2018.11.30

検査済証がない住宅の増築にかかる費用とは!? 既存の住宅を適法化して増築する場合と解体して新築する場合ではどちらがいいのか。

検査済証がない住宅の増築にかかる費用は!? 

検査済証がない住宅の増築を行う場合に、適法化して増築するべきなのか、思い切って建て替えるべきなのか、なかなか判断するのは難しいことだと思います。
今回はこのような状況に直面している方のために、検査済証がない住宅を適法化して増築する場合と、解体して新築する建て替えを行う場合のそれぞれの場合について、メリットやデメリットと費用の違いなどについて例を踏まえながら解説していきたいと思います。

【適法化して増築?建て替え?】:それぞれのメリットとデメリットについて

建替えの場合について

建て替えは既存の構造体を活かして間取りを変更するリノベーションや壁紙や住宅設備などを新しくするリフォームとは異なり、既存建物の構造から基礎まで全て解体撤去し、同じ敷地に再び新築することを意味します。コストがかかる分既存の住宅が抱えていた間取りの不満を一気に解消することができます。既存の住宅に対して建て替えを行う場合、次のようなメリットとデメリットがあげられるかと思います。

建て替えを行う場合のメリット
・既存の住宅が抱える間取りや設備などの不満が解消できる。
・既存建物がある場合に比べ地盤改良が行いやすい。
・ローンが組みやすい。

建て替えを行う場合のデメリット
・解体と新築を行うため費用が高くなる。
・工期が長い。
・各種税金(不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など)がかかる。
・法律によって建て替えができない場合がある。

 

適法化して増築する場合について

検査済証がない建物の場合は原則的に確認申請が必要な用途変更、増築などは行うことができませんが、国土交通省が2014年に設けた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に基づいて、調査、報告を行うことで確認申請を行うことが可能な場合があります。

>>「検査済証がなくてお困りのかた」

さて、次は検査済証がない住宅の適法化から増築までを行う場合のメリットとデメリットについて説明します。

適法化して増築を行う場合のメリット
・既存の住宅に対する適法化ができる。
・コストが安く済む。
・工期が新築に比べ短い、住みながら工事ができることが多い。
・解体費用がかからない。
・予算や敷地の状況などに合わせて工事を段階的に進めることができる。

適法化して増築を行う場合のデメリット

・既存の住宅の工事管理状況などによって適法化を行うための調査や行政との協議に時間がかかる場合がある。
・既存建物に違反箇所がある場合は適法化の工事を行う必要があるため、増築工事以外の費用がかかる。
・調査から増築部分の工事までを行うため場合によっては期間が長くなることがある。
・間取りの自由度は建て替えに比べると低い。

【適法化して増築?建て替え?】:それぞれの場合にかかる費用について

この項目では、それぞれの費用の違いについて例をあげながら解説していきます。
今回は一般的によくある、木造2階建4号建築物で既存の住宅の延べ床面積が100㎡程度の規模の建物を、建て替えと増築でそれぞれ150㎡の建物とする場合を想定して、費用を比較していきたいと思います。

【建て替えを行う場合の費用(木造2階建て4号建築物の戸建住宅:既存解体100㎡、新築150㎡)】
・解体費用 約150万円
※既存建物の坪数を30坪、解体の坪単価5万円として算出
・新築費用 約2,700万円
※新築建物の坪数を45坪、新築の坪単価60万円で算出
合計 2,850万円
<※注意>こちらの金額はあくまで参考です。仕様によっては価格が高くなる場合があることを予めご理解ください。
また、地盤調査の結果、地盤が悪い場合は地盤改良が必要な場合があります。

【適法化して増築を行う場合の費用(木造2階建て4号建築物の戸建住宅:既存100㎡程度、増築部分50㎡程度)】

図書状況:確認検査済証有り、申請図面無し
違反状況:延焼ライン内の開口部、防火戸になっていない
工事監理写真無し

・図面復元 60万
※意匠、構造、壁量計算を想定
・コンクリート調査 25万
※コア抜き工事、採取コアによる圧縮強度試験、中性化試験を含む場合を想定
・サーモグラフィなどによる筋交い確認 15万
・確認検査機関申請費用 60万
・遵法化設計 40万
計200万
・既存建物の遵法化工事費用 200万円
・既存リノベーションの工事費用 900万円
・増築の工事費用 900万円

既存リノベーション部分を30坪、増築工事の坪単価を30万円として算出。
増築部分を15坪、増築工事の坪単価を60万円として算出。
計2,000万円
合計2,200万円
※こちらもあくまで参考です。行政の方針やその他の条件によっては費用が高くなる場合があることを予めご理解ください。
また、増築に関しても地盤調査の結果、地盤が悪い場合は地盤改良が必要な場合があります。

検査済証がない住宅を適法化して増築するなら、最適建築ブランディング!

この記事では、検査済証がない住宅を適法化して増築する場合と建て替えの場合のそれぞれの特徴や費用の違いについて書いてきました。特に今回は150㎡程度の建物を仮定し、例のように費用を比較してみましたが、最終的には同じ規模の建物でも金額がかなり違うということを理解頂けたかと思います。
特に検査済証がない住宅に対して、確認申請が必要な用途変更や増築を行う場合には、専門性の高い調査や、行政や検査機関との協議などを行なう必要があり、諦めてしまう方も多いですが、私たち最適建築ブランディングなら、お客様の検査済証がない建物を最適化し、確認申請が必要な増築や用途変更ができる状態にすることが可能です。
検査済証がない住宅の増築、用途変更をご希望の方は最下部の「ご相談フォームへ」ボタンからお気軽にご相談ください。

また、検査済証がなくて用途変更確認申請や増築確認申請をご検討されている方は、それぞれのケースに沿った内容を整理し理解しておくことでその後対応が円滑になります。

>>「用途変更の確認申請を理解しよう1<規模と用途>」

>>「住宅の増築における確認申請や費用などについて」

そのほかにも、最適建築ブランディングでは、検査済証、確認済証に代わる書類の再発行サービスも行なっております。サービス内容:
・建築法規の無料相談
・台帳記載証明書の取得
・計画概要書の取得
こんな方におすすめ
・そろそろ増築の準備をしたい
・建物の用途変更を考えている
・お手軽に建物の相談をしたい

>>「検査済証、確認済証の再発行サービスはじめました(代替書類)」

ご相談は無料です。お気軽にご連絡ください。

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