取得にご利用ください。
用途変更の面積が200m2未満の場合は確認申請が不要になりました。
平成３1年６月２6日に施行された「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により、建築基準法第６条第１項第１号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。
用途変更の確認申請手続における2００ｍ２という数字は非常に重要な数字です。
2019年６月末の改正では、この数字が１００→２００ｍ２に変わりましたので内容を理解しておきましょう。
また、この機会に用途変更に関することを簡単に振り返っておくと内容が理解しやすいかと思います。
用途変更が200m2未満の場合は確認申請が不要！？：背景
リノベーションなどで、既存ストックの活用の気運が高まっている感覚はみなさんもなんとなく感じているのではないでしょうか。 国土交通省のウェブページ、「建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）について」の、「概要」内の「既存ストックの活用について」の「背景・必要性」には、
・交通省空き家の総数が、この20年で１.8倍に増加しており、用途変更等による利活用が極めて重要。
・一方で、その活用に当たっては、建築基準法に適合させるために、大規模な工事が必要となる場合があることが課題。
とあります。
このような背景・必要性から用途変更に関わる部分についても見直しが行われました。
これにより、今まで比較的小規模な建物でも確認申請が必要になっていた状況が、用途変更がしやすい状況に変わっていくと思います。
建築基準法改正後の用途変更の確認申請が必要になる規模について。
さて、前述の通り、「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により建築基準法第６条第１項第１号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。
特に用途変更の確認申請に関係する部分について簡単に説明すると次の通りです。
・建築基準法第6条第１項第１号の面積要件が「100m2超」から「200m2超」に変更。
用途変更を検討されている方は、用途変更確認申請が必要な規模と用途について確認しておきましょう。
用途変更の「確認申請不要」について正しく理解しましょう。
「確認申請が不要」な場合でも法律に適合している必要があります。
建築基準法の一部が改正されることに伴い、200m2を超える建築物の用途変更の確認申請が不要にはなりますが、「確認申請が不要」になるということは、法律に適合しなくて良いということではありません。しかし、「確認申請が不要」ということを「法律に適合していなくても大丈夫」と、思い違いをされている方がいらっしゃいます。
用途変更の確認申請が不要だったとしても、建築物は建築基準法をはじめ、関係する法令に沿っていなくてはならないことを理解しておいてください。また、「200m2未満だと確認申請が不要」に関して、「用途変更は合算の面積で手続きされる」ということを知らない方が多いです。これはテナント（借主）の場合は特によくあるトラブルの原因ですので、しっかりと確認しておきましょう。
事例１：１、２階を物品販売業を営む店舗（延床面積３００m２）→１、２階を飲食店（延床面積３００m２）
事例２：事務所→飲食店（３００m２）
事例３：１階：事務所（１８０m２）２階：事務所（１８０m２）
→１階：飲食店（１８０m２）２階：物品販売業を営む店舗（１８０m２）
下記の事例は全てが確認申請が必要です。
用途変更は書類上で完結しないことを理解しておきましょう。
「用途変更は書類の書き換えだけで済む」と、認識されている方が多いですが、ほとんどの場合、用途変更は書類だけで完結しません。 例えば、事務所を店舗に用途変更する場合、用途が事務所の時には必要なかった避難、防火、消防設備や用途地域や規模によっては準耐火建築物や耐火建築物にすることが必要になる場合があります。
このような場合には、必要に応じて工事を行なったり、各種許可の手続きが必要になったりするので、費用や時間がかかります。「用途変更は書類だけで済む」と認識されていると、想定外の工事や手続きに直面し、費用や時間が取られてしまい、事業がスムーズに進められない状況になる場合も少なくありません。用途変更を検討されている際には、工事や許可などの手続きがある場合があることもしっかりと理解しておきましょう。
用途変更に必要な書類に不備はありませんか。
既存建物の活用を検討されている方が直面する問題として最近多いのが「検査済証がない」などの書類に不備があって用途変更の確認申請ができないというケースです。用途変更や増築などの既存建物の活用を検討されている方は、必要書類が揃っているかということも確認しておきましょう。
簡単に紹介すると、主な必要書類は次の内容です。
・検査済証
・確認済証
・消防適合証明書の書類の確認
・既存図面の確認（確認申請図、竣工図、構造計算書）
＞＞「用途変更の費用負担の要因と対策方法について」
＞＞「検査済証がなくてお困りのかた」
用途変更条件が緩和！200m2未満になった事と合わせて理解しておきたいこと。
用途変更の確認申請が必要な面積要件が100m2超から200m2超に変わったことと合わせて、今回の法改正では用途変更を行う上で理解しておくべき改正後の内容が他にもあります。
１、戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化
２、大規模な建築物等に係る制限の合理化
３、木造建築物等に係る制限の合理化
特に住宅用途から非住宅用途への有効活用を促進する狙いが見受けられますので、用途変更を伴う事業を検討されている方は合わせて理解しましょう。
＞＞「用途変更条件が緩和！200m2未満になった事と合わせて理解しておきたいこと。」
用途変更を依頼するなら最適建築コンサルティング
建築基準法の一部が改正されたことに伴い、200m2を超える建築物の用途変更の確認申請が不要にはなりましたが、面積要件が変更になるだけで、それ以外の部分については、100m2未満で確認申請が不要だったときと変わりありません。
私たちは、一級建築士事務所としての法規の知識や技術力、行政と正確に折衝を行う交渉力を活かしてお客様の用途変更をサポートさせていただいております。
確認申請が不要な用途変更でも、既存建物の状況や変更したい用途によって必要なことが異なります。既存建物の用途変更にあたって何が必要かわからないという方はお気軽にご相談ください。
新元号である令和になったことと、最適建築コンサルティングをに問い合わせをいただいた内容が５０件を超えたので振り返る意味でも、問い合わせいただいた内容をまとめたので参考に記事を読んでみてください。
最新の法改正の解説、検査済証のない物件の用途変更、増築などの知っておきたい事のブログ更新情報を弊社のFacebookページを「いいね」または「フォロー」することで、いち早く情報を得ることができますので、「いいね」と「フォロー」をどうぞよろしくお願いします。
＞＞建築基準法、法改正について早く知りたい方は最適建築コンサルティングFacebookページへ
既存建物の有効活用への関心が高まっている今、「用途変更」は既存建物活用の有効な手段の一つです。
最近では、各テナント、階ごとの用途変更だけではなくビル一棟などの大規模な用途変更も増えてきました。
しかしながら、その手続きに対する認識の違いや、専門性の高い内容など、難しい点も少なくありません。この記事では「用途変更をしたいが、何から始めていいかわからない」という方のために、これまで最適建築コンサルティングで書いてきた用途変更に関する内容を一つにまとめ、用途変更に関わる内容を網羅的に解説しています。
「これから用途変更を行いたい」という方の用途変更実践の筋道としてご活用頂ければ幸いです。
用途変更の確認申請の前に用途変更とは？
用途変更の確認申請について説明する前に用途変更について説明します。
用途変更とは、既存建物の現在の用途から異なる用途へ変更することです。
例えば、もともと「事務所」の用途として使われていた建物を「簡易宿泊所」の用途に変更するなどが、「用途変更」にあたります。
用途変更は書類上の手続きで完結できる、と認識されている方が多くいらっしゃいますが、そのようなことはありません。
検討されている用途変更によっては、確認申請をはじめ、消防や保健所など、様々な手続きが必要になる場合があり、必要に応じた工事などを行う必要があることを理解しておきましょう。
用途変更の「手続き」の意味について
前述のように、既存建物の現在の用途から異なる用途へ変更する際には、用途変更の手続きを行う必要があります。この場合の手続きには、工事などの書類以外の手続きも含まれる場合があるので注意が必要です。
用途変更に手続きが必要な理由は、建物の用途によって、消防や避難などの建物の安全の基準が変わってくることが主な理由です。そして、この「手続き」には工事が必要になる場合があります。
例えば、用途を事務所から簡易宿泊所に変更した場合、用途が事務所の時には求められていなかった消防設備の設置などが求められます。このように、消防や避難に関する内容などが必要になります。
用途変更をご希望の方は、ご自身が検討されている用途変更では工事等も含めてどのような手続きが必要になるか、しっかりと確認しておくことが重要です。
用途変更の手続きで、知らない間に違反建築物になってしまう？
建物を使っていく過程で、確認申請が必要な増改築や用途変更をおこなっていて知らないうちに違反建築物になっていた、ということがあります。新しく建物を建てる時には、確認申請が必要になってくることは割と知られていますが、用途変更にも確認申請が必要な場合があります。違反建築物は既存不適格とは別の概念です。それぞれの違いをしっかりと理解しておくと手続きがスムーズになるので、この機会に確認しておきましょう。
用途変更して容積率の制限を超えてしまっていた場合、どう対処すればいいですか？【よくあるご相談】２００m２を超えていなければ問題ないのでしょうか？
新築時に共同住宅の駐車場の用途にすることによって、敷地内の建築物の各階の床面積の合計（延べ面積）の1/5を限度として延べ面積に算入せず緩和することができます。
しかし、建物の新築後、駐車場よりも別用途の方が賃料を多くとれるとの考えから、例えば駐車場を事務所にコンバージョン（用途変更）することによって、容積率の制限を超えてしまっている相談をよく受けます。
このような事態を避けるためにもしっかりと用途変更に必要な手続きを行なっていくことが重要です。
この場合、ご相談者は用途変更面積が２００m２を超えていないため、問題ないと考えている方が多いです。しかし用途変更の確認申請が必要ないイコール容積率を満たさなくても良いではないため注意が必要です。
それでは駐車場を別用途に変更したため駐車場緩和が使えなくなってしまったら、即容積率オーバーになってしまうか、というと意外とそうではありません。当時建てられて法律と現在の法律が違っていることが容積率の緩和計算においてもあります。例えば共同住宅の場合は共用廊下やエントランス、エレベーターなどの緩和が当時建てられた法律にはなかったが、現在の法律では緩和を受けることができるという事もあります。
ここまでのお話をして、もし容積率が問題ないなら、駐車場を別用途（例えば飲食店）に用途変更しても良いと早合点することも実はできません。例えばその駐車場が駐車場条例によって設けられたものであるならば、駐車場条例違反になってしまうためです。また防火の問題、避難の問題等、建築基準法は多岐にわたるため、それらの確認が必要となります。
このような事態を避けるためにも、用途変更を考えている場合は設計事務所に相談をして用途変更の確認申請が必要な場合は手続きを行なっていくことが重要です。
＞＞「用途変更の手続きが必要だった！？違反建築の場合はどうなるのか！？」
用途変更の確認申請が必要か確認しましょう。
用途変更を行うステップの初めに行うのが、「確認申請」が必要かどうかの確認です。
用途変更確認申請は建物の規模と用途によっては、不要な場合もあります。この内容に関してはご存知の方も多いかと思いますが、ここで改めて、用途変更確認申請が必要な規模と用途について確認しましょう。
用途変更の確認申請手続きが必要となる規模は？
建物の用途を変更して特殊建築物にする場合に次の２点を除いて、確認申請が必要になります。
・規模が200㎡以内の変更
・類似用途への変更
従前の建物用途と新しく計画しているテナントの用途が類似用途に該当する場合は用途変更の確認申請は必要ありませんが、類似用途ではない用途に変更する場合は用途変更の確認申請が必要になります。
例えば、物販を営む店舗から、飲食業を営む店舗の場合は確認申請が必要になってきます。一般のお客様から考えると同じような用途の建物でも建築基準法では類似用途に該当しない場合も多いので注意が必要です。
用途変更の確認申請手続きが必要となる用途について
用途変更確認申請とは、建物を現在使用の建物用途から特殊建築物の用途に変更する場合に必要な確認申請手続きです。厳密には違うのですがわかりやすく説明すると特殊建築物とは住宅と事務所以外の用途の建物です。
定期的にいただく質問の中で２００m２を超える用途（例えば飲食店）を事務所に用途変更を行う場合は用途変更の確認申請は必要ありません、逆の場合は必要です。
事例１：１、２階を物品販売業を営む店舗（延床面積３００m２）→１、２階を飲食店（延床面積３００m２）
事例２：事務所→飲食店（３００m２）
事例１の場合・・・物販店（本屋、レコード店、服屋）と飲食店は類似用途と感じる人もいますが、建築基準法では類似用途とはなりませんので確認申請が必要となります。
事例２の場合・・・事務所から飲食店の場合も２００m２を超えるため確認申請が必要となります。
事務所用途は特殊建築物ではありませんが、飲食店は特殊建築物となります。特殊建築物は建築基準法では重要なキーワードとなります。
リンク先のブログではなるべくわかりやすく解説していますので、この機会に用途変更と一緒に正しく理解しておきましょう。
200m2未満の用途変更は確認申請が不要になりました。
平成30年6月27日に公布された「建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）」により、2019年6月26日から建築基準法第６条第１項第一号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりましたので、関連事項として覚えておくと良いかもしれません。
200m2以下の取り扱いに注意！
用途変更を行う際に、よく勘違いしてしまうのが「200m2以下」の扱いかたですので、用途変更を検討されている建物が200m2以下の場合でも次の点に注意してください。
用途変更は合算の面積で手続きされる！
用途変更を行う際の注意点の1つ目は、「建物内での用途変更の合算の面積で用途変更手続きが行われる」ということです。
事例３：１階：事務所（１８０m２）２階：事務所（１８０m２）
→１階：飲食店（１８０m２）２階：物品販売業を営む店舗（１８０m２）
合算で３６０m２のため用途変更確認申請が必要！！
事例３の場合・・・ワンフロアー180m2の3階建の事務所ビルがあったとします。
その１階を飲食店に用途変更した場合ですと、180m2の用途変更になるので、確認申請は不要です。
しかし、この２階を新たに物品販売業を営む店舗に用途変更をする場合はビルに対して、（飲食店＋物品販売業を営む店舗）が360m2となるので、確認申請が必要になります。テナント入居の際の用途変更を検討されている方は、事前に入居先の建物のテナント状況を確認しておきましょう。
この場合の用途とは最後に確認申請をして確認済証が交付された時の用途となりますので、その点も注意が必要です。
用途変更の確認申請が２００m２になった背景を考察
用途変更の面積が１００m２→２００m２以下に変更した理由としては国の施策の影響が強いです。
国交相が検査済証を取得していない建物の取扱いのガイドラインが制定された事もそうですが、近年の建築基準法の法改正は既存建物の再利用を促す法改正が多いです。
用途変更確認申請の面積が２００m２超からとなったことで、既存建物の有効活用が促進されるようになりましたが、２００m２以下ならば建築基準法を無視して良いというわけではありませんので注意が必要です。
用途変更の確認申請の流れについて
用途変更確認申請が必要な場合は手順通りに手続きを行なっていきましょう。用途変更確認申請の流れを簡単に説明すると次のようになります。
主な流れ
①資料の確認
・確認済証、検査済証、消防適合証明書の書類の確認
・既存図面の確認（確認申請図、竣工図、構造計算書）
②関係法令の確認
・建設時の法令確認（既存不適格の有無確認）
・用途変更したい特殊建築物の種類確認
・現行の関係法令、許認可確認
③確認申請書、図面作成
・既存不適格調書
・確認申請図面作成
・確認申請書作成
・その他許認可が必要な申請書作成
④工事着工、完了検査
・完了工事届け行政に提出
・その他許認可が必要な完了検査
用途変更は完了検査がありません。しかし確認済証が交付されたら終わりではありません。手続きとして忘れてしまいがちなのが完了工事届けの提出です。こちらの届出は確認申請を交付した確認申請機関ではなく所轄の行政への届出となります。書類自体は用途変更確認申請書の簡易版のような形です。
手続きの流れやその他必要な資料についての詳細は以下の記事で確認しておきましょう。
＞＞「用途変更の確認申請を理解しよう3<手続きの流れ、必要書類>」
確認申請が不要な用途変更でも消防への届出は必要ですか？
指定防火対象物等の場合、確認申請が不要な防火対象物の用途変更や修繕、模様替え、建築に係る工事等を行う際には工事等を始める７日前までに、その内容を防火対象物を管轄する消防署に届出る必要があります。
用途変更を行う際に、建築基準法上の手続きを気にされる方はいますが、消防やその他必要な手続きに関しては気にされていなかったり、知らなかったりする方が稀にいらっしゃいます。
用途変更を行うにあたり、消防への届出は非常に重要なポイントになります。確認申請が不要だったとしても、消防への届出が必要になりますので、しっかりと確認しておきましょう。
用途変更の確認申請の費用と注意点を確認しましょう
用途変更の確認申請を円滑に進めるために
上記のような流れで用途変更の申請が行われていきますが、用途変更はもちろん、その他の営業許可等の許認可も場合によっては時間が想定よりかかることがあります。したがって、最初から計画的にスケジュールを組まないとトラブルの原因となってしまうため、用途変更も費用とスケジュールのバランスをしっかりと考えることが重要です。
前述の通り、用途変更は書類上の手続きだけではなく、必要に応じて工事や調査などに費用がかかることもあります。用途変更を検討されている方は、そのあたりについてもしっかりと理解しておきましょう。
特に費用については後になって、「工事費用がかかることを想定していなかった。」とならないように事前にどれくらい費用がかかるのかを確認しておくことが重要です。
用途変更の確認申請を行うときは、内装設計は店舗デザイン事務所、申請業務は設計事務所という事もあります。そのため建築基準法に関わる防火区画や採光、換気、排煙等のことがデザイン事務所では理解できていない場合もありますので注意が必要となってきます。
特に入居者が商業テナントの場合はオープン日は死活問題になってきますので建築確認や消防手続きは慣れている業者に頼むことが重要です。
＞＞「用途変更の費用について」
＞＞「用途変更の費用負担の要因と対策方法について」
用途変更の必要書類に不備はありませんか？
私たち最適建築コンサルティングは、用途変更のご相談を受けた際に、主に次の資料があるかどうかを、お伺いしております。既存建物の用途変更を検討されている方は次のものが揃っているかどうか予めご確認されていると費用や期間などの話しまで比較的スムーズに進むことが多いです。
＜必要な資料＞
・建築図
・設備図
・構造図
・確認申請書、確認申請図
・構造計算書（建物の規模によっては構造計算書がない場合があります。）
・確認済証
・検査済証
資料の確認時に確認済証、完了検査済証がない場合は、別の手続きが必要になります。現段階で確認済証、検査済証がないという場合は、その対応方法について確認しておくと良いかと思います。
＞＞検査済証がない、ガイドラインを利用して用途変更を実現した事例はこちらから参照できます。
また、既存の建物の確認済証、検査済証が発行されているか不明であれば、最適建築コンサルティングにご相談ください。私たちは、少額で確認済証や検査済証の発行の有無の調査業務とコンサルティングを行なっています。
用途変更の事例について
用途変更の事例をリンク先では紹介しています。具体的にどのように用途変更を進めるのか事例を通して確認してみてください。
＞＞「飲食店を物品販売業を営む店舗へ用途変更（検査済証有り）」
用途変更の確認申請なら、最適建築コンサルティングへ
私たち最適建築コンサルティングは、一級建築士事務所としての法規の知識や技術力、行政と正確に折衝を行う交渉力を活かしてお客様の用途変更を徹底的にサポートしたいと考えております。
また、私たちは建物を用途変更をして最適化するのはもちろんのこと、既存建物を活かしたデザイン・空間の獲得や建築やブランディングのノウハウを駆使して、既存建物を現代の需要に合うようにリノベーションするなど、原状回復だけではなく、再生し更新を行う為のデザイン提案にも力を入れ、より良い社会の実現を目指しています。
そのため、弊社では、企業の所有する大規模な物件やプロジェクトだけではなく、個人オーナーや個人事業者の方が所有する既存建物まで幅広くご対応させていただいております。
予算や規模の大小に関わらず、検査済証がないなどの既存建物の活用でお困りの際はどんなことでも構いませんので、ぜひ、最適建築コンサルティングにご相談ください。
用途変更以外にもよくお問い合わせいただく内容をQ&A形式でまとめています
お問い合わせをいただいたり、初回の打合せにあたって、よくいただく質問をQ&A形式でまとめました。
相談を考えている方は皆さんも同じような疑問を持っているものです、相談いただく前の参考にしてみてください。
＞＞「よくあるQ&A＜検査済証がない、増築、用途変更をしたい＞」
増築の確認申請ついて
最適建築コンサルティングでは用途変更の確認申請の他に、増築の確認申請の必要の有無についてお問い合わせをいただくことが非常に多いです。増築の確認申請が必要ないと思いこんでいたら、実は必要で知らないうちに手続き違反になっていたなんてことにならいなためにも、相談いただく前の参考にしてみてください。
例えば１０m２以内であるなら確認申請は必要ないと思い込んでいる人が多いですが、敷地が準防火、防火地域に該当するのであれば１m２でも増築すれば確認申請が必要となります。
＞＞「増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】」
大規模の修繕、大規模の模様替の確認申請ついて
最適建築コンサルティングでは用途変更の確認申請の他に、大規模の修繕、模様替えの確認申請の必要の有無についてお問い合わせをいただくことが非常に多いです。大規模の修繕、模様替えの確認申請が必要ないと思いこんでいたら、実は必要で知らないうちに手続き違反になっていたなんてことにならいなためにも、相談いただく前の参考にしてみてください。
例えば木造3階建ての既存の階段を架け替える場合（半分以上）は確認申請が実は必要となります、また大規模の修繕、模様替えの場合は完了検査があります。
＞＞確認申請を理解しよう2<大規模の修繕、大規模の模様替>
建築法規に関する情報をいち早く知りたい方へ
最適建築コンサルティングのFacebookページを「いいね」、「フォロー」していただくと、建築法規に関する内容をいち早く知ることが可能です。
＞＞Facebookページを「いいね」、「フォロー」して最新情報の取得にご利用ください。
エレベーターを増築確認申請までの手順、まず初めに確認すべきこと。
マンション内の入居者が高齢化になったから、商業施設の店舗にエレベーターを入れたい等、既存建物にエレベーターを入れたいという問い合わせが近年増えてきています。
エレベーターを増築の計画をする上で事前に押さえておきたいポイントが３つかあります。
１、建物が検査済証を取得しているかどうか
２、最後に確認申請を取得してから建物内部に変更されているか部分があるかどうか
３、既存建物の竣工図や確認申請図面等が残っているかどうか
こちらの内容の確認が必要となります。
既存建物が検査済証を取得しているかどうか
建物が検査済証を取得しているかどうかは建物を新たに確認申請をする上で非常に大事なポイントとなります。
検査済証がないと新たに確認申請を申請することが基本的にできません。
検査済証がない建物で確認申請を受ける場合は１２条５項か国交相のガイドラインに沿った法適合調査を受け合格する必要があります。
最適建築コンサルティングでは検査済証がない場合は法適合調査を利用して確認申請まで進むようにしております。
こちらのコラムでも度々お伝えしていますが、平成１０年の完了検査を受けている建物は４０％です。つまり６０％の建物が検査済証を取得していない状況です。つまり６０％の建物が増築や用途変更の確認申請を行う上で支障が出てきてしまいますので、既存建物を利用する上では大きな障害となっています。
最後に確認申請を取得してから建物内部に変更されているか部分があるかどうか
既存建物では確認申請が必要な変更(増築、用途変更、大規模な模様替)をしているにもかかわらず、確認申請の手続きを行なっていない場合があります。特に昔の建物に多いです。建物オーナーが変わってしまっている場合は把握も難しくなってしまっていることが多いです。
建物内部や外部に確認申請に必要な変更箇所があるにもかかわらず申請手続きをしない場合は、そちらの変更部分も含めてエレベーターの確認申請時に申請を行う必要があります。
既存建物の竣工図や確認申請図面等が残っているかどうか
既存建物の確認申請を行う場合は、例え外部にエレベーターを設けるとしても建築基準法は敷地や建物全体に関わってきますので既存建物の図面を添付する必要があります。既存建物を所有していない場合は図面の復元が必要となります。
エレベーターを増築する方法は外部と内部と２通りある
エレベーターを新設する場合は、内部に設けるのか、外部の２通りあります。どちらに設けるのかの違いは単に使い勝手や計画上の問題と考える方が多いです。しかし建築基準法では外部にエレベーターを新設する場合は増築に該当し、内部にエレベーターを設ける場合はエレベーターの確認申請のみとなるため、建築基準法の既存訴求の関係等から諸条件によっては、内部に設けた方が良い場合と、外部に設けた方が良い場合があります。
どちらにもメリット、デメリットがありますので、そういった部分も比較して、説明していきたいと思います。
エレベーターを外部に設ける場合
外部にエレベーターを設けるメリットは既存建物の構造とエレベーターをの構造を分離して考えることができることです。工事も内部エレベーターと比較して、内側の居住者に迷惑をあまりかける必要がないため施工しやすくなります。デメリットとしては、建物自体も増築扱いとなるので、面積によっては既存建物の構造遡及等が出てくる可能性があるため注意が必要です。また単純にエレベーターだけを増築するとエレベーターが突出した建物になってしまいますので外観が損なわれてしまう可能性が出てきます。その他にも、敷地や建蔽率に余裕がないと施工ができないので注意が必要となります。
メリット：構造の考え方がシンプル、居住しながら工事ができる。
デメリット：意匠性が損なわれやすい。既存建物への建築基準法への遡求が出てくる。増築の確認申請も必要になる。
どんな建物におすすめか：敷地に余裕があり、意匠性が損なわれない場所に設けれる建物の場合
エレベーターを内部に設ける場合
内部にエレベーターを設ける場合は、既存建物の構造とエレベーターをの構造をどうするかが複雑になります。既存建物の構造（RC、鉄骨、木造）にもよって、変わってくると思いますが、既存建物に荷重をかける場合と、既存建物に荷重をかけないで独立させる場合の２パターンに別れます。
工事も外部エレベーターと比較して、内側の居住者に迷惑がかかってくるので注意が必要です。また、エレベーターを取り付ける際の、構造物やエレベーターの搬入経路を確保する必要があるため、詳細な検討が必要となります。
メリットとしては、エレベーターだけの確認申請となるため、増築による既存建物への既存遡求を考える必要がありません。またデザイン性やプランニングにも対応できます。
メリット：構造の考え方が複雑、居住しながら工事ができない。
デメリット：意匠性が損なわれない。既存建物への建築基準法への遡求が出てこない。手続きが増築と比較して簡単
どんな建物におすすめか：敷地に余裕がなく、意匠性を損ないたくない建物の場合
＞＞＞（事例）エレベーターの増築の確認申請について（内部増築）
エレベーターの増築の確認申請に向けて大事なこと
エレベーターの増設する方法が外部、内部と２通りあることを今回は説明させていただきました。外部と内部にエレベータを増設するメリットとデメリットをそれぞれ説明させていただきました。
私たち最適建築コンサルティングではエレベーターの増築においても数多くの事例を経験しておりますのでまずはご相談ください。
また、増築の確認申請に関連する事項を網羅したいという方はこちらの記事もご参照ください。
＞＞増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】
建築法規に関する情報をいち早く知りたい方へ
最適建築コンサルティングのFacebookページを「いいね」、「フォロー」していただくと、建築法規、特に既存建物の再利用（用途変更、増築）に関する内容をいち早く知ることが可能です。
＞＞Facebookページを「いいね」、「フォロー」して最新情報の取得にご利用ください。
お客様から増築のご相談を受けた建築事業者様から、「既存建物が既存不適格建築物で、増築の確認申請がスムーズにできるか心配だ」という旨のご相談を受けることがあります。今回のコラムでは比較的簡単な木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物である場合の増築の確認申請について規定緩和の内容や確認申請までの流れを解説していきます。該当する増築の確認申請をご検討の方は、当コラムをマニュアルとしてご活用いただければと思います。
木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請は比較的スムーズにできる？
これまでの既存不適格建築物の増築については、平成17年6月1日国土交通省告示第566号により既存部分への構造関係規定の適用（金物設置・構造計算添付等）が求められていました。 これがネックとなって四号建築物の増改築も困難だった訳ですが、平成21年9月1日の見直しにより告示第566号の改正がなされ、「既存不適格建築物の増築等に係る建築確認の申請手続きの円滑化について」という技術的助言も発表されています。これにより既存建物の延床面積の1/2以下の面積の増築においては構造関係規定の適用が緩和され、 平成12年5月31日以前に着工された既存不適格建築物の増改築が実務的にスムーズに行えるようになったのです。
木造住宅等の四号建築物における既存不適格建築物の増築の確認申請に関する告示第566号の改正概要と規定の緩和を簡単に説明すると・・・
平成21年9月1日の見直された、告示第566号の改正の概要を改正前と改正後で確認してみましょう。
改正前と改正後の内容を見てみると既存建物の延床面積の1/2以下の面積の増築で構造上一体の場合の増築と、構造上分離の場合の増築で、それぞれに構造関係規定の適用が緩和されているのがわかるかと思います。
木造住宅等の四号建築における既存不適格建築物の増築の確認申請をケース毎に図で確認してみよう
実際に木造住宅等の四号建築における既存不適格建築物の増築の確認申請を行う前に、基本的な流れを理解しておくと良いかと思います。木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請についてはケース毎に次の図のようになります。
増築の確認申請マニュアル：木造住宅等の四号建築物における既存不適格建築物の増築の確認申請で多用されるケースⅠAを解説！
木造四号建築物の場合、平面的な増築ばかりではなく新たに2階 部分を載せる場合やその両方を実施するケースが考えられます。 また実務上は構造部材を緊結して構造耐力上一体とする方が構造上も雨仕舞の関係等も含め好ましい例が多いと思われますので、このコラムでは特に上図のケース「ⅠＡ」、既存建物の延床面積の1/2以下の面積の増築で構造上一体のケースにフォーカスを当て、実践的なフローをマニュアルとして活用できるように解説していきます。ただし、既存建築物の建築年度や状況により、構造耐力規定以外にも緩和される条文や遡及適用される条文が異なる場合があることを理解しておいてください。また上図で書かれている「基準時」とは、令第137条、既存建築物が建築基準法令の改正により改正後の規定に適合しなくなった時点を指しています。具体的に言うと、例えば、平成12年5月31日以前に着工した建築物において継手・仕口が令第47条に適合しない場合の基準時は平成12年6月1日（改正法施行日）となることを指しています。それでは、上記の通り、ケース「ⅠＡ」の場合についての実践的なフローをみていきましょう。
木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請マニュアル【フロー１】：はじめに、対象の建築物が当マニュアルの対象の建築物か確認しましょう
増築の対象となる既存不適格建築物が木造住宅等の四号建築物であった場合に、このマニュアルが適用できる建物かどうかをまずは確認していきましょう。
この増築の確認申請マニュアルが適用される建築物
増築の確認申請マニュアルは建築基準法第6条第1項第四号に規定する次の条件の 木造住宅等建築物について適用することができます。
＜適用の対象とできる建築物＞
用途：一戸建て住宅など特殊建築物以外のもの
構造：木造（軸組工法、枠組壁工法など） ※混構造は除きます。
規模：2階建以下、延べ面積500㎡以下、高さ13ｍ・軒高9ｍ以下の規模 ※構造計算の必要な建築物、木造大規模建築物は対象外です。
増築の確認申請マニュアルが適用される建築物か確認する際の注意点
特定行政庁によっては50m2を超える増築の場合に、中間検査（特定工程）が必要な場合があることを理解しておきましょう。また、先ほど紹介した対象とする建築物以外の特殊建築物等（法第6条第1項一号、第二号及び第三号）の 取扱いについては最適建築コンサルティングにご相談下さい。
＞＞増築の確認申請マニュアル対象外の建築物について今すぐ相談する
木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請マニュアル【フロー２】：対象の建築物が構造規定緩和を受けて増築するための条件を確認しましょう
次に計画の内容が構造規定緩和を受けて増築するための条件を確認していきます。先に述べた多用されることが予想されるケースⅠAの場合の増築の確認申請を対象として、その条件に該当するかを確認していきましょう。ケースⅠAの構造規定緩和を受けて増築するための条件は次の通りです。
増築の確認申請マニュアル：構造制限緩和を受けて増築の確認申請をするための条件【多用例ケースⅠAの場合】
＜構造制限緩和を受けて増築の確認申請をするための条件＞
（1）「既存不適格建築物」であること （法第3条第2項） →建築時の基準法令に違反している場合は対象外（法第3条第3項第一号） （※法第12条5項報告等により違反是正措置が完了している場合を除く）
（２）「耐久性関係規定」を満たしていること →令第36条第1項に掲げる構造部材等の規定に適合していること
（３）建築物全体の耐力壁が釣り合いよく配置されること →令第42条・第43条並びに第46条の規定に適合させること
（４）増改築部分は現行の「仕様規定」に適合させること →令第3章（第8節を除く）の規定及び法第40条の規定に基づく条例の構造耐力関係規定に適合させること
※新耐震基準（昭和56年6月1日）以前に建築された建物でも（現時点で新耐震基準の壁量を満たしていない場合でも）増築工事と同時に壁量追加など実施して（3）を満たす場合は 適法に増築が可能です。
増築の確認申請マニュアル：構造制限緩和を受けて増築の確認申請をするための条件【ケースⅠAに該当しない場合】
繰り返しになりますが、上の条件は多用されることが予想されるケースⅠAの場合の構造制限緩和を受けて増築するための条件となっています。他のケースの場合の条件とは異なる場合がありますので、予めご理解ください。ケースⅠAに該当しない場合の増築の確認申請についてご不明な場合は、最適建築コンサルティングにご相談ください。ご相談内容を元に調査や必要に応じて確認申請の手続きなどを行なっております。（※調査、その他申請代行の費用については計画の内容、規模によって異なります。）
＞＞ケースⅠAに該当しない増築の確認申請について今すぐ相談する
木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請マニュアル【フロー３】：既存建物の建築時期を確認する
これまでに紹介した、「マニュアルの適用範囲」と「ケースⅠAの構造制限の緩和条件」踏まえた上で、次は既存建物の建築時期がいつなのかを確認していきます。既存建物の建築時期の確認の方法は次の通りです。
既存建物の建築時期の確認方法
建築確認済証、検査済証、建築確認台帳証明、登記事項証明書などを参照することで、既存建物の建築時期の確認が可能です。特に、昭和56年6月1日以降の新耐震基準の建築物として建築確認が行われているかが重要になってきます。というのも、新耐震基準を満たしている場合は原則的に既存部分の構造的改修等が必要ないからです。また、平成12年6月1日以降の建築確認/着工であれば構造関係は現行仕様規定に適合と見なせるので構造上は既存不適格建築物ではない場合が多いです。この場合は構造緩和及び既存不適格調書は不要になります。
【補足】既存建物の建築時期の確認時によく発生するトラブル
既存建物の建築時期の確認をした際に、既存建物に検査済証がないことが発覚することが多々あります。その場合はそもそも増築の確認申請ができないとされていますが、一定の条件を満たすことによって、検査済証がない建物でも増築や用途変更が進められる場合があります。今回のコラムでは詳しく触れませんが、検査済証がないことが発覚した場合のフローについては次のコラムをご参照ください。
木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請マニュアル【フロー4】：既存建物の現況調査を行う
さきほど、平成12年6月1日以降の建築確認/着工であれば、構造緩和及び既存不適格調書は不要になると書きましたが、ごく稀にどのようなわけか、平成12年6月1日以降の建築確認を受けている建物にも関わらず、構造等が現行仕様規定に適合していない場合があることがあります。これに限らず、既存建物の現況が建築確認当時の内容と一致している、既存不適格建築物であるかを明確にする為に、既存建物の現況調査を行なっていく必要があります。
既存建物の現況調査のチェックポイント
私たち最適建築コンサルティングがⅠAのケースで既存建物の現況調査を行う際のチェックポイントとしている点は次の通りです。
＜既存建物の現況調査のチェックポイント＞
１）集団規定適合及び軸組・壁量・金物位置などの状態のチェック
２）構造部材の耐久性及び防腐措置等の状態のチェック
３）地盤及び基礎の種別・状態をチェック
４）屋根ふき材等の緊結方法をチェック
５）防火関係規定、内装制限、シック換気、住宅用火報などの既存部分に遡及適用される事項などをチェック
既存建物と図面を照合した際に不適合な箇所が発見された場合は、是正工事を行わなくてはならない場合があります。このような場合には、想定外の工期や費用がかかってしまうことがあることを理解しておきましょう。下記の記事では、増築の確認申請をした場合の既存不適格建築物への遡求緩和について解説しているので、このコラムと併せて読むと、よりわかりやすいかと思います。
＞＞増築の確認申請をした場合の既存不適格建築物への遡求緩和について
木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請マニュアル【フロー5】：増築の設計を行う
既存建物の現況調査が完了し、図面との整合性が確認できたら、設計に移ります。増築の設計を行う際には、次の点に配慮が必要です。
増築の設計時に注意すべき点
＜増築の設計時に配慮すべき点＞
・構造、規模が適用範囲に該当する内容で設計する。
・既存建物の耐久性関係規定判断は、調査者及び設計者の責任になることを理解する。
・軸組構法の場合、告示四分割法にて壁量及び壁バランスの確認をする。
・構造以外の遡及適用条文について設計図書に適合の明示をする。
緩和される以外の既存建物に遡求される適用される規定に注意
既存建物令第137条の２（構造耐力）から第137条の11（準防火地域）の規定により緩和される以外の規定等は原則的に既存部分にも遡及適用されます。 例えば、防火設備（法第64条）、シック換気（法第28条の2・令第20条の8）、 階段手摺（令第25条）、（※特定行政庁によっては、住宅用火報を既存部分にも設置しなければならない場合がありますので事前に確認をしましょう。）
木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請マニュアル【フロー6】：増築の確認申請を行いましょう。
設計が完了したら、いよいよ確認申請です。確認申請図書の作成を行う際に、「既存不適格調書」（必須）、「既存建物の建築時期を示す書類」の添付が求められますので、しっかりと準備を進めましょう。また、「施行令第４６条及び平成12年告示第1352号に基づく建物全体の計算書」（壁量および壁バランスの計算書）も必要になります。これらの書類や図面等、手続きに必要な書類を揃えて確認申請を行いましょう。以上が木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請の主な流れになります。
やっぱり、木造住宅等の四号建築物が既存不適格建築物の場合の増築の確認申請が不安だという方は最適建築コンサルティングにご相談ください。
今回のコラムでは、木造住宅等の四号建築物における既存不適格建築物の増築の確認申請について建築事業者の方向けに、関係規定緩和の内容や実践的な確認申請のフローについて解説してきました。ここまで読んでも、まだ不安が残っている方は、お気軽に最適建築コンサルティングまでご相談ください。弊社は、既存建物の法適合状況調査や検査済証がない建物の適法化、確認申請や各種許認可の手続きのサポートなど、建築事業をスムーズに進めるためのサービスを提供しております。既存不適格建築物を適切に扱った増築や用途変更などをご要望の方は、相談フォームよりお問い合わせください。
また、増築の確認申請に関連事項を網羅したいという方はこちらの記事もご参照ください。
＞＞増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】
建築法規に関する情報をいち早く知りたい方へ
最適建築コンサルティングのFacebookページを「いいね」、「フォロー」していただくと、建築法規に関する内容をいち早く知ることが可能です。
＞＞Facebookページを「いいね」、「フォロー」して最新情報の取得にご利用ください。
増築を検討されている方の中で、特に10m2以下の増築を検討されている方は、自身の計画している増築に確認申請が必要なのか、それとも不要なのか、一体どのように判断したらいいのか迷ってしまっているかもしれません。そこで今回は、10m2以下の増築にフォーカスを当てて、確認申請が必要/不要の条件や、10m2以下の増築をする際のポイントをまとめて解説していきます。
さきに、増築の確認申請に関連する事項を網羅したいという方はこちらの記事からご参照ください。
＞＞増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】
増築が10m2以下の場合のポイント1：計画敷地の防火地域を確認しましょう。
10m2以下の増築が既存建物と同一敷地内で増築が可能ということがわかったら、いよいよ確認申請が必要か不要かの判断に移ります。10m2以下の増築に確認申請が必要か不要か判断する上で、まず最初に確認しなくてはならないことは、計画敷地の防火地域の確認です。
10m2以下の増築でも、防火地域、準防火地域での増築は確認申請が必要！
10m2以下の増築の計画敷地の防火地域が「防火地域」「準防火地域」に指定されている場合は、たとえ1m2の増築をする場合であっても確認申請が必要になります。逆に防火地域に指定されていない（22条地域などと呼ばれる）地域の場合は、10m2以下であれば増築の確認申請は必要ありません。
10m2以下の増築の確認申請を進める際の防火地域の確認の仕方は？
10m2以下の増築を計画している敷地の防火地域を調べるには、行政機関に問い合わせる場合と自治体が運営するウェブサイトで都市計画情報を閲覧する場合の２つの方法があります。行政機関に問い合わせる場合は電話、または機関の窓口で担当の課を聞きましょう。ほとんどの場合は、都市計画課の担当の方が対応してくれます。また、自治体によっては都市計画情報をウェブサイトで閲覧できるようにしています。例えば、東京都の防火地域を知りたい場合などは「東京都 都市整備局」のウェブサイトを活用することで、敷地の防火地域を調べることができます。どちらの方法で確認する際にも敷地の住所情報が必要です。
増築が10m2以下の場合の防火地域の確認のまとめ。
＜10m2以下の増築で確認申請が必要か不要か防火地域で判断する＞
・10m2以下の増築でも敷地の防火地域が「防火地域」「準防火地域」に指定されている場合は、確認申請が必ず必要。
・防火地域に指定されていない地域の場合は、10m2以下であれば増築の確認申請は不要。
＜防火地域の確認方法＞
・行政機関に直接問い合わせる
・自治体のウェブサイトで都市計画情報をチェックする（一部の自治体を除く）
増築が10m2以下の場合のポイント2：ケース別、10m2以下の増築をする際に理解しておきたいこと
10m2以下の増築をする際には、様々なケースが考えられます。ここでは、10m2以下の増築で犯してしまいがちな間違いや、本当は確認申請が必要、または不要な増築について、事例を交えながらケース別に紹介していきたいと思います。
この10m2以下の増築、確認申請は必要ですか？：ケース１「10m2以下の増築後に10m２以下の増築をさらに行う場合」
こちらは実際に相談されたことがあります。結論から言いますと、原則的には認められません。自治体によっては認められる場合もあるようですが、一般的に最初から50m2の増築を考えていることが明確で10m2以下の増築を5回行うような場合は、確認申請が不要であると認められることはありません。万が一、繰り返し10m2以下の増築が認められたとしても、その建物のオーナーが変わるなどした場合に、建物が新築当時からどのように現在の状態に増築されてきたのかが明確でないと、売買や新たな増改築を行うなどして、確認申請が必要となった際に、それまで増築した建物についての法適合性を証明しなくてはならなくなりますので、繰り返し10m2以下の増築を行うという行為は認められないという認識を持っておいた方が良いかと思います。
この10m2以下の増築、確認申請は必要ですか？：ケース２「屋根と柱しかないカーポートの増築は確認申請が必要？」
10m2以下の増築の相談で、意外にも多いのが、屋根と柱しかないカーポートやコンテナ、プレハブの簡易な小屋などは確認申請がいらないだろうと思い込んでしまっているケースです。例え、増築するものがカーポートやコンテナ、プレハブの簡易な小屋のような一見「建築物」に思えないものでも、建築物として扱われることがほとんどです。このような増築の場合も繰り返し説明している通り、防火地域、または準防火地域に指定されている場合ですと、10m2以下でも増築の確認申請が必要になります。建築物かどうかを自己判断せずに、事前に行政機関や近くの設計事務所などに相談してみましょう。
この10m2以下の増築、確認申請は必要ですか？：ケース３「土地の用途指定が指定されていない（都市計画区域外）ことわかったが、確認申請は必要？」
10m2以下の増築をする際に敷地の防火地域の情報などを調べる過程でごく稀に、敷地の用途指定が指定されていない（都市計画区域外）ことがわかる場合があります。この場合は原則的に10m2を超える増築だとしても確認申請は不要です。しかし、自治体によっては解釈が異なる場合があるので、都市計画区域外とわかっても事前に確認するようにしてください。 また、建設当時は用途地域が指定されていなかったが、増築を考えるときに用途地域に指定されてしまっている場合があります。このような場合も基本的に増築時は現況の集団規定（高さ、容積率、建ぺい率等）を守る必要があるため、集団規定に既存建物が不適格となっている場合は増築ができない場合があります。
この10m2以下の増築、確認申請は必要ですか？：ケース４「増築時に確認申請が不要な10m２以下の増築でも用途変更する際には確認申請が必要になる場合がある！？」
例えば、防火地域に指定されていない地域の商業ビルのコンビニを飲食店（195m2）に用途変更するときに、同時に１０ｍ２の飲食店用の倉庫を増築したとします。この場合には、１０ｍ２の増築でも確認申請が必要になります。これは、飲食店などは建築基準法上、「特殊建築物」にあたり、床面積が200m2を超える特殊建築物の類似用途ではない用途変更は、確認申請が求められるためです。防火地域に指定されていない地域の１０ｍ２以下の増築の場合は確認申請が不要と思い込んでしまう場合がありますが、新しく利用される用途が特殊建築物に該当する場合は２００ｍ２を超えてしまうと用途変更の確認申請が必要になるため注意が必要です。また、このように確認申請が必要になった場合には既存建物の法適合性の証明が求められるので注意しましょう。
増築と用途変更を一緒に検討されている方は用途変更についても正しく理解した上で計画を進めて行くことが非常に重要です。
この10m2以下の増築、確認申請は必要ですか？：ケース５「住宅に対して、10m2以下の増築を行う場合のよくある間違い」
10m2以下の増築を考える方の場合、住宅の増築を検討する方が多いです。事前によく調べられている方だと、防火地域、準防火地域に該当しない敷地での10m2以下の増築だから確認申請は不要、と予め確認してからいらっしゃいます。確かに、防火地域、または準防火地域に指定されていない地域での10m2以下の増築の場合、確認申請は不要です。しかし、増築する場合は既存建物を含む敷地全体で違反がない状態にしなければならないので、注意が必要です。少し専門的な話をすると、10m2以下の増築で確認申請が不要だとしても、増築後の敷地全体と既存建物が建築基準法の「集団規定」と「単体規定」に原則的には適合している必要があります。よくある間違いが、増築後に建ぺい率や容積率がオーバーしてしまうことがあります。ただ例外として自動車車庫等の用途の場合は細かい基準を満たす必要がありますが、容積率に関しては認められる場合があります。増築後に建築基準法に違反してしまうかどうかの判断は、既存建物の確認申請図書などの図面等を参照しながら確認する必要があるので、近くの設計事務所に相談するのが一番良いかと思います。
＞＞増築の確認申請をした場合の既存不適格建築物への遡求緩和について
10m2以下の増築の確認申請で理解しておきたいことのまとめ
増築の確認申請、10m2以下場合のポイント３では様々なケースごとに確認申請が必要か、不要かを紹介してきました。このポイント３で重要なことをまとめると次の通りです。
＜10m2以下の増築で理解しておきたいことのまとめ＞
・計画地域が防火指定されているかどうかと用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限が建設時と変わっていないかを確認する。
・確認申請を避けるために10m2以下の増築を繰り返し行うことはできません。
・増築するものが建物に見えなくても建築物かどうか自己判断しない
・土地の用途指定がなくても自治体に解釈を確認すること ・特殊建築物を増築して用途変更する際には増築後の面積など、満たすべき要件を事前に確認する
・10m2以下の増築で確認申請が不要だとしても建築基準法上の規定を満たさなくてはならない。（建ぺい率、容積率、高さ、不燃、防火規定、構造など）
10m2以下の増築で確認申請が必要かどうか、増築後も違反に当たらないか心配な方は最適建築コンサルティングへご相談ください！
これまで、説明してきましたが、10m2以下の増築で確認申請が不要だったとしても、既存建物を含めた敷地の状況などによっては、増築後に建築基準法に違反してしまう可能性があります。10m2の増築に確認申請が不要だからといって、確認を怠ってしまったことで違反してしまうと、既存建物の増築や建て替えの際に既存建物の法適合性の証明をしなくてはならなくなったり、不動産価値が下がってしまったり、行政機関から是正工事を求められたりなど、思わぬ出費やトラブルに見舞われてしまいます。そうならない為にも、例え10m2以下の増築でも甘く見ずにしっかりと状況を把握しながら確実に進めていくことが大切です。10m2以下の増築の確認申請や増築後の建築基準法への適合性や必要な手続きなど、わからないことや判断に迷うことがあれば、是非私たち最適建築コンサルティングにご相談ください。
今回のコラムでは、はなれ等の増築で確認申請を行う際に、間違えやすかったり、判断に迷ってしまったりすることや、理解しておきたいことについて、ポイント毎に解説していきます。建築基準法では原則としてひとつの敷地にはひとつの建築物しか建てられないという決まりがあります。このことを頭に入れて考えるとスムーズに理解できるようになります。はなれ等の増築を検討されている方からよくご相談を受ける内容を解説していますので、同じような計画を検討されている方は是非最後まで読んで参考にしてみてください。
さきに、増築の確認申請に関連する事項を網羅したいという方はこちらの記事からご参照ください。
＞＞増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為のポイント１：まずは計画が「同一敷地内に建てられる増築」にあたるのか判断しましょう
はなれ等の増築を検討されている方の中で、ごく稀に計画しているはなれ等の建築物が、そもそも同一の敷地に建てられる増築にあたらないという場合があります。計画している建築物が同一の敷地内に建てられなければ、確認申請が進められないなど、計画の破綻につながりかねません。そうならないためにも、まずは自身の計画が本当に「同一敷地内に立てられる増築」にあたるのかをしっかりと確認していきましょう。
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為に：同一敷地内に建てられる増築か把握することが重要！
繰り返しになりますが、建築物を建てる際に「１つの敷地に建てられる建物物は１つまで」という前提があることを理解しておく必要があります。これを踏まえて、自身の計画が同一敷地内に立てられる増築に該当するかどうかを判断する上で重要になってくるのが、増築予定の建物が既存建物の用途に対して用途上不可分な状態であるかどうかを確認するということです。用途上可分と判断される場合は、同一敷地内での増築が認められず場合によっては確認申請の手続きが進められない場合もでてくるので注意が必要です。
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為に：増築する建物が既存建物用途に対して用途上可分か用途上不可分かを確認する方法
増築部分の用途が既存建物の用途に対して用途上の可分、不可分といっても具体的にイメージするのは難しいかと思います。「用途上不可分」というのは、例えば、戸建住宅がすでに立っている敷地に屋根付きの駐車場を増築する場合や、同じ敷地内に同一の管理者で機能上密接に結びついている作業所の増築をする場合など、それぞれの建物ごとに敷地を分けて離してしまうと建物の用途が成立しなくなる場合のことを指します。また、「用途上可分」というのは、例えば、既存の工場敷地内に社宅を建築する場合など、建物ごとに敷地を分けて離しても建物の用途が成立する場合のことを指します。自身の検討している増築が用途上可分にあたるのか、それとも用途上不可分にあたるのか、判断に迷ってしまったときは、行政機関や設計事務所に相談してみるのがよいでしょう。
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為に：増築における用途上可分、用途上不可分と合わせて理解しておきたい増築の種類
増築には「別棟増築」と「同一棟増築」の２種類があります。「別棟増築」とは既存建物の他に、同一敷地内に用途上不可分の建築物を増築する場合のことを指し、「同一棟増築」は既存建物と増築部分が接続されている増築のことを指します。特に、はなれ等の増築では、同一敷地内にある既存建物が既存不適格建築物の場合、その取り扱いが重要となります。「別棟増築」か「同一棟増築」かによって、既存建物が既存不適格建築物の場合、既存不適格建築物への訴求緩和が異なるので、合わせて理解しておくと非常に便利です。
また、既存不適格建築物についてわからない方は「違反建築物と既存不適格建築物の違いについて」を確認してみましょう。
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為のポイントその２：はなれ等の増築の確認申請でよく起こる間違いと対処法
ここでは、実際に既存住宅に、はなれを増築する際を想定して、はなれの増築の確認申請の際に実際によく起こる間違いとその際にどのような対処の仕方があるのかを紹介していきます。
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為に：新たに増築する「はなれ」は用途上可分？用途上不可分？
一般的に増築で、はなれを新設する際には、既存住宅と離れた場所に小屋が建っているような「別棟増築」をイメージされる方が多いかと思います。しかし、この「はなれ」という建築物は、厄介なことに、計画の内容によっては、同一敷地内にそのまま建てられる用途上不可分として扱われる場合と、同一敷地内に建てることが認められない用途上可分として扱われてしまう場合のどちらにもなりうる建物なのです。
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為に：はなれにおける用途上可分、用途上不可分の決め手・・・
先ほど、既存住宅がある敷地に新たに「はなれ」を増築する場合、用途上可分と用途上不可分のどちらの場合としても扱われる可能性があると述べました。実は、はなれにおいて、用途上可分なのか、用途上不可分なのかを決めるポイントとなるのが、住宅を定義する３点セットと呼ばれているものです。この３点セットはトイレ、浴室、キッチンの３つになります。これが揃っている「はなれ」は機能上、住宅として扱われてしまい、用途上可分とみなされます。逆に、この３点セットが満たされていなければ、用途上不可分として扱われ、同一敷地に建てることが可能になります。
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為に：増築の用途上可分、不可分を左右する３点セットに関する補足
先ほど、説明した３点セットですが、この３つのうち浴室だけは、欠けていても住宅としてみなすことができます。これは浴室が住み手によって不要な設備になりうるからです。従って、トイレ、キッチンだけでも「はなれ」は住宅として扱われる場合があるので注意が必要です。最終的に用途上可分か用途上不可分かは、行政機関との協議を通して判断されるので、事前にしっかりと確認しながら進めていくことが大切です。
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為に：増築するはなれが用途上可分として扱われた場合はどうすればいいのか？
これまでの話を踏まえて、新たに「はなれ」を増築する際に、その「はなれ」が用途上可分であるとされた場合に同一敷地内で建てることはできないと述べました。しかしながら、自身が理想とする「はなれ」には３点セットがどうしても必要な場合もあるかもしれません。そのような時には、既存の敷地を「既存住宅の敷地」と「増築するはなれの敷地」の二つに分割することで、計画が可能になる場合があります。
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為に：既存の敷地を分割してはなれを増築する場合の注意点
敷地を分割して新たに「はなれ」を増築する際には、既存の住宅の敷地とはなれの敷地のそれぞれが、容積率、建ぺい率などの集団規定を満たしていなければなりません。これを満たしていないと増築の確認申請を進めることができないので、必ず関係する規定を満たしているか確認しましょう。こちらは少し専門的な検討が必要になりますので、お近くの設計事務所に依頼して、計画が規定を満たしているか調べてもらうことをおすすめします。
はなれの増築の確認申請をスムーズに進める為に：条件によっては、はなれの増築の確認申請が不要な場合がある！？
これまでは、はなれの増築に確認申請が必要であるという前提で解説をしてきましたが、条件によっては、はなれの増築で確認申請が不要になる場合があります。簡単に言うと、計画敷地の防火地域の指定が無く、増築予定のはなれの面積が10m2以下であれば、はなれの増築に確認申請が不要になります。しかし、確認申請を伴わない増築を行う際に押さえておかなければならないポイントがありますので、自己判断せずに、しっかりと条件や内容を理解しておきましょう。
＞＞増築の確認申請：10m2以下の増築に確認申請は必要？不要？理解しておくべきポイント徹底解説！
はなれ等の増築の確認申請をご検討の方は最適建築コンサルティングへご相談ください！
はなれ等の増築の確認申請を行う際に、既存建物を含めた敷地の状況などによっては、建築基準法の違反を指摘され確認申請がスムーズに進められない可能性もあります。増築の計画の事前確認を怠ってしまったことで思わぬトラブルに見舞われてしまう場合があります。そうならない為にも、状況をしっかりと把握しながら確実に進めていくことが大切です。はなれ等の増築の確認申請をご検討の際に、建築基準法への適合性や確認申請などの必要手続きでわからないことや判断に迷うことがあれば、是非私たち最適建築コンサルティングにご相談ください。
増築は新築とは異なり、既存建物をいかに適切に取り扱うことができるかが重要になってきます。この記事では、増築の基本的な流れや既存不適格建築物の取り扱いについて触れながら、増築をした場合の既存不適格建築物への訴求緩和について解説していきたいと思います。
さきに、増築の確認申請に関連する事項を網羅したいという方はこちらの記事からご参照ください。
＞＞増築の確認申請【フローチャート付き】：増築の確認申請を徹底解説【完全版】
増築の確認申請をする場合の基本的な流れについて理解しよう
増築の確認申請を行う場合の、基本的な流れは次のようになります。
ステップ１）既存建物の調査
ステップ２）既存の検査済証の有無の確認
ステップ３）既存の確認申請図書の有無の確認
ステップ４）増築の設計
ステップ５）増築の確認申請と確認済証の受領
この流れの中で、行政機関や所轄消防署との協議・折衝などを行なっていく必要があります。詳しくはフローチャートを、ご参照ください。
次の項目でそれぞれのステップを詳しく解説していきます。
増築の確認申請の流れ＜ステップ１＞「既存建物の調査」
まずはじめに、既存建物の調査を行います。既存建物の調査を行う際には、既存建物の確認申請図書と現地を照らし合わせながら、確認申請手続がされていない違法な増築箇所や用途変更箇所がないかなどを調べていきます。
増築の確認申請の流れ＜ステップ２＞「既存建物の検査済証の有無の確認」
次に既存建物の検査済証の有無を確認する必要があります。既存建物が検査済証を取得しているかどうかは役所などの行政機関で台帳記載事項証明書を参照することで確認できます。
もし検査済証がない場合でも国土交通省が２０１４年に設けた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に基づいて、調査、報告を行うことで確認申請を行うことが可能な場合があります。
以前、こちらの記事で、検査済証がなくてお困りの方がどのような手順を踏めばよいのかをご紹介いたしました。
また、こちらの記事ではガイドラインに基づいて検査済証がない建物の活用を検討するにあたり、ガイドラインの概要と弊社で実施していることなどをご紹介致しております。
検査済証がない場合の確認申請が必要な増築、用途変更などをお考えの方は、是非この記事をご参照ください。
＞＞検査済証がない場合のガイドライン、法適合状況調査について
増築の確認申請の流れ＜ステップ３＞「既存建物の確認申請図書の有無の確認」
既存建物の確認申請図書の有無を確認しましょう。既存建物の確認申請図書がない場合は、既存建物の竣工図や構造図などの既存図面を用いて建築基準法に適合するかどうかを確認する必要があります。場合によっては、実測調査を行い図面の復元などを行なっていくこともあります。このような場合には、費用や時間といったコストが余計にかかってきますので、注意が必要です。確認申請図書がない場合は、指定の確認検査機関に事前協議を行い、どういった手続きを行う必要があるかしっかりと確認しながら進めていくことが重要です。
増築の確認申請の流れ＜ステップ４＞「増築の設計」
ここまでの手順を踏んだら、いよいよ増築部分の設計を行うことができます。増築の設計を行う場合、増築部分のみの法適合性が意識されがちですが、確認申請を行う際は敷地全体が建築基準法に適合している必要があります。また、所轄消防署との事前協議を行い設計内容に不備がないかなどの確認を行なっていきます。
増築の確認申請の流れ＜ステップ5＞「増築の確認申請と確認済証の受領」
増築部分の設計が完了したら、確認検査機関に審査をしてもらいます。検査機関から指摘事項がある場合はそちらを修正し、最後に所轄消防署から同意が得られれば、確認済証が交付されます。
以上が増築の確認申請を行う場合の基本的な流れになります。特に確認申請が必要な増築を行う場合、既存建物に検査済証があるか、図面等が残っているかということが非常に重要なポイントとなることを理解しておくことが重要です。
既存不適格建築物の取り扱いについて
次に、増築をする際に既存建物が現行の建築基準法に適合していないことがわかった場合どのように「既存不適格建築物」を取り扱っていくのかということについて解説していきます。
既存不適格建築物とは一体何かということはこちらの記事で確認してください。
増築する場合にも既存建物は現行の建築基準法に適合させなくてはならない！？
増築する際は既存の建物についても現行の建築基準法に適合するように設計しなくてはなりません。これはどういうことかというと、既存建物の調査を行い、既存建物が現行の建築基準法に適合していない、「既存不適格建築物」だと判断された場合、直ちに是正、改修等の工事を行い、現行の建築基準法に適合させなければならないということです。
もちろん緩和条件もあります。このあとの「増築をした場合の既存不適格建築物への遡求緩和について」では、既存不適格建築物と判断された場合であっても、一定の緩和条件を満たすことで既存不適格建築物のまま維持できることについて解説していきますが、増築をする際には前提として既存建物も現行の建築基準法に適合させる必要があるということを理解しておきましょう。
検討している増築が「別棟増築」か「同一棟増築」か、それぞれの場合で既存建物に遡求する条項が異なることを理解しよう。
増築を行う場合、別棟増築か同一棟増築かのそれぞれの場合で遡求される建築基準法の規定は簡単に解説すると以下のように異なります。
・別棟増築の場合、建築基準法の集団規定が遡求。
・同一棟増築の場合、建築基準法の集団規定と単体規定が遡求。
集団規定とは、建築基準法のうち市街地の環境整備を目的とする規定をいい、用途地域や建物高さ、防火地域などの制限がこれに該当します。 一方、単体規定とは建物単体に関わる規定で建物の安全性や居住性などを確保する目的で定められ、防火避難や採光、換気、構造などの規定がこれに該当します。
検討されている増築が、別棟増築に該当するのか、または同一等増築に該当するのかについては次の項目で確認していきましょう。
別棟増築とは？
別棟増築とは既存建物の他に、同一敷地内に用途上不可分の建築物を増築する場合のことを指します。「用途上不可分」というのは、例えば、戸建住宅がすでに立っている敷地に屋根付きの駐車場を増築する場合や、同じ敷地内に同一の管理者で機能上密接に結びついている作業所の増築をする場合など、それぞれの建物ごとに敷地を分けて離してしまうと建物の用途が成立しなくなる場合のことを指します。
同一棟増築とは？
同一棟増築は既存建物と増築部分が接続されている増築のことを指します。建物の外観も一体に見える増築などはこの同一等増築に該当します。
「別棟増築」、「同一棟増築」をする場合に気をつけたいこと
別棟増築、同一棟増築をする際に注意したいのが、既存建物の竣工当時から都市計画情報に変更がないかどうかです。竣工当時には建築基準法や都市計画法に適合していても、途中で法改正などが行われるなどして、現行の建築基準法や都市計画法に適合しなくなってしまっている場合があります。用途地域、防火地域など都市計画情報に変更がないか十分に確認を行うことを覚えておきましょう。また、同一棟増築の場合では建物全体で現行の建築基準法に適合している必要があります。例え、増築部分の床面積が少ない場合でも、既存建物を改修しなくてはならないケースが発生する場合もあります。増築の際は既存建物も含めて法適合条件を満たすことを意識して行うことが非常に重要です。
それではどのように既存建物が既存不適格建築物であることを確認すればよいのでしょうか。
既存建物が既存不適格建築物かどうか確認するには法的な専門知識が必要！？
既存建物が既存不適格建築物かどうかを確認するには、確認申請図書や、確認申請図書がない場合などは竣工図などを参照し既存建物のチェックを行なっていくことで、法適合性の確認を行ないます。しかしながら、この既存建物の法適合性の確認には高度な法的な専門知識を要するため、一級建築士事務所であってもなかなか確認することが難しいのが現状です。増築を検討されている方で、既存建物が現行の建築基準法に適合しているか調べたい方はこの機会にぜひ私たち、最適建築コンサルティングにご相談ください。また、既存不適格建築物であることが確認された場合にどの部分を改修する必要があり、どの部分に遡求緩和が適用され既存不適格建築物として維持できるのかの判断を行なっていくこともコストや工期を正確に判断する上で重要になってきます。次の項目では、増築をした場合の既存不適格建築物への遡求緩和について確認の方法などを解説していきます。
増築した場合の既存建築物への遡求緩和について
先にも触れましたが、必要な調査等を行い、既存建物が既存不適格建築物であると判断された場合に、改修工事を必要とする場合と政令で定められた一定の条件を満たすことで既存不適格建築物として維持できる場合があります、ここでは、一定の条件を満たすことで使える遡求緩和について、どのように確認していけば良いのかを解説していきます。
既存不適格建築物の遡求緩和については建築基準法86条の7を確認しましょう。
既存不適格建築物の緩和が適用できる条項については、建築基準法86条の7を確認すること判断することが可能です。以下が法文の内容になります。
＜既存の建築物に対する制限の緩和＞
第三条第二項（第八十六条の九第一項において準用する場合を含む。以下この条、次条及び第八十七条において同じ。）の規定により第二十条、第二十六条、第二十七条、第二十八条の二（同条各号に掲げる基準のうち政令で定めるものに係る部分に限る。）、第三十条、第三十四条第二項、第四十七条、第四十八条第一項から第十四項まで、第五十一条、第五十二条第一項、第二項若しくは第七項、第五十三条第一項若しくは第二項、第五十四条第一項、第五十五条第一項、第五十六条第一項、第五十六条の二第一項、第五十七条の四第一項、第五十七条の五第一項、第五十八条、第五十九条第一項若しくは第二項、第六十条第一項若しくは第二項、第六十条の二第一項若しくは第二項、第六十条の三第一項若しくは第二項、第六十一条、第六十二条第一項、第六十七条の三第一項若しくは第五項から第七項まで又は第六十八条第一項若しくは第二項の規定の適用を受けない建築物について政令で定める範囲内において増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替（以下この条及び次条において「増築等」という。）をする場合（第三条第二項の規定により第二十条の規定の適用を受けない建築物について当該政令で定める範囲内において増築又は改築をする場合にあつては、当該増築又は改築後の建築物の構造方法が政令で定める基準に適合する場合に限る。）においては、第三条第三項第三号及び第四号の規定にかかわらず、これらの規定は、適用しない。
つまり、上記に記載されている条項に該当しない場合は遡求緩和がされないということになり、増築時に既存不適格部分について改修工事を行う必要があります。逆に言うと、上記に記載されている条項のなかで政令の定める条件を満たす場合は遡求緩和が可能になり、既存不適格建築物の状態を維持することができます。緩和条件については“建築基準法施工令 第八章 既存の建築物に対する制限の緩和等”に記載されている内容を参照することで確認できます。
ここで、実際の遡求緩和条件について比較的わかりやすいものを２つご紹介します。
＜法26条：防火壁＞
（防火壁関係）
第百三十七条の三
法第三条第二項の規定により法第二十六条の規定の適用を受けない建築物について法第八十六条の七第一項の規定により政令で定める範囲は、増築及び改築については、工事の着手が基準時以後である増築及び改築に係る部分の床面積の合計が五十平方メートルを超えないこととする。
＜法2７条：耐火建築物としなければならない特殊建築物＞
（耐火建築物等としなければならない特殊建築物関係）
第百三十七条の四
法第三条第二項の規定により法第二十七条の規定の適用を受けない特殊建築物について法第八十六条の七第一項の規定により政令で定める範囲は、増築（劇場の客席、病院の病室、学校の教室その他の当該特殊建築物の主たる用途に供する部分以外の部分に係るものに限る。）及び改築については、工事の着手が基準時以後である増築及び改築に係る部分の床面積の合計が五十平方メートルを超えないこととする。
紹介した、法26条と法27条を見てみると、増築部分にあたる床面積の合計が５０㎡を超えなければ遡求緩和が適用されることとなり、既存不適格建築物の状態を維持することができると判断できます。
このように増築をした場合の既存不適格建築物に対する遡求緩和については、建築基準法を参照しながら、都度、既存不適格建築物に該当する部分について判断を行なっていく必要があります。単純に増築をしようと思っても、既存建物の取り扱い方を間違ってしまうと、確認申請が下りなかったり、余計な改修コストがかかってしまう場合があります。増築をする際には既存建物を法的な根拠に基づいて適切に判断していく能力が必要になり、その既存不適格建築物に対する法的な判断を行なっていくことは、大変な労力が必要となります。また、次のようなチェックリストを参照しながらチェックを行うことも可能です。
確認申請が必要な増築をする際には最適建築コンサルティングにご相談ください！
私たち最適建築コンサルティングは既存建物の法適合性の確認や検査済証がない建物の再生を得意としたサービスを提供しています。増築をご検討の方で既存建物の法適合性がわからない方や、余計な改修工事などを行わず、スマートな工事を行いたい方などは、ぜひこの機会に私たち最適建築コンサルティングにご相談ください。
＞＞【関連記事】検査済証がない建物を用途変更や増築をする難易度について
旅館業の許可が取得しやすくなった！？
６月２６日の法改正により３階建て２００ｍ２以下の旅館・ホテルなどの特殊建築物への用途変更に対して確認申請が必要なくなりました。これにより問い合わせが増え続けているのが民泊事業者さんからの旅館業の許可取得についてです。民泊は最高でも１８０日までしか営業ができません。それに比べて旅館業の許可は３６５日、営業ができます。事業採算性からみても圧倒的に有利になるため許可を取得したい人が増えているのは予想されていた当然の流れかと思います。
問い合わせの内容としては法改正により緩和されたことは理解しているのだけれども、実際どこがどのように緩和されたのかがわからないという内容です。今回の記事では、これから旅館業の許可を取得したい、民泊の許可業者から旅館業の許可業者にくらがえしたいという事業者のために解説をしていきたいと思います。
※３階建、２００ｍ２以下の場合のみこちらの内容に適合しますのでご注意ください。
旅館業の許可が取得できなかった理由
みなさんが旅館業の許可を取得できず旅館業営業をできなかった理由としては以下の２点に集約されるかと思います。
・本体の耐火建築物を満たさなければならない
・竪穴区画をしなければならない
旅館業の許可が取得できなかった理由（１）-耐火建築物要求
旅館業の許可が取得できなかった一番大きな理由が、本体の耐火建築物要求だったのではないでしょうか。こちらは建築基準法第２７条による耐火建築物にするべき特殊建築物の用途に関係しており、ホテル・旅館の場合は３階建で耐火建築物を要求されます。RC造であれば比較的容易に耐火要求はクリアすることができますが、木造３階建の場合は耐火建築物にすることが求められた時点で改修が非常に難しくなってしまいますし、鉄骨３階建も柱、梁に耐火被覆が要求されてしまい改修工事費用がかさむ要因となっていました。
旅館業の許可が取得できなかった理由（２）-竪穴区画
竪穴区画に関しては階段が独立した階段室型の建物の場合は問題ありませんが、例えば住宅で見られるようなリビングに階段があるような平面計画の場合は、あたらしく区画が必要です。つまり、耐火性能のあるスチール扉や耐火要件を満たした区画壁が階段と居室の間に必要になります。これによって、この竪穴区画に関しては金額の面でもそうですがプランの面でも客室利用面積が減ってしまったり、大きな制約を受けてしまいます。（下記図面参照）
それでは、今回の建築基準法の改正は、旅館業の許可を取得する上でどの程度緩和されたのでしょうか。
旅館業の許可を取得する上でどの程度緩和されたのか？
旅館業の許可を取得する上で耐火建築物の要求はどの程度緩和されたのか？
今回の建築基準法の改正で３階建て２００ｍ２以下は耐火要求がされなくなりました。これは旅館業の許可を取得する上で非常に大きな緩和といえます。今まで必要だった柱や梁の耐火措置がいらなくなたったので、改修工事費用に対するインパクトは絶大です。これから木造３階建の一戸建てがホテルとなる建物が増えることが予想されます。もう一つの大きな障害になっていた竪穴区画は法改正によって、どのように緩和されたか引き続きみていきましょう。
旅館業の許可を取得する上で竪穴区画はどの程度緩和されたのか？
竪穴区画の緩和は居室と階段室を区画する、壁と扉の耐火要求こそなくなりましたが、緩和前と同じように間仕切り壁、戸が必要となります。間仕切り壁や戸の性能は、特定の耐火性能を要求していませんが、火災時に直ちに火炎が貫通する恐れのあるもの、例えば襖や普通板ガラスのガラス戸、厚さ３ｍｍ程度の合板で作られた壁などは対象外となっています。それではどのようなものが一般的な性能なのかというと、両面に厚さ9.5mm以上のPBを下地としたものや、フラッシュ戸（一般的な扉）などを用いることを想定しています。
注意！？結局、竪穴区画はほとんどの場合、従来の竪穴区画が適用されます。
今回の改正で建築基準法令第112条12項にて簡易間仕切りと扉での区画が認められるようになりましたが、第10項に規定する建築物をのぞくとあります。１０項は旧法律の第１１２条９項(主要構造部が準耐火構造で、地階又は 3 階以上に居室 のある建築物における竪穴区画)、つまり従来の竪穴区画のことを指しています。したがって、準耐火構造以上の建物は引き続き竪穴区画が必要です。事前のアナウンスでは竪穴区画の緩和と認識していたのですが、蓋を開けてみると旧９項の条文は生きていて緩和はなく、旧９項に該当しない建物の竪穴区画の規制でした。
旅館業の許可を取得する上で一番恩恵を受ける建物は？
今回の法改正でもっとも恩恵を受けるのが、階段が独立しているタイプの木造３階建て２００ｍ２以下の建物であることには変わりありません。こちらの建物の場合は、竪穴区画さえしっかり行えば、ほとんどプランに影響なくホテル・旅館に用途変更ができることが想定できます。
ただし注意として引き続き自動火災報知器などの消防設備や、消防の検査は必要です。
また、用途変更の確認申請が必要なくなったことで確認検査機関や建築指導課などの審査期間や審査費用が必要なくなり、時間とコストの削減ができます。こちらも当たり前の話なのですが、審査が必要ないからといって建築基準法を満たさなくても良いわけではありませんので、増築や増床、安易な納戸の居室利用などには注意が必要です。宿泊施設は宿泊者の命や安全を守らなければいけませんので、建築基準法は必ず守るようにしましょう。
旅館業の許可申請にも検査済証が必要な場合がある！？
例えば墨田区など自治体によっては、旅館業の許可申請時には、たとえ用途変更の確認申請が必要がない場合であっても、検査済証の添付が求められる場合があります。
検査済証がない場合は建物が建設当時、適切に建てられていたことを証明する必要があります。また事業ローンを借りる場合は検査済証またはそれに変わる既存不適格を証明する書類が必要になることがあります。私たちは確認検査機関を利用した国交省の定めたガイドラインを利用する法適合調査を行うことによって既存不適格の証明をしておりますので、検査済証がなくてお困りの方は一度ご相談ください。
用途変更の確認申請が実は必要だった！？
建物を新築した場合、必要な手続きとして、一般の人たちにも確認申請の手続きが必要という事は知られていると思いますが、実はテナントで入居した場合でも用途変更の確認申請の手続きが必要になるときがあります。
例えば、下記のような条件の場合
１、建物全体を用途変更（コンバージョン）して共同住宅からホテルに変更したい。
２、床面積2００ｍ２を超える事務所物件を飲食店にしたい。
３、床面積2００ｍ２以下の事務所物件を飲食店にしたい。
１、２の条件の場合は用途変更の確認申請が必要になります。
３の条件も場合によっては確認申請が必要になってきます。
2００ｍ２以下という数値の言葉だけが一人歩きしているため
３の条件の場合でも状況によっては確認申請が必要なことを理解していない
不動産会社や建築の専門家もいるため注意が必要です。
では具体的に用途変更の確認申請とは、どんなものか見ていきましょう。
「用途変更をしたいが、何から始めていいかわからない」という方のために、これまで最適建築コンサルティングが書いてきた用途変更に関する記事の内容を要約して解説しているまとめ記事がありますので、この機会に振り返っていただけると内容がより理解しやすいかと思います。
確認申請が必要な用途変更を理解して確認済証を取得しよう
用途変更の確認申請手続きが必要となる規模
建物の用途を変更して特殊建築物にする場合
・規模が200㎡以内の変更
・類似用途への変更
平成３1年６月２6日に施行された「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により、建築基準法第６条第１項第一号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。
上記の２つの場合を除き、用途変更確認申請の手続きが必要になります。
類似用途への変更は後述します。
ここで勘違いをしてしまうのが規模が2００ｍ２以内の用途変更です。
簡単な事例を交えて説明します。
３階建てのビル（各階床面積：1９０ｍ２、ビル延べ床面積：5７０ｍ２）、建設当時の各階の用途が事務所の場合
２階をテナント入居者の関係で事務所から飲食店に用途を変更した場合は確認申請は必要ありません。
→1９０ｍ２の変更のため確認申請は必要ありません。
１階もテナント入居者の関係で事務所から飲食店に用途を変更した場合は確認申請が必要になります。
→１階のテナントの面積は1９０ｍ２ですが、２階も用途変更をしているため合算で38０ｍ２となり
確認申請が必要となります。
ここで注意したい事が２点あります。
一つは最初の用途変更床面積は200ｍ２以下のため確認申請の手続は必要ありませんが、建築基準法には準拠する必要があるという事です。
もう一つは建築基準法での確認申請の用途変更手続は用途変更の合算で考えるため、仮に階でまたがったとしても
用途変更の手続が必要になってくるという事です。
以上のことから、建物の管理者は入居するテナントの状況を把握しておく必要があります。
本来なら建物管理を任されている、不動産管理会社が手続きを理解する必要がありますが
現状は用途変更の手続きに関しては、入居するテナント業者のモラル任せとなっている事が多いように感じています。
防災の観点からも特殊建築物の種類によっては必要な建築設備も変わってきます。
健全な管理と建物の価値を維持するためにも、オーナー側もそのような手続があることを理解する必要性を感じています。
用途変更の確認申請手続きが必要となる用途
用途変更確認申請とは、建物を特殊建築物の用途に変更する場合に必要な確認申請手続きです。
特殊建築物というと何か特殊な用途を浮かべてしまうと思いますが、建築基準法の法別表第一で規定されている用途です。それでは法別表第一を確認していきましょう。
用途変更確認申請が必要となる用途（法別表第一）
(一)劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場その他これらに類するもの
(二)病院、診療所(※)、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎、児童福祉施設等
(三)学校、体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツ練習場
(四)百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場 公衆浴場、待合、料理店、飲食店、物品販売業を営む店舗
(五)倉庫
(六)自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ、テレビスタジオ
類似用途の例外
ただし、例外として建物の用途が類似用途に該当する場合は用途変更の確認申請をする必要はありません。
類似用途も建築基準法で規定されていますので、確認していきましょう。
一 劇場、映画館、演芸場
二 公会堂、集会場
三 診療所(※) 、児童福祉施設等
四 ホテル、旅館
五 下宿、寄宿舎
六 博物館、美術館、図書館
七 体育館、ボーリング場、スケート場、水泳場、スキー場、ゴルフ練習場、バッティング練習場
八 百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗
九 キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー
十 待合、料理店
十一 映画スタジオ、テレビスタジオ
※第1種低層住専地域内に三、六号に列記するもの、１・２種中高層住専地域内に七号に列記す るものがある場合は、上記例外はないので注意が必要です。
例えば下記のような用途変更が2００ｍ２以上の規模であったとします。
例１ ホテル→旅館
例２ 体育館→スケート場
例３ 飲食店→事務所
例４ 飲食店→物販店舗
例１, ２は類似用途のため、用途変更の手続きは必要ありません。
例３ 事務所は特殊建築物ではないため、用途変更の手続きは必要ありません。
例４ 同じ店舗でも、例えば「飲食店：カフェ」から「物販店：雑貨屋」の用途変更は類似用途に該当しないため
用途変更の手続きが必要になってきます。店舗のサービスの種類によって、建築基準法で用途が変わってくるため注意が必要です。
用途変更の確認申請が必要かどうかの判断の難しさについて
用途変更について、様々な事例や関係法令をみていただきながら説明させていただきましたが、ご理解をいただけたでしょうか。建築の専門家ではない人にとっては用途変更の確認申請が必要かどうかの判断は、建築法規の専門性が必要になってくるため非常に難しいことが多いです。また普段から建築法規に触れている設計事務所以外では、なかなか判断することができなかったり、おざなりになっている事が現状です。
ご相談いただいた中には、知らないうちに建物が違反建築になってしまっていたという事例もありますので、不安な方は一度ご相談いただければと思います。
＞＞「オーナーが知らないうちに違反建築になっていることがあります」
また、実際に用途変更をご希望の方で確認申請が必要だとわかったら、その手続きの流れについて理解しておくとスムーズかと思います。用途変更は書類上の手続きだけではなく、必要に応じて工事を行なったり、調査などに費用がかかることもあります。用途変更を検討されている方は、用途変更についてしっかりと理解しておくことが重要です。
＞＞用途変更の確認申請を理解しよう３＜手続きの流れ、必要書類＞」
200m2未満の用途変更を正しく理解していますか。
平成３０年６月２７日に公布された「建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）」により、建築基準法第６条第１項第一号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。
既存建物の用途変更のご相談を受けた際に、よく調べられている方ですと「200m2未満だから、確認申請は必要ないですよね。」と確認されることがあります。
確かに、現行の建築基準法では、200m2未満の用途変更に確認申請は必要ありません。 しかし、「確認申請の必要がない」というだけであって、「現行の建築基準法を満たさなくていい」ということではありません。
誤った認識のまま用途変更を進めてしまうと、あとで費用や時間がかかることにもつながる可能性があるので注意が必要です。 そこで、今回の記事では200m2未満の場合の用途変更について解説していきたいと思います。
また、この機会に用途変更に関することを簡単に振り返っておくと内容が理解しやすいかと思います。
200m2未満の用途変更を理解しよう①：用途変更確認申請について理解しましょう。
用途変更確認申請が必要な規模と用途 まずは、用途変更確認申請が必要になる規模と用途について解説して行きます。
簡単に説明すると、用途変更確認申請が必要な規模は次の通りです。
・用途を特殊建築物に変更する場合
・用途変更する面積が200m2を超える場合
上記に該当する場合、用途変更確認申請が必要になります。
特に200m2未満の用途変更を検討されている方がよく直面する問題があるので、次項で確認していきましょう。
200m2未満の用途変更を理解しよう②：２つの注意点
200m2未満の用途変更の注意点（１）：用途変更は合算の面積で手続きされる！？
用途変更を行う際の注意点の1つ目は、「建物内での用途変更の合算の面積で用途変更手続きが行われる」ということです。
わかりやすく例を挙げて説明します。
例えば、ワンフロアー190m2の3階建のビルがあったとします。
その１階を飲食店に用途変更した場合ですと、190m2の用途変更になるので、確認申請は不要です。しかし、この２階を新たに飲食店に用途変更をする場合はビルに対して、飲食店が380m2となるので、確認申請が必要になります。
特にテナント（借主）側は自身が飲食店として用途変更を行う面積は190m2という認識でいることが多いため、後になって用途変更の確認申請が必要だということがわかり、時間や費用が余分にかかってしまうというケースが少なくありません。
不動産会社やオーナーなどがテナント状況などをしっかり管理されている場合は問題ないのですが、管理がおざなりになってしまっているケースも少なくないのが現状です。
200m2未満の用途変更の注意点（２）：確認申請が不要でも、建築に係る法規に適合していなければならない
用途変更を行う際の注意点の２つ目は、「確認申請が不要だったとしても、建築に係る法規に適合している必要がある」ということです。
法律を遵守することは一般的な話しではあるのですが、どのような経緯か、「確認申請が不要だと、建築に係る法規を守らなくて良い」という認識をされている方が稀にいらっしゃいます。
用途変更を行う場合は、確認申請が不要だったとしても建築基準法や消防法などの法律に適合していなくてはなりません。 また、用途変更は書類上の手続きだけで完結するという認識をされている方も多いですが、例えば用途を事務所から店舗にする場合などは、店舗として運営するためのルールや基準を満たさなければなりません。
必要に応じて工事などを行う場合は、費用や時間が多くかかることもありますので予め理解しておきましょう。
用途変更を進める前にまず確認したいこと
「200m2未満の用途変更だから大丈夫だろう」と思っていても、確認申請が不要なだけであって、その他必要な手続きなどがないとは限りません。 用途変更を行う際には200m2未満だったとしても、確認申請が必要な規模や用途、手続きの流れなどについて、確認しておくことが重要です。
また、用途変更を行う際に、関わってくる法令や必要な書類などが揃っているかなども予め確認しておきましょう。特に確認済証や検査済証がない場合などは、別途必要な手続きを踏まなくてはならない場合があり、費用や時間がかかってしまうことがあるので注意が必要です。
用途変更を依頼するなら最適建築コンサルティング
私たちは、一級建築士事務所としての法規の知識や技術力、行政と正確に折衝を行う交渉力を活かしてお客様の用途変更をサポートさせていただいております。
200m2未満の用途変更でも、既存建物の状況や変更したい用途によって必要なことが異なります。
既存建物の用途変更にあたって何が必要かわからないという方はお気軽にご相談ください。
ショールームづくりには、デザイン、設計が重要！？
営業活動との連動を行うショールーム。企業がショールームをつくる際に、目的として設定する内容は主に次の６つが挙げられます。
１、特定のエリアの営業強化
２、新規顧客の獲得
３、既存顧客へさらに良質なサービスを提供する
４、リテールサポートやユーザーサポートを行う
５、企業理念などを中心とした、企業そのものを発信する拠点
６、社会からの評価を受ける拠点
ショールームづくりにおける、これら６つの目的を十分に達成するためには、デザインや設計のノウハウが非常に重要になります。
例えば、特定のエリアの営業強化を達成しようとするとき、これまでの経験や業績から、営業エリアの設定は比較的スムーズに行うことができるかもしれませんが、実際のショールームづくりの予算に対して、中古物件を買うべきなのか、新築で建てるべきなのかなどといった費用の指標だったり、購入予定の土地や建物にかかる法規制などから事業への適合性を判断したりといったことは、設計の専門分野に精通していなければわかりませんし、企業を発信したり、さらなるサービスをユーザーに届ける際に、より効果的にユーザーに届けることができるのは、やはりデザインのプロでなくてはなかなか難しいのが現実です。
特にショールームは、「体感」、「体験」、「実験」、「納得」、「シミュレーション」という５つの要素が求められます。要求する情報のレベルがより高度になっている現代の日本において、ショールームを今までのような単純な展示施設としてつくるだけでは、なかなか顧客に振り向いてもらえません。デザインや設計のノウハウを用いて、より訴求力のあるショールーム空間をつくっていくことが、成功の鍵を握っているのです。 「どのようなモノ」を「どのような空間」で「どうやって」、「誰」に届けるのか。ショールームづくりでは、この問いに対する解答の精度をデザインや設計で高めていくことで、より大きな効果を得ることにつながります。
ショールームづくりにおけるデザイン、設計の効果。
実際の商品に触れ、使い心地などを体感できるショールーム。 エンドユーザーに商品を知ってもらったり、エンドユーザーのリアルなニーズを確認することができたりと、ショールームは顧客との接点をつくる上で、非常に有効です。
ショールームづくりにおいては、企業が提供する商品やサービスといった「モノ」とユーザー（「ヒト」）、あるいは、企業とユーザー（「ヒト」）の接点をデザインや設計によって、豊かな体験にすることで、企業とその商品やサービスを正確にユーザーへと届け、より大きな反響を得ることができます。
弊社がショールームをデザイン、設計し、リフォーム会社のブランディングを行なった、福島県白河市の「あっとリフォーム」では、対象エリア、業界動向、競合他社分析などのビジネスリサーチやショールームのCI、ポジショニング策定から、リーフレット、ウェブサイトなどのVIデザイン、ショールームの設計からイベントの企画までをワンストップで行いました。
その甲斐あってか、人口約６万人という小さなエリアにも関わらず、次のような結果を得ることができました。
・２日間のショールームオープンイベントで延べ500人以上を動員
・折込チラシ配布６万枚に対して反響率が1/190組（※エリア内の折込チラシ反響率平均の約１０倍）
・リフォームの相談・問い合わせ数の増加 ・従業員数の増加
また、上述の内容に加え、地域住民から「ワークショップの活動の場として利用したい」という声があがり、企業のCSRの一環として地域住民の文化活動の支援などを行うことになったり、最近ではドイツやイタリアなどの海外のデザイン賞も受賞したりとビジネス以外の部分においても飛躍を続けています。
このように、デザインや設計を正しく用いることはショールームをつくる上で、成功を大きく左右するほどの効果をもたらします。
ショールームのデザイン、設計を依頼するなら？
ショールームは、体験することを基本に作られます。そのため、ショールームづくりの際には、体験する場所づくりを生業としている、設計事務所、インテリア設計事務所などが依頼先としてよく挙げられます。しかし、ショールームのようなデザイン性と事業性の両方が高く求められる建築づくりにおいては、これら二つの業者でもそれぞれ対応が難しい点が出てくる場合があります。ショールームのデザイン、設計をご希望の方は、それぞれの場合の懸念点を理解しておくことが必要です。
設計事務所に依頼する場合の懸念点
設計事務所では、建築設計における専門性、デザイン性は担保できても、その精度を高い水準で保つために、スケジュールが長くなりがちです。そのため、事業のスケジュールに対してデザイン期間、工事期間を少し長く見積もる必要があります。また、デザインのクオリティを上げるために、様々な提案を行う設計事務所では、コスト管理が難しくなってしまう設計事務所もあります。そのため、事業性が損なわれてしまう恐れがあります。
インテリア設計事務所に依頼する場合の懸念点
インテリア設計事務所は企業や個人事業者からの受注が多いため、スケジュール管理やコスト管理などの事業性を比較的担保してくれるようにデザインを進めることができます。一方で、インテリア設計事務所は建築士資格を有していない場合が多く、防火、避難、許認可や建物本体に関わることには対応できません。また、既存建物を利用する場合でも、法的な手続きを行う必要が出てくるような大規模の修繕・模様替え、増築、１００㎡以上の大きさの用途変更などは原則的に行うことができません。特に法的な問題は事業がストップしてしまうほどにクリティカルな事態に発展してしまう可能性があります。
このような事業性とデザイン性の両立が困難な状況を踏まえて、私たちは、建築設計事務所としての技術力、建築法規の知識とデザインのプロとしての市場分析、ブランディング能力を活かして、お客様の建築づくりを徹底的にサポートするため、調査・企画・設計・デザインをワンストップで行うサービスを行なっております。 また、弊社が担当したショールームは海外のデザイン賞を受賞した実績があり、顧客とのコミュニケーションを行う場所として、より高度なデザイン、設計のご提案が可能です。
弊社でショールームづくりをご希望の方は最下部の「ご相談フォームへ」ボタンよりご相談ください。