2022.07.28

検査済証のない建物でお困りのかた（増築、用途変更、許認可）、再発行よりも再取得！

検査済証がないと、どんな問題が起きるのか？

近年の既存建物の有効活用に対する関心の高まりに伴い、「検査済証がない」という問題に直面するケースが増えてきています。 検査済証がない場合、確認申請が必要な次のような行為を行うことは原則的にできません。

検査済証がない場合に原則的にできないとされている行為

・防火、準防火地域での増築、防火指定外地域の10㎡以上の増築ができない。

・200㎡以上の用途変更ができない。（類似用途を除く）

（※200㎡以内の場合でも旅館業の許可などの許認可が必要な用途の場合は検査済証が必要になる場合があります）

・改築ができない。

・４号建築物以外の大規模の修繕、大規模の模様替えができない

また、検査済証がないことで確認申請とは関わらないところでも、以下のような問題が起こります。

検査済証がないことで起こる弊害

・融資がおりにくいため、売買で値がつきにくい。

・購入時にローンが組めないことがある。

・許認可系（旅館業の許可、保育施設の許可、老人施設の許可等）の認可が降りない。

このように、検査済証がないと既存建物を有効活用することに制限や弊害がおきてしまい、本来ならより自由に建物を有効活用することができるはずなのに、選択肢が狭まってしまいます。

しかし、これらの問題でお困りの方にお伝えしたいことがあります。

検査済証がない場合でも、確認申請が必要な増築や用途変更が行える可能性があります。

そこでこちらの記事では、検査済証がなくてお困りの方に、確認申請が必要な増築や用途変更を行う為の筋道を示すために、検査済証や確認申請に関する基礎知識について、３つのステップで一括解説していきます。

それでは、早速始めていきましょう。

【検査済証がない！解決ステップ−１】：まずは検査済証について正しく理解しよう！（増築、用途変更するために）

そもそも検査済証とは？確認済証とは違う！？

「自分の所有している建物は確認済証を交付されているから大丈夫」

これは半分正解で半分間違いです。

自分の所持している建物が違反建築であるかどうかを理解しているオーナーは実はとても少数です。なぜなら、確認済証と検査済証の違いを理解している人が少ないからです。増築や用途変更の確認申請を進めていく上で、よく出てくるこの検査済証と確認済証という言葉は、行政機関や確認審査機関、設計事務所などとの打ち合わせをスムーズに行うためにも、正しく理解しておく必要があります。

確認済証とは？

確認済証は設計段階、つまり工事着工前に、建築基準法の規定に適合しているかを確認する「建築確認」が完了したことが認められた時に確認審査機関や行政機関によって発行される書類です。

検査済証とは？

検査済証とは、建築基準法で定められた、「建築確認」「中間検査」「完了検査」の３つの全てで合格がして、その建物が建築基準法に適合していることが認められた時に確認検査機関や行政機関によって発行される書類です。

簡単にまとめると、「確認済証」は、建物を工事するために必要な証明書で、「検査済証」は工事が「建築確認」の図面通りに完成したことを示す証明書です。専門分野の方以外は、工事前は確認済証を、工事後は必ず確認審査機関や行政機関による完了検査を受けて検査済証を発行してもらうことを理解しておけば良いかと思います。

この内容と併せて、確認申請についての記事もお読み頂くと、より理解しやすいかと思います。

＞＞「確認申請を理解しよう１＜申請が必要な規模＞」

検査済証が発行されていないまま建物を使用していると、国から罰則を受ける場合があります。次の内容ではそのことについて理解していきましょう。

検査済証がないまま建物を使用していると罰則を受ける場合がある！？

工事が問題なく完了したことを証明する書類が検査済証です。建築基準法では、工事が完了してから４日以内に完了検査申請を行うように定められています。たとえ完了検査申請を行い検査を受けていたとしても、完了検査に合格しないまま建物を使用している状態の建物所有者は違反建築物の所有者となり、建築基準法で定められた罰則を受ける場合もあるので注意が必要です。

検査済証を所持していない方の中には完了検査を受けているけれども、確認済証や検査済証を紛失してしまっている方も多くいます。確認済証や検査済証を一度発行していれば、検査済証にかわる代替証明書を発行することができます。

最適建築コンサルティングでは、確認済証、検査済証が発行されているか不明なお客様に対して、少額で確認済証や検査済証の発行の有無の調査業務も行なっていますので、お気軽にご相談ください。

また、検査済証の有無に関わらず、確認申請が必要な増築や用途変更を行う場合は、「既存不適格」なのか「違反建築」なのかで、計画の進め方や方針が異なります。同じような言葉ですが建築の世界では全く違います。

違反建築物とはその言葉の通り、建築当時から建築基準法に適合していない建物と建築が完成後に違反建築になってしまった建築物の大きく分けて２パターンがあります。既存不適格建築物とは竣工時は完了検査を受けて検査済証を交付されていて適法であった建築物が年月を経て建築基準法等の改正によって、新しい法律に適合しなくなってしまった建築物のことを指します。確認申請が必要な増築や用途変更をご検討されている方は、この二つの違いについてしっかりと理解しておくことで、その後のスムーズな対応にもつながります。

＞＞「違反建築物と既存不適格建築物の違いについて」

【検査済証がない！解決ステップ−２】：検査済証を再取得しよう。（増築、用途変更するために）

検査済証は「再発行」ではなく、「再取得」

「検査済証の再発行を行いたい。」

このようなご相談を頂くことが増えていますが、まずは２つのパターンに分かれます。

１、完了検査に合格して検査済証は交付されているが紛失した場合

２、完了検査に合格していない状況で検査済証が交付されていない状況の場合

１、の場合は検査済証に代わる書類を取得することによって解決できます。最適建築コンサルティングでは

検査済証が発行されいるかどうかがわからない方向けに、再取得の代行サービズを一律１万円（税抜）で行なっています。

＞＞「検査済証、確認済証の再発行サービスはじめました（代替書類）」

問題は２の場合で、結論から言うと検査済証の再発行はできません。

ただし、再取得できる可能性はあります。

国土交通省が２０１４年に設けた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に基づいて、調査、報告を行うことで確認申請を行うことが可能な場合があります。 そのため、検査済証の再発行をご希望の方で、特に確認申請が必要な増築を希望されている方は、このガイドラインの流れに沿って確認申請を行えば、工事完了後に検査済証を取得することができます。用途変更の場合は確認済証のみ取得できます。この内容をまとめると、以下のようになります。

・既存建物に対して検査済証の再発行はできないが、ガイドラインに沿って手続きを踏めば、確認申請を行い確認済証を発行することができる。

・確認申請後、増築の場合は工事が完了して検査に合格すれば新たに検査済証が発行され再取得ができる。用途変更の場合は工事完了届を行政に提出するのみなのであらたに検査済証は発行されませんが、次回以降の用途変更、増築の敷居が下がります。

つまり国が策定したガイドラインに基づいて必要な手続きを踏めば、検査済み証がない場合でも確認申請が必要な増築、用途変更ができるということになります。 次の項目では、ガイドラインの進め方について確認していきましょう。

検査済証がない場合はまずは法適合状況調査を行いましょう。

法適合状況調査について 法適合状況調査とは、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」（平成26年７月２日付け国住指第1137号「『検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン』について」）に定める指定確認審査機関として行う建築基準法適合状況調査のことです。

わかりやすく言うと、検査済証のない建物の図上調査、現地調査を通して、当時の建築基準に適合していたかどうかや、現行の法規に適合していない箇所がどこかなどの調査を行います。

特に「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」では、本人が所有する確認申請書の副本や特定行政庁の台帳等により、確認済証を取得していることが確認できるもので検査済証のない建築物を主な対象としていることを理解しておいてください。

さて、それでは実際に、この法適合調査をどのように進めていくのかを依頼者と調査者のそれぞれのフローで確認しましょう。

※注意：誤解なく、適切に法適合調査のフローを理解するために、事前に図の中における「依頼者」と「調査者」についての以下定義をご確認ください。

依頼者：

この文脈での依頼者とは、お客様から法適合調査を行うための「提出図書のとりまとめ」を頼まれている専門家を指しています。特にこの専門家には確認審査機関や設計事務所などが含まれます。お客様が法適合調査を行うための「提出図書のとりまとめ」を行うことはございませんので、ご安心ください。

調査者：

この文脈での調査者とは、主に特定の行政機関などを指しています。調査者は法適合状況調査の実施を依頼する上記の依頼者から、法適合状況調査の実施の申請を受け、調査を実施し、その報告書の作成を行います。 この依頼者と調査者の法適合状況調査における関係については、施主から設計業務を委託されている、設計事務所が行政機関に完了検査の申請を行い、その検査を実施してもらう流れをイメージすると多少わかりやすいかもしれません。

法適合調査：依頼者のフロー

依頼者フローの図では、確認済証の有無で大きく方針が分かれていますが、これは特に確認申請図書の有無のことを示しています。 上図内の調査に必要な図書については、指定の確認審査機関に問い合わせてご自分でも確認することができますが、専門家に相談してサポートを受けるのが一番スムーズです。

また、この図に記載されている「確認済証に添付された図書」というのは、建物の用途などの条件によって異なりますが、主要なものは次のような内容になるかと思います。

確認済証に添付された図書で主要なもの

・建築図

・設備図

・構造図

・確認申請書、確認申請図

・構造計算書（建物の規模によっては構造計算書がない場合があります。）

※ここで紹介されている図書以外にも建物の用途や規模などの条件によって必要な図書があるので、専門家に相談して内容をしっかり確認してください。

続いて、調査者のフローについても確認していきましょう。

法適合調査：調査者のフロー

調査者は上図の中にある通り、「図上調査」「現地調査」を行います。調査をスムーズに進めるためにも、提出図書のとりまとめを行う依頼者は必要な図書の準備をしっかりと行うことが重要です。また、法適合調査の中には、場合によっては費用が高額になるものもあります。建物のケースによって、調査費用が変わるので、実際にどの程度の費用がかかるのかは調査を進めながら、随時、確認していくことが大事です。

＞＞「検査済証がない、検査済証を再発行したい方へ（費用はどれくらいかかるのか）」

このように、ガイドラインに沿って法適合状況調査を進め、報告書を作成することで、確認申請を行うことができます。しかし、一方でガイドラインに関しては次のような留意点があることをしっかりと把握しておきましょう。

検査済証がない建物の救済策！！ガイドラインに関する基本的な考え方と留意点！

ガイドラインの基本的な考え方

検査済証がない建物の確認申請や、デューデリジェンスを行うためのガイドラインに基づく法適合状況調査(調査内容等)やその結果をとりまとめた 報告書は、適合であったとしても報告書は検査済証とみなされるものではないことに注意が必要です。

ただし、増改築時、用途変更時の既存不適格調書の添付資料として活用することが可能です。

つまり、本ガイドラインに乗っ取った報告書を作成することにより、検査済証がないことによって、その後の増築等の手続きに進めないようなケースにおいて、効率的かつ実効性ある形で当該建築物の法適合状況を調査するための一つの方法となっています。

したがって、検査済証のない建築物であっても、所有者が建築士に依頼することによって、既存建築物の状況を調査し、必要な図書を用意することで、確認申請を行うことができます。ただし、特定行政庁や指定確認検査機関と十分協議をして、必要な調査等を確認することが大切になります。

ガイドラインに記載されている留意点

・報告書は検査済証ではないということ。

・事前に確認審査機関と協議を行い、必要な調査、報告書を作成することによって確認申請を行うことができる。

・調査者（建築士）は、依頼者より提出された資料をもとに、現地調査可能な範囲において責任を負う。 　例えば、当該部分の提出図書がない場合、立入りができない場合、隠蔽されており現地調査の実施が不可能な場合は責任を負わない。

・調査者は依頼者から提出される図書や現地調査が可能な場所が限られる場合、その範囲内での調査・報告となることや法適合状況調査全体としての完成度が低くなることとなり、調査結果を活用できる範囲も限定されること。

・瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではないこと。

・報告書の記載内容について、調査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものではないこと。

＞＞「検査済証がない場合のガイドライン、法適合状況調査について」

【検査済証がない！解決ステップ−３】：今までの内容を踏まえて、実際に増築や用途変更の依頼をしよう。（増築、用途変更するために）

これまでの内容をしっかりと確認したら、実際に増築や用途変更を行うことに向けて依頼先を検討していきましょう。

検査済証がない場合の相談先は？

検査済証がない場合の用途変更や増築の確認申請とそれに伴った、既存建物の法適合状況調査などの相談先としては、一級建築士のいる設計事務所が最適です。

設計事務所に依頼すると、既存建物の法適合調査から、用途変更や増築の設計提案、確認申請手続きから工事監理までをワンストップで引き受けることができます。全てを一手に引き受けてくれる設計事務所だからこそ、お客様の抱える課題に親身になって対応することができます。 しかし実際には、このようにワンストップでプロジェクトを進められる設計事務所の数は非常に少なく、業界的にも既存建物の有効活用への対応に遅れをとってしまっているのが現状の問題点です。

とは言っても、いきなり法適合調査に進めないかた！法適合調査をする前の事前調査をおこなっています

検査済証がない建物を用途変更、増築、改築をするためには法適合調査が有効です。ただ法適合調査をするには費用が１００万年単位で必要になります。せっかく法適合調査をお願いしても、もしかしたら不適合になってしまうのではないか？もしくは是正するのにとても高い金額がかかってしまうのではないか？そのようなことを心配をされる方がいっぱいいらっしゃるかと思います。そのような方のために私たちは法適合調査の前段階として事前調査をおこなっています。というのも致命的な違反のほとんどが、現場をみてチェックすることで判明するからです。そのため私たちは１０万円〜（税抜）＋交通費で法適合調査前の事前調査をおこなっています。

＞＞「検査済証のない建物の法適合調査をする前の事前調査をおこなっています＞」

検査済証のない建物の法適合調査の事例をみてみよう

私たちは検査済証のない建物の確認申請をともなう用途変更や増築などを数多く手がけた実績とノウハウがあります。依頼内容も多種多様で大まかにわけると以下のように大別されます。
・①保育園の開園
・②老人福祉施設の開業（デイサービス、サービス付き高齢者向け住宅、老人ホーム等）
・③宿泊施設の開業
・④エレベーターの増設
・⑤建物売買
・⑥建物遵法性の確認
・⑦増改築、用途変更の確認申請
どのようなケースでも法適合調査をおこなった実績があるので対応可能ですのでお気軽にご相談ください。
また調査例を事項にて紹介していますので一度ご参照ください。

事例１：木造平屋建て飲食店を保育園に用途変更（検査済証なし）

平屋建ての木造飲食店を用途変更し、保育所を開設するという計画です。ご相談頂いた内容は、「用途変更する面積は200ｍ２未満であり確認申請は必要ないが、保育所として用途変更を行う際に許認可されるためには建物が建築基準法関係規定に適合している必要があるが、物件に検査済証が取得されていなかったことがわかった。」ということでした。このように確認申請が必要ない規模である面積が200ｍ２未満であっても、検査済証がない場合は建築基準法関係規定に適合しているかどうかが求められます。少し前までは建築士の一筆のみで法適合が認められてきましたが、最近では法的根拠を求められる事が多くなってきました。
こちらの構造調査内容は木造在来工法のため筋違いの確認、基礎の配筋検査、コンクリート強度の確認を行いました。

＞＞木造平屋建て飲食店を保育園に用途変更（検査済証なし）

事例２：木造アパートを老人ホーム(サービス用高齢者住宅)へ用途変更（検査済証なし、図面なし）

共同住宅を用途変更し、サービス付き高齢者住宅として開設するという計画です。ご相談頂いた内容は、「計画の過程で、サ高住として用途変更を行う際に許認可されるためには建物が建築基準法関係規定に適合している必要があるが、物件に検査済証が取得されていなかったことがわかった。」ということでした。また、当時の時点では100㎡を超えており、用途変更の確認申請が必要な規模でもありました。図面がないことから図面の復元も行いました。

＞＞検査済証なし、図面なし！！木造アパートを老人ホームへ用途変更した事例

事例４：検査済証なし、図面有り（用途変更）鉄骨鉄筋コンクリート造８階建地下１階の１階を用途変更

現状ではテナントの床面積が２００m２を超えているため、新たに入居を検討するテナント業者が検査済証の有無を照会して、検査済証がないため断れるということが何度か続いたための依頼でした。それとは別に、将来的に物件を売却する場合でも法適合しているかどうかが資産価値を考える上でも大事な指標となってくるため、法適合しているかどうかを確認し、是正するべきことがあるなら解決しておきたいとの事でした。

昨今では用途変更の確認申請が必要ない規模であっても、大手のテナント業者の場合は検査済証が無いことにより出店を取り止めるケースが出てきているので、検査済証の有無はテナント側の出店を考える上でも大事な指標となってきています。
こちらの物件では、検査済証を取得はしていませんでしたが、構造調査の結果が残っていたので一部そちらの内容を参照しながらガイドラインを利用した法適合調査を行いました。

＞＞検査済証なし、図面有り（用途変更）鉄骨鉄筋コンクリート造８階建地下１階の１階を用途変更

事例５：工場の業務用エレベーター増築（内部）、大規模な模様替えの確認申請（検査済証なし）

このプロジェクトは、検査済証がない工場用途にエレベーターを新設したいとの要望がクライアントからありました。エレベーターを新設する場合は、内部に設けるのか、外部に設けるのかの違いは単に使い勝手や計画上の問題と考える方が多いですが、建築基準法では外部に新設する場合は増築に該当し、内部に設ける場合はエレベーターの確認申請のみとなるため、既存訴求の関係等から諸条件によっては、内部に設けた方が良い場合と、外部に設けた方が良い場合があります。どちらにもメリット、デメリットがありますので、そういった部分も比較して、私たちはクライアントに提案しています。
こちらの構造調査内容は鉄骨造のため柱梁のUT検査、基礎の配筋検査、コンクリート強度の確認を行いました。

＞＞工場の業務用エレベーター増築（内部）、大規模な模様替えの確認申請（検査済証なし）

検査済証がなくてお困りなら、最適建築コンサルティング

私たち最適建築コンサルティングは、このような状況に対して、設計事務所としての技術力、法規の知識とデザインのプロとしての市場分析力、提案力を活かして既存建物が抱える様々な問題を解決し、現代社会やお客様の状況への最適化を行い貢献しております。

また、私たちは建物を最適化して検査済証の再取得をするのはもちろんのこと、既存建物を活かしたデザイン・空間の獲得や建築やブランディングのノウハウを駆使して、既存建物を現代の需要に合うようにリノベーションするなど、原状回復だけではなく、再生し更新を行う為のデザイン提案にも力を入れ、より良い社会の実現を目指しています。

そのため、弊社では、企業の所有する大規模な物件やプロジェクトだけではなく、個人オーナーや個人事業者の方が所有する既存建物まで幅広くご対応させていただいております。

予算や規模の大小に関わらず、検査済証がないなどの既存建物の活用でお困りの際はどんなことでも構いませんので、ぜひ、最適建築コンサルティングにご相談ください。

検査済証がない場合の用途変更、増築をご希望の方は下記の「ご相談フォームへ」ボタンよりご相談ください。

よく問い合わせいただく内容をQ&A形式でまとめました

お問い合わせをいただいたり、初回の打合せにあたって、よくいただく質問をQ&A形式でまとめました。
相談を考えている方は皆さんも同じような疑問を持っているものです、相談いただく前の参考にしてみてください。

＞＞「よくあるQ&A＜検査済証がない、増築、用途変更をしたい＞」

用途変更の確認申請、増築の確認申請をそれぞれ考えている方！

また、用途変更確認申請を検討している方で「用途変更をしたいが、何から始めていいかわからない」という方のために、これまで最適建築コンサルティングが書いてきた用途変更に関する記事の内容を要約して解説しているまとめ記事がありますので、この機会にこちらも合わせてよんでいただけると内容がより理解しやすいかと思います。

＞＞「用途変更の確認申請を理解しよう１＜一括解説＞」

検査済証がなくて増築確認申請をお考えのかた。

＞＞「検査済証がないと増築はできないか？住宅の増築における確認申請や費用について」

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