2019.02.11

保育園に用途変更したい、例えばオフィスビル→保育園の場合

保育園(保育所)に用途変更は社会的な問題だ

近年の共働き世帯の増加に伴い、社会的に待機児童が問題になっているのは皆様もご存知だと思います。それと関連して同じように保育園の開設までのハードルも非常に高いです。

保育園の数が少ないことが社会問題になっているにも関わらず、なぜ保育園開設のハードルが高いのか?
原因は大きく分けて2つあります。

①建物の問題(検査済証がない)

②法律の問題

それぞれについて考えて行きたいと思います。

保育園(保育所)への用途変更のハードルが高い

保育園への法律の問題で一番問題になってくるのが保育園への用途変更が難しいことです。

保育園を新しい土地に建物を作る新築であれば、法律的な問題は難しくありません。

しかし、都会では新築をするにも保育園を建てる土地がなかなか見つからない問題もあります。また開所までのスピードや費用のことを考えると既存建物の有効活用である用途変更が有効です。しかし、実際は用途変更が難しくてなかなかプロジェクトが進まないことが多いです。その一番のハードルになっていることが建物の検査済証がないことです。現状では保育園に用途変更する用途の面積が200m2を超える場合は用途変更の確認申請が必要になってきます。保育所を開設することをお考えの方は200m2を超える規模の建物も少なくないです。そうなってくると用途変更をするためには建物の検査済証が必要になってくるのですが、ビルのオーナーが紛失してしまった、完了検査を受けていないというような事があります。

国交相の調査によるとH10年の時点で60%の建物が完了検査を受けていないため、20年前の建物の6割が検査済証がない可能性があるので注意が必要です。

それでは検査済証がない建物はどうすれば良いのか?というと、ガイドラインを利用した用途変更の確認申請をすることになります。一棟丸ごとの用途変更ならともかく、一室だけの用途変更は想像以上に費用的にも期間的にも負担がかかります。費用負担も含めてオーナーとの折衝が非常に大事になってきます。

法律の問題(建築基準法、消防、条例)

保育所に用途変更すると保育所は2方向避難が義務付けられています。そうなってくると階段が二つ必要だったり避難が安全にできるかが必要になってきます。特に元の用途がオフィスビルなど特殊建築物に該当しない中低層の建物の場合は、階段が一つしかなかったり、避難が2方向にできなかったり、消防設備が保育所のスペックには不十分であったりするため、コストアップやそもそも開設するのが難しい状況も多いです。

臨機応変に対応してくれるオーナーの場合は賃料や工事費の交渉に応じてくれますが、そのようなオーナーばかりではありませんので、物件を探す上では通常の工事プラスアルファを考えなければいけません。
また東京、横浜、名古屋などの大都市ではバリアフリー条例というものがあり、廊下幅や玄関などの手すり等について
適合させなければいけません。条例に関しては既存不適格が使えため、基本的には用途変更でも実施しなければいけません。

保育園(保育所)を開設するために

東京のオフィスビルでは、保育所を開設するための条件に合う建物を探すことが非常に苦労します。せっかく賃料、場所等の条件がよくても、オーナーにいろいろと問い合わせると法的問題があったり、折衝がうまくいかなかったりの繰り返しで時間がかかってしまうことが多いため粘り強く物件を探していくことが必要です。また保育所は補助金等を受けたり、用途の特徴から4月に開設することが多いのでスケジュール管理が非常に大事になってきますので、バリアフリー条例で時間がかかったり、用途変更による思わぬ工事で工期が遅れてしまったりということも保育所を開設する上では致命傷になってしまいます。

そのような懸念点を少しでもなくすためにも私たちは物件調査の段階からもご協力をしております。また検査済証がない、用途変更が必要だ、そのような場合も迅速に対応しますので、物件をお探しの場合はお気軽にご相談ください。

土地の有効活用なら最適建築ブランディング

土地をお持ちのオーナーの方、建物有効活用をお考えの方、私たちは建物の用途変更、検査済証の再取得だけではなく、設計提案や事業企画、建物のトータルプロデュースもできるのが特徴の設計事務所です。

近年の保育園不足による待機児童問題を受けて、私たちは保育園の運営会社等の紹介も積極的にしておりますので、オーナー事業としてお考えの方も社会的意義があることですので、是非、ご一考いただければと思います。

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