2019.09.30

検査済証のない建物の法適合調査をする前の事前調査をおこなっています

検査済証がない建物を用途変更、増築、改築をするためには法適合調査が有効です。ただ法適合調査をするには費用が100万年単位で必要になります。せっかく法適合調査をお願いしても、もしかしたら不適合になってしまうのではないか?もしくは是正するのにとても高い金額がかかってしまうのではないか?そのようなことを心配をされる方がいっぱいいらっしゃるかと思います。そのような方のために私たちは法適合調査の前段階として事前調査をおこなっています。というのも致命的な違反のほとんどが、現場をみてチェックすることで判明するからです。そのため私たちは10万円(税抜)+交通費で法適合調査前の事前調査をおこなっています。

検査済証のない建物の法適合調査の事前調査について

実際の調査は机上調査と現場での単体規定・集団規定のチェックが主となっております。机上調査や単体規定、集団規定と聞いても建築関係ではないかたは聞き馴染みがないかと思いますので少し机上調査と単体規定、集団規定について説明します。

机上調査のチェックポイントとは(検査済証のない建物の場合)

机上調査で私たちが行うことは建物がどのような建築関連法規の諸条件で建てられたかのをリサーチする事と、建てられた建物がどのような法的根拠で建てられたのかを図面をみて検証します。

もう少し具体的にお話をすると、建物の図面や住所から用途地域等を調べ建物の容積率や建蔽率であったり高さ制限やその他条例の関連法規を調べます。そして図面から例えば延べ床面積、建築面積の算定根拠や高さ制限などの算定根拠を調べます。

机上調査をすることによって建物がどのような法的根拠で建てられたかがわかりますので、調査をする上では非常に大事な作業となります。 また、その他にも役所に行き台帳記載証明書や建築概要書をお客様の代わりに取得させていただきます。

現場での単体規定、集団規定調査のチェックポイントとは(検査済証のない建物の場合)

建築基準法では大きく分けて単体規定、集団規定というものがあります。
単体規定とはその建物用途や規模など、建物の条件によって、建物にかかってくる規定です。具体的には構造強度、採光・換気・排煙、防火・避難規定などがあります。単体規定に違反しても費用はかかりますが直せない違反ではないことが多いです。

集団規定は建物と都市との関係についての規定です。具体的には建蔽率、容積率、高さ制限や、敷地と道路の関係があげられます。集団規定に違反していると、建物を減築したり撤去しなければいけない場合も出てくるので、私たちは現場調査をする上でも大事にしています。

それでは実際、何をチェックしているのか(検査済証のない建物の場合)

・建築物の用途規制(用途規制)
・建築物の高さ制限(絶対高さ制限、斜線制限、日影規制)
・建築物の大きさの制限(容積率、建ぺい率など)
・敷地と道路の関係に関する規定(接道義務、2項道路の後退など)

以上の適合性を重点的にチェックします。
単体規定もチェックしますがケースバイケースで対応しています。例えば集合住宅や現在テナントが入っていて中が見れない場合は、図面や聞き取り等で対応をしています。

検査済証のない建物の法適合調査の事前調査についてのまとめ

法適合調査についてもそうですが事前調査の段階で重要になってくるのは、お客様がどのように建物を利用したいかです。住宅を増築したいのか、既存の建物を用途変更したいのか、建物の売買のためなのかによっても、調べるべき項目は変わってきます。また建物の年代によって関連法規も変わってくるので建築法規の幅広い法規の知識が必要になってきます。その当時では合法でも現在の法律では違反になっていたり(既存不適格といいます)
>>「違反建築物と既存不適格建築物の違いについて」
建物の活用方法によって、抵触してくる建築法規も変わってきます。例えば用途変更においては現在の最新法規の既存不適格が問題がなくても、増築だと既存不適格が認められず違反になってしまったりすることがあります。

したがって、報告書では、お客様が考えている建物の有効活用が建築基準法の観点から可能かどうか等も含めたアドバイスや、法適合調査に進む上でどれくらいの費用がかかるのかも含めてオーダーメードで報告書を作成しております。なお事前調査では構造等の隠蔽部分の詳細はわかりませんが、ご希望があれば有償ですが赤外線による画像診断等も取り入れておりますので、お気軽にご相談ください。

最後にですが、相談される方の中で役所に私どもが相談したりすると今の住居に住めなくなるのではないか
すぐにテナント業者が出て行かなくてはならないのではないかとご心配される方もいらっしゃいますが、例えば台帳記載証明書を取得したからといって、そのような事にはなりませんので心配はありません。

>>「検査済証がなくてお困りのかた」

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