2018.09.01

最初に読んでいただきたいコラム

建築最適コンサルティングについて

検査済証がないけど、増築や用途変更がしたい、企業や建物をブランディングしたい

私たちは目黒区に設計事務所をかまえている、ドキアーキテクツという一級建築設計事務所です。
手がけてるいる物件は戸建て住宅から、商業ビル、共同住宅まで、さまざまな用途の建物を設計しています。

現在は依頼される建物の規模は中小規模の建物が多く（地上５階建くらいまでで、１,０００ｍ２以下）
頼んでくれる方は８割くらいが法人が多く、ほとんどが中小企業の会社です。

そして近年、依頼される内容が建築設計の枠だけ収まらない変化がおきています。
これらの内容は以下に示しますが現在の日本の社会的背景が関係しています。

・既存物件の建築法規についての調査と再生依頼

・事業企画の幅が新築から中古の建物についての依頼

・企業や建物のブランディング依頼

相談内容は建築設計というよりもコンサルティングやリサーチ的な意味合いが強いです。
これらの内容を考えると、いよいよ建築家の求められている職能も広がってきているなという気持ちと
専門的にこれらの問題を解決する、サービスの必要性を感じました。

そのような思いもあって
建物再生、事業計画、ブランディングの３つの観点において
最適な建築の答えを導けるようなことを、最適建築ブコンサルティングでは注力していきたいとおもっています。

はじめに簡単に分析させていただくと、以下の流れから設計事務所に依頼が増えてきていると考えています。

・建物再生・・・空き家、遊休不動産の有効活用の流れ

・事業計画・・・中古建物の増加、働き方の変化による、建物用途の多様化の流れ

・ブランディング・・・事業継承、地域創生、まちづくりによる建物や企業のリブランディングの流れ

興味があるかたは私たちが考えているコンセプトやプロジェクトの進め方についてもみてください。

既存物件の建築法規についての調査と再生依頼

コンセプトにもかかせていただきましたが、スクラップ&ビルドの時代から
すでにお持ちの建物を有効活用するための設計依頼が増えてきました。

オーナーチェンジ、企業の遊休不動産の利用など理由はさまざまですが
そういったお話しの前の段階で、ひんぱんに問題になってくるのが検査済証が発行されていない問題です。

私たちは、検査済証が発行されていない状況がわかると、その度に図面をたどったり、役所に通ったり、
現況の使用状況を確認したり、建物を計画する前の段階で随分調査時間がかかってしまいます。

そもそも、なぜこんなにも検査済証が発行されていない物件が多いのだろうかと調べてみると
平成１０年の時点で何と６０％もの建物が検査済証が発行されていない状況なことがわかりました。

たかだか２０年ほど前の建物の過半数以上が違反建築物の烙印を押されている状況です。
せっかく世の中が今ある建物を活かそうという風潮があるなかで、今の状態は非常にマイナスです。
これは私たち建築業界の怠慢でもあり負の遺産です。ですから、私たちは違反建築を適法にする
遵法化のための手続きも積極的に取り組んでいます。

検査済証が発行されていない方であきらめているかたもいるかと思いますが、
合法的に用途変更（コンバージョン）できる方法もありますので、
建築法規のプロフェッショナルである私たちに一度ご相談ください。

＞＞「検査済証がなくてお困りの方」

事業企画の依頼が新築から中古建物の用途変更（コンバージョン）ついての依頼

事業企画についても、新規で購入した土地の提案よりも中古で購入した建物の有効活用についての依頼が増えてきました。
新規で土地で買う場合に比べ、比較的利回りがよく、工期も短く早く投資金額を回収できるからかもしれません。

土地からの提案と既存建物の提案では、同じ設計提案でも全く違う内容になってきます。
新築と中古では、当然費用や手続きも変わってきますし、土地を購入する場合に比べ、

既存の建物を購入して、そのままの状態で利用する場合は問題ありませんが
用途変更（コンバージョン）をしたり、何らかの手を入れられる場合は注意が必要です。

あと、あまり知られてはいませんが、例えば同じ築年数の中古の建物であっても
建物の状態によって建物の有効活用の難易度が変わってきます。

中古建物を買うときのポイントも別の記事でまとめていますので、興味があるかたは確認してみてください。

また、私たちは既存建物の有効活用を考える場合は現在の用途を
一番需要があったりオーナーにとって一番適した形に用途変更するような提案も得意ですので
一棟丸ごとの建物の有効活用をお考えの方は是非ご相談ください。

一般的にはこのような用途変更がともなう設計は手続きが複雑になってくるため
積極的に提案を行わない設計事務所、不動産会社、建設会社も多いですが
私たち設計事務所を利用する利点はオーダーメイドの提案ですので、私たちは積極的に提案していきます。
例えば空き家をゲストハウスに例はこちらです。

＞＞「遊休不動産（空き家）を一棟貸しゲストハウスに用途変更」

建築のブランディングについて

企業や建物のブランディングというと、大きな会社や建物にしか関係ないと思っている方がほとんどだと思いますが
私たちは本来は小さい会社にこそブランディングの力が必要なのではないかと思っています。

ブランディングと建築はとても相性が良いと考えています。
例えば商業ビル、集合住宅を建てる。企業の新しい事務所を建てる。
どちらも新しい出発です、そのような時こそブランディングやリブランディングについて一緒に考える契機だと思っています。

建物もビジネスも新しく作ったら終わりではありません。
できあがってからも長い年月をかけて愛情を注いで育てあげていかなければなりません。
建築とブランディングの力が組み合わさった時には、とても強い力が発揮されます。
私たちのブランディング事例もありますので一度、是非ご覧になってください。
よろしくお願いします。

＞＞「空き家をショールーム兼オフィスに用途変更、差別化を図り事業拡大に成功」