2019.04.15

用途変更条件が緩和!200m2未満になる事と合わせて理解しておきたいこと。

用途変更が200m2未満の場合は確認申請が不要になりました。

以前、当サイトでもお知らせしましたが、平成30年6月27日に公布された「建築基準法の一部を改正する法律(平成30年法律第67号)」により、平成31年6月26日から建築基準法第6条第1項第1号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。

さて、前述の通り、建築基準法第6条第1項第1号建築物の面積要件が100m2超から200m2超に変わりました。

これに合わせて、用途変更を行う上で理解しておくべき改正後の内容があります。特に今回の改正では住宅用途から非住宅用途への有効活用を促進する狙いが見受けられますので、用途変更を伴う事業を検討されている方はしっかりと理解しておきましょう。

用途変更が200m2未満になることと合わせて理解しておきたい、改正後の建築基準法の内容。

今回の建築基準法の改正後の内容の中では、大きく分けて3つの方針があるので以下の内容を抑えていきましょう。

<戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化>

・戸建住宅等(延べ面積200㎡未満かつ階数3以下)を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難 できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする。

・用途変更に伴って建築確認が必要となる規模を見直し(不要の規模上限を100㎡から200㎡に見直し)。

<大規模な建築物等に係る制限の合理化>

・既存不適格建築物を用途変更する場合に、段階的・計画的に現行基準に適合させていくことを 可能とする仕組みを導入。

・新たに整備される仮設建築物と同様、既存建築物を一時的に特定の用途とする場合も制限を緩和。

<木造建築物等に係る制限の合理化>

・耐火構造等とすべき木造建築物の対象を見直し(高さ13m・軒高9m超→高さ16m超・階数4以上) 。

今回の改正で一番注目されているのは、用途変更の面積要件が200m2超となることです。これによって今まで確認申請が必要だった建物がよりスムーズに用途変更を行うことができるようになります。

それ以外にも、空家の有効活用や、福祉施設・宿泊施設など木造住宅から用途変更することで弊害が出てくる建物用途への制限の緩和や、大きな建物を一棟用途変更するときに該当してきそうな、既存不適格部分の段階的な用途変更も掲げあります。
またその他にも耐火構造とするべき木造建築物の見直しなど、用途変更以外にも木造の利用の促進や建蔽率の見直しなど注目すべき法改正があります。
以降の項目では、200m2未満の面積要件以外に今回の法改正で緩和される用途変更に関わる内容を解説していきます。

用途変更が200m2未満と合わせて理解しておきたいこと!耐火構造や耐火建築物に関する規定について

耐火構造等とすべき木造建築物の対象が見直される!?

用途変更の面積要件が200m2に引き上げられることと合わせて、耐火構造等とすべき木造建築物の対象が見直されています。見直された内容についてみていきましょう。

戸建住宅等(延べ面積200㎡未満かつ階数3以下)を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難 できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする。

今までは、住宅や事務所などを簡易宿泊所や老人ホームなどの特殊建築物に用途変更する際に、主要構造部を耐火構造にする必要があったため、建て替えに近い費用がかかったり、工期が長くなったりと、なかなか用途変更がスムーズに進められないという課題がありました。

しかし、今回の改正に伴い、住宅や事務所などから特殊建築物への用途変更が容易になり既存建物の利用促進がさらに進むことが期待できます。

特にこれから、空き家となっている住宅や事務所などを簡易宿泊所や老人ホームなどの特殊建築物の用途へ用途変更を考えている方にとっては、事業性の面においても可能性が広がることにつながると思います。
しかし、耐火構造や耐火建築物に関する規定が変わっても避難上の安全措置等は必要になってきますので、注意してください。
次の項目で注意すべき点を理解しておきましょう。

耐火構造や耐火建築物に関する規定が見直されることに伴い注意すべき点

前述の通り、用途変更の面積要件を200m2に引き上げることと合わせて、耐火構造や耐火建築物に関する規定が変わっても避難上の安全措置等は必要です。

「耐火構造にしないから、消防への届け出なども必要ない」などの間違いがないように注意しておきましょう。

建築基準法の改正後に用途変更の確認申請が不要になる場合でも、指定防火対象物等の場合、確認申請が不要な防火対象物の用途変更や修繕、模様替え、建築に係る工事等を行う際には工事等を始める7日前までに、その内容を防火対象物を管轄する消防署に届出る必要があります。

用途変更を行う際に、建築基準法上の手続きを気にされる方はいますが、消防やその他必要な手続きに関しては気にされていなかったり、知らなかったりする方が稀にいらっしゃいます。

消防やその他手続きに関する内容は、用途変更をスムーズに進めるためにも理解しておくべき内容です。建築基準法以外に確認していなかった内容がないかなどこの機会に再度確認しておきましょう。

>>「用途変更の確認申請を理解しよう2(手続きの流れ、必要書類)」

>>「関連記事:用途変更における消防への届け出について」

以上のように、今回の建築基準法の改正で用途変更を行う際に確認申請手続きが不要な場合に該当するなどして、用途変更のハードルが下がることが予想されますが、今一度、用途変更についてしっかりと理解しておきましょう。

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